老房子又吃香了？只因住建部定调：2026年开始，这2类人或将受益

前言

2025年底，上海静安区柳营路的老破小成交价从4万飙升至8万，一年翻倍，逆势暴涨，与此同时，徐汇区核心地段房源也遭疯抢，与冷清的新房市场形成强烈反差。

这并非炒作，而是原拆原建新规下，城市更新预期的直接引爆，住建部定调的城市更新蓝海，正让沉睡的存量资产苏醒。

为何核心地段老房突然成了香饽饽？拆迁与改造的红利到底能落进谁的口袋？

编辑：CY

老房价格翻倍

把时钟拨回2025年初，没人会想到那些被视为“资产毒药”的老破小能上演如此疯狂的咸鱼翻身。上海柳营路的价格翻倍并非孤例，徐汇区的抢房热潮更是把这场游戏推向了高潮。

这不是简单的市场波动，而是一场基于顶层设计的资产重新定价。核心地段的不可复制性，叠加原拆原建的无限可能，让这些看似破败的砖瓦瞬间变成了稀缺筹码。

市场永远是聪明的，它敏锐地嗅到了政策风向的转变。与新房市场的门可罗雀相比，老房的火爆揭示了一个残酷的现实：在增量的时代渐行渐远时，存量的核心价值开始回归。

投资客的大举入场，赌的不仅是拆迁的暴富神话，更是城市核心资源不可逆转的升值趋势。这是一场关于地段与预期的资本对决，赢家通吃，输离场。

但这背后隐藏着巨大的风险溢价。价格翻倍的前提是政策红利的如期兑现，一旦预期落空，这击鼓传花的游戏随时可能戛然而止。

对于那些盲目跟风的散户来说，这不仅是财富的机会，更是可能被收割的陷阱。在这个充满不确定性的棋局中，看清局势比盲目下注更为重要。

核心地段的狂欢与边缘区域的冷清，构成了这幅光怪陆离的市场图景，真正的逻辑在于，城市更新的本质是对土地级差地租的再次分配。房子会老，但土地永远年轻。

那些占据着顶级医疗、教育、交通资源的“老破小”，本质上是在贩卖城市的入场券。当政策允许将这份入场券变现或升级时，价格的爆发就成了必然。

这不仅是房产价值的重估，更是城市资源分配权的重新洗牌，然而，这种狂欢注定属于少数人。市场的二元对立从未如此清晰：一边是核心区的资产狂欢，一边是远郊老房子的无人问津。

这种分化并非偶然，而是城市化进程进入下半场的必然结果。资金永远是最诚实的，它们只会流向那些能够提供确定性回报的地方。

而在这场资金的迁徙中，那些能够看清大势、提前布局的人，将率先拿到通往财富自由的门票。

万亿资金入局

局势已然定调，支撑这场资产狂欢的并非空中楼阁，而是实打实的万亿级资金注入。从自然资源部到住建部，一系列密集出台的政策为城市更新铺平了道路。

这不仅是简单的修缮刷墙，而是一场涉及规划、土地、金融的系统性工程。政策的意图很明确：通过激活存量市场来拉动内需，通过改善民生来稳定社会预期。

这一套组合拳打得精准而有力。个税退税政策的延续、增值税的下调、房贷利率的历史低位，每一项政策都精准地击中了市场的痛点。

对于改善型购房者来说，这不仅是成本的降低，更是实实在在的“真金白银”。卖旧买新不再是遥不可及的梦想，而是变成了触手可及的算术题。政府的补贴加上银行的让利，让这场换房游戏变得更加划算。

更深层的影响在于资金传导机制的打通。中央财政的专项补助、地方配套资金的跟进，构成了一个完整的资金闭环。这意味着老旧小区改造不再是“无米之炊”，而是有了稳定的资金来源。

从管线更新到电梯加装，从口袋公园到养老驿站，这些看得见摸得着的改变，正在一点点提升老房子的居住属性，技术变量的引入更是为这场变革增加了砝码。

装配式建筑、模块化施工等新技术的应用，极大地缩短了建设周期，降低了改造难度。北京桦皮厂8号楼三个月建成的案例，证明了“原拆原建”不仅可行，而且高效。

这打破了此前对于改造周期长、协调难的刻板印象，为政策的大规模推广扫清了障碍，对于普通老百姓而言，这些宏观的政策与技术的变革，最终都会转化为生活的便利与资产的增值。

看着家门口的路面变平了，电梯装上了，小区里的绿化变好了，那种获得感是最真实的。这不仅是房子变新了，更是生活品质的跃升。

这种基于民生的政策导向，让城市更新有了温度，也让老房子的红利有了根基，归根结底，这万亿资金的入局，赌的是国运，赢的是民心。

通过激活沉睡的存量资产，既解决了城市发展不平衡的问题，又拉动了经济增长，实现了多方共赢。

在这场宏大的叙事中，每一个参与者，无论是政府、企业还是居民，都在寻找自己的位置，分享这场时代变革的红利。

并非所有老房

但这背后有个巨大的泡沫，必须得戳破。千万别被上海那几个翻倍的案例忽悠了，以为手里有套老房子就能等着天上掉馅饼。

事实是，绝大多数的老破小不仅不会涨，反而可能因为流动性的枯竭而变得更不值钱。这就是典型的幸存者偏差，媒体只报道了那1%的幸运儿，却让你忽略了99%的陪葬品。

剥去表象看本质，这波行情的核心逻辑是“结构性分化”，而不是“普涨”。只有那些位于核心地段、拥有不可替代资源的房子，才具备被资本重估的价值。

那些远郊的、配套差的、甚至连产权都不清晰的老房子，依然逃不掉被时代抛弃的命运。别看现在风风火火，一旦潮水退去，谁在裸泳一目了然，更有意思的是购房人群的变化。

现在的接盘侠根本不是什么刚需年轻人，而是一群精明的投资者。年轻人早就跑去郊区买带电梯的新房了，谁还愿意爬楼梯住你的老破小？

现在的市场是投资者在玩投资者的游戏，他们在赌拆迁，赌补偿标准。这种纯粹靠预期支撑的价格泡沫，极其脆弱，别忘了现实执行的难度。虽然政策鼓励“原拆原建”，但真正落地的时候，麻烦一大堆。

100%的业主同意率？这简直是地狱难度。楼上楼下为了电梯分摊多少钱能吵翻天，邻里之间为了利益寸步不让。这种“一票否决”的机制，足以让绝大多数项目在摇篮里夭折。

别以为政策好就能落地，人性才是最大的拦路虎，再说了，拆迁也不再是以前那种一夜暴富的神话了。

现在的补偿标准越来越理性，甚至有些地方是“原拆原回”，给你个新房住住就不错了，别指望靠这个发财。那种拆一套富三代的戏码，早就谢幕了。还在做着暴富梦的人，该醒醒了。

所以，别看新闻里炒得火热，还得看看自己手里的牌。如果你的房子不在核心区，没有学区，没有地铁，也没有任何改造的迹象，那就别凑热闹了。

与其守着那堆破砖头幻想升值，不如踏踏实实过日子。在这个残酷的市场里，认清现实比盲目乐观重要一万倍。

两类人稳赚

话又说回来，虽然泡沫不少，但机会也是真真切切存在的。在这场城市更新的大潮中，确实有两类人能够稳稳地接住红利，实现资产的保值或生活的改善。

关键在于，你是否属于这两类人，以及你是否知道怎么去操作，第一类人，是那些手握核心区老房子的业主。

如果你的房子地段优越，已经被纳入了2026年的改造名单，那么恭喜你，你基本上可以躺着赢了。政府出钱给你翻新，电梯装了，管线换了，环境美了，你的居住品质直接拉满。

更不用提，改造后的房价普遍会有10%到20%的涨幅，这笔资产增值是看得见摸得着的。你唯一要做的，就是配合社区签字，别因为一点小事扯皮耽误了大事。

第二类人，是有卖旧买新需求的改善型购房者。这可能是这几年来政策红利最大的一次释放。个税全额退、增值税打折、房贷利率历史新低，还有“带押过户”的便利，这一切都在为你降低换房的成本。

算一笔账，光是税费和利息省下来的钱，可能就是好几年的工资。如果你一直想换个学区房，或者给老人换个低楼层，现在确实是出手的好时机。

但是，想吃这碗饭，还得讲究方法。千万别听信中介的忽悠去搞什么虚假交易套税，那是违法的，不仅要补税还要交滞纳金，得不偿失。

也别相信什么“内部改造名单”，所有信息都是公开透明的，去社区居委会或者住建局官网一查便知。千万别为了所谓的“内部渠道”花冤枉钱，现在的骗局可多了去了。

实操步骤其实很简单。如果你是老房业主，先去确认自家在不在改造清单里，在的话就配合改造，不在的话也别强求。如果你想换房，先挂牌卖旧，把时间控制在一年内，这样才能享受退税。

买新房的时候，记得去申请最新的利率优惠，公积金贷款能贷多少贷多少。只要你按部就班，不贪小便宜，不走歪门邪道，这波福利你肯定能享受到。

说到底，这波老房子红利，从来不是让谁炒房暴富的，而是国家给咱们普通老百姓改善生活的一个机会。政策是暖的，但人心要是贪了，好事也能变坏事。

只要咱们摸透政策，找对方法，踏踏实实地去办，就能稳稳地接住这份福气，让日子过得更舒心。

结语

老房子的价值回归，本质上是对城市核心地段资源的重新定价，而非简单的建筑估值，地段才是硬通货。

未来存量房市场的分化将愈演愈烈，紧跟政策脉搏与城市重心，是普通人在这场变革中唯一的生存之道，你手中的老房子，是在这场城市更新中迎来新生，还是会继续沉睡在无人问津的角落？