北京豪宅聚焦@安澜北京售楼处官方发布:中海安澜北京别墅鎏金新篇

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验资门槛从开始的500万大幅降至150万，最终近乎“随便看”；这与中海过往的顶豪操作形成反差：中海地产是一家营销费强管控的公司，在新项目入市，尤其是预期卖得好的新项目入市时，通常不用渠道，好房源先让给自销团队。

这次安澜北京的“反常规操作”，背后藏着产品与市场的剧烈博弈，更藏着对核心竞品建发海晏的精准狙击。

产品高姿态

走进安澜北京的实景展示区，所见到的一切，估计很多人从未见过，即便身为房地产行业内人士，也得说声：哇塞！

安澜北京的产品自信，完全建立在“不计成本”的符号化奢化表达上，从会所到样板间，再到园林，每一处细节都在强化“顶级豪宅” 的视觉冲击，即便引发争议，仍不改其高姿态本色。

1、会所：艺术化奢华的极致呈现

项目约2800㎡的“那居”会所，将奢华渗透到毫厘之间。不同于普通豪宅会所的功能化设计，这里的奢华带着强烈的符号感：卫生间的门把手采用专属艺术造型，打破了常规五金件的平淡；运动空间配备的健身器械是《纸牌屋》同款，以木皮包裹打造另类质感，仅凭“明星同款”标签就足以彰显格调。

这种设计通过细节的艺术化包装，营造出“非日常”的奢华氛围，让会所成为顶豪身份的直观背书，与建发海晏3600㎡会所的功能化布局形成鲜明差异，不走“普惠式高端”，专走“小众化奢享”路线。

2、样板间：奢石堆砌的“视觉盛宴”

安澜北京目前展示的建面约275㎡样板间，把“材质奢华”做到了海淀乃至全北京的极致。

针对建发海晏靠奢石吸引的土豪客户，项目选择了“以奢制奢”的策略 ——不仅沿用了顶豪常用的顶级石材，更在使用量和定制化上远超竞品。

未经证实的消息说，安澜北京300㎡以上户型提供“春、夏、秋、冬”四季主题奢石背景墙定制，巴西蓝水晶、意大利鱼肚白等珍贵石材的大面积运用，让空间充满 “贵价感”。

但这种极致奢华也引发了争议，有看过样板间的客户直言：“用力过猛”，各种高端材料堆砌在一起，符号化太强；“住进去不像家，倒像法国卢浮宫或颐和园，是皇家的地方。回家还要端着，没法放松”。

但也有人认为，安澜北京这种“为奢华而奢华”的表达，恰恰是其产品高姿态的直接体现，不屑于迎合“生活化豪宅”的主流审美。

3、园林：复刻皇家文脉的符号化表达

园林设计是安澜北京产品高姿态的核心载体，项目没有走常规的景观营造路线，而是直接对标世界文化遗产——专门转译复刻了颐和园的长廊。

这座被誉为“中国古建筑和园林中最长的廊”，东起邀月门，西至石丈亭，全长728米，273间、548根柱子，枋梁上的14000余幅彩画曾入选《吉尼斯世界纪录大全》。

安澜北京将这份皇家园林的符号性元素搬进社区，试图通过嫁接顶级文脉资源，强化项目的稀缺价值。

这种“复刻而非融合”的设计，让园林成为鲜明的文化符号，与建发海晏“四进三园十八景”的场景化营造不同，它更追求“一眼识贵” 的视觉冲击。

瞄准建发海晏

俗话说中海地产是研究竞争对手最透彻的开发商，而这次安澜北京的主要竞品是位于海淀朱房的建发海晏。

面对直接竞品建发海晏，安澜北京的攻击性毫不掩饰，凭借对竞品的深度研究，形成了一套“点对点”的精准打击话术，从核心户型、价格性价比到长期保值性，每一个痛点都直击要害。

1. 210㎡主力户型：精准截流改善客群

建发海晏曾以218㎡户型作为改善主力，但目前该户型仅余个位数房源，而安澜北京恰好以210㎡四居填补了这一市场空白，且在户型设计上针对性优化。

安澜北京的 210㎡户型采用经典四叶草布局，餐客一体化设计打造约 63.3㎡活动空间，南向三面宽均配备阳台，这是海淀顶豪中首个全系带阳台的设计，解决了建发海晏户型缺乏户外过渡空间的短板。

更关键的是，该户型将独立家政区设在厨房旁，实现了与卧室区域的纯粹动静分离。而建发海晏的家政空间设计相对零散，功能分区不够清晰。

销售话术直击痛点：海晏是2.42的容积率，有11-15层的小高层，安澜北京是1.6容积率的5-6层纯洋房，210㎡户型的居住密度更低，电梯等待时间更短，私密性完全不在一个层级。

此外，安澜北京210㎡户型得房率高达83%-95%，远超行业平均水平，而建发海晏得房率约为83%，看似接近，但安澜北京的阳台设计进一步拓展了实际使用空间，让客户直观感受到“花更少的钱买更大的使用面积”。

2. 价格与保值性：用“隐性性价比”打动理性客户

从表面单价看，安澜北京洋房14.5-15万/㎡，建发海晏网签均价约13.6万/㎡，两者存在一定价差，但安澜北京通过“资源溢价”将这份价差转化为“保值优势”。

销售会向客户算清“明白账”：安澜北京具有上地学区的确定性 ——上地学区是海淀派位最强的第一梯队，小学均衡，初中‘无坑校’，堪比海淀‘德胜’，未来孩子上学完全不用愁”。

而建发海晏所属的清河学区仅为海淀第三梯队，初中派位存在不确定性，这一点成为安澜北京强调的核心保值筹码。

更重要的是，安澜北京的地段稀缺性更强。项目紧邻圆明园、颐和园，属于“三山五园”核心腹地，而建发海晏位于清河板块，文化资源禀赋稍逊一筹。

同时，安澜北京地处中关村科学城核心，周边百度、腾讯等科技巨头聚集，高净值人群密集，未来二手房流通性更有保障。

当然，口说无凭，安澜北京在售价上还给出了优惠的诚意，虽然我们还没看到真正的签约价格，但是据一线认购客户反馈的信息是有“15个99折”，临街的房源价格跟建发海晏差不多。

3. 产品纯粹性与细节：直击竞品短板

建发海晏总户数431户，安澜北京只有278户，210㎡起步，没有小户型稀释圈层，而建发海晏有183㎡入门户型，圈层纯度完全不同。

值得注意的是，安澜北京的销售团队中不乏来自建发北京项目的从业者，自带对竞品的深度了解，甚至能精准说出建发海晏不同楼栋的采光缺陷、噪音影响等细节，这种“知己知彼”的优势，让其“背刺”更具杀伤力。

市场将这场竞争定义为“两大央企战福建过江龙”：前面是华润在朱房与建发一较高下失利，这次是中海补位，势要让建发见识下央企产品力的厉害。

营销低姿态

如文章开头所述，安澜北京在产品打造上采取高姿态，在背刺竞争对手和抢销售份额上狼性十足，但是相比之前中海地产在北京的营销动作，这次安澜北京的入市和操盘策略都显得很低调。

房小评分析，安澜北京营销低姿态的原因如下：

其一，市场周期的“生不逢时”。三年前的海淀顶豪市场，树村地段的房源供不应求，圆明天颂、学府壹号院开盘即疯抢，根本无需渠道助力。

但如今市场已然反转：新房持续“背刺”二手房，富人手中的二手豪宅价格大幅跳水，圆明天颂二手房挂牌价17.6万元/㎡却成交寥寥，“卖旧换新”的置换链条断裂，导致购买新豪宅的意愿大幅降低。

同时，能一次性拿出数千万资金的客户已成“熊猫客户”，稀缺程度不言而喻。

按照销售备案价计算，安澜北京洋房套总价约3600万起、叠拼约6000万起，这个定价让客户有了全北京挑房的底气，项目不得不放下身段抢客。

其二，供地计划的“预期冲击”。近日，海淀区2026年拟供地消息放出：拟供11宗，远超2016年以来年均3.6宗的供应水平，且这些地块多为低密属性，涵盖上地、朱房、四季青等优质板块，其中朱房地块距树村不远。

庞大的供地计划直接拉长了买房人的等待周期，即便树村周边暂无新地块，5公里范围内的建发海晏、华润臻澐等竞品也足够丰富，海淀富人买房陷入“不急不躁”的观望状态，安澜北京只能以低姿态加速去化。

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