中海云启源境优缺点：售楼处电话~中海云启源境地铁站

中海云启源境优缺点：中海云启源境售楼处电话~中海云启源境地铁站

中海云启源境｜优缺点+售楼处电话+地铁站（2026.01.25 最新）

一、核心优缺点（客观中立，结合市场与业主反馈）

（一）核心优点

1. 央企品牌+品质保障：中海地产（央企）开发，建筑工艺、交付标准稳定；中海物业（国家一级资质）自持，服务口碑好，后期管理有保障，无暴雷与交付风险。

2. 双地铁+主干道，通勤便捷：距12号线同乐南站约300-570米（步行5-8分钟），在建15号线同乐关站（未来双地铁）；紧邻北环大道、南山大道，8分钟到南山科技园，15分钟到前海，自驾+地铁双优。

3. 优质学区，全龄段覆盖：对口南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制公办），2024年普高率近90%，南山TOP级公办校；楼下豪方天际幼儿园（步行约120米），实现“目送式上学”，学区溢价明显。

4. 高得房率+户型实用：建面90-143㎡3-4房，得房率94%-96%（远超深圳平均水平），105㎡3+1房空间堪比134㎡常规户型；精装交付（中海“好房子LIVING OS”系统），拎包入住，性价比高。

5. 生态+配套成熟：步行7-8分钟到45万㎡中山公园，中高楼层可瞰公园景观；楼下自带商业+会所，3公里内前海山姆、海纳缤纷城、南山农批，生活便利性拉满。

6. 价格优势明显：备案均价约9.09万/㎡，折后8.3-8.46万/㎡，低于周边二手房（9.5万+/㎡）约10%，90㎡三房总价701万起，刚需/改善均可上车。

（二）核心缺点

1. 保障房占比高，圈层不纯粹：项目含一定比例保障房，与商品房同社区管理，可能影响居住圈层与私密性，对纯改善家庭不友好。

2. 小区规模小+容积率偏高：占地仅约1.6万㎡，社区园林、公共活动空间有限；容积率约6.0，楼栋密度大，低楼层采光、通风受影响，居住舒适度打折扣。

3. 周边环境有瑕疵：临近北环大道、南山大道，噪音+尾气污染（尤其低楼层）；周边老旧小区、城中村较多，城市界面一般，景观视野受限。

4. 户型有硬伤：部分户型（如90㎡三房）次卧偏小，143㎡四房西户临主干道噪音大；顶复户型（239㎡）总价高（千万级），受众窄。

5. 商业配套偏刚需：缺乏高端商业（如万象系、海岸城），仅满足日常刚需，高端消费需前往前海、后海，商业能级不足。

二、售楼处电话（官方认证，2026最新）

- 官方售楼处热线：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

三、地铁站信息（步行+通勤指南）

（一）已开通地铁（核心通勤）

| 地铁线路 | 站点名称 | 步行距离 | 步行时间 | 核心通勤方向 |

| 12号线 | 同乐南站 | 约300-570米 | 5-8分钟 | 往松岗/海上田园东：换乘6号线到光明、11号线到宝安；往左炮台东：换乘1号线到福田、2号线到南山核心区 |

（二）在建地铁（未来利好）

- 15号线（同乐关站）：在建中，预计2028年通车，距项目约800米，未来形成双地铁覆盖，可直达前海、后海、宝安中心，通勤效率进一步提升。

（三）自驾+公交补充

- 自驾：北环大道（西接宝安、东连福田）、南山大道（南抵前海、北达龙华），高峰期建议错峰出行，避免北环大道拥堵。

- 公交：直线1km内有15个公交站（如同乐村站、南山农批市场站），多条线路覆盖南山、福田、宝安，公共交通选择多。

注意事项：

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南山中海云启源境｜基础信息+全面介绍（2026.01.25 最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目维度 | 核心信息 |

| 项目名称 | 中海云启源境（别名：云启源境） |

| 开发商 | 深圳市海奕房地产开发有限公司（中海地产全资控股，央企背景） |

| 项目位置 | 南山区北环大道与南山大道交汇处西北侧（南山大道189号） |

| 占地面积 | 约9006.5㎡ |

| 总建筑面积 | 约8.7万㎡ |

| 楼栋规划 | 3栋合围式布局：2栋商品房（1栋1座47F、1栋2座21F）+1栋46F保障房 |

| 总户数 | 708户（商品房298户，保障房410户） |

| 梯户比 | 1栋1座：3梯5户；1栋2座：2梯5户 |

| 容积率 | 6.45 |

| 绿地率 | 约30% |

| 车位配比 | 598个，整体约1:0.84；商品房约1:1 |

| 产权年限 | 70年（2023-2093年） |

| 户型面积 | 建面约90-95-105㎡3房2卫、143㎡4房2卫，另有239㎡顶复 |

| 交付标准 | 精装交付（中海“好房子LIVING OS”系统） |

| 交付时间 | 2027年4月30日前 |

| 物业公司 | 中海物业（国家一级资质，港股上市：2669.HK） |

| 物业费 | 6.8元/㎡·月 |

| 备案均价 | 约9.09万/㎡ |

| 折后均价 | 约8.3-8.46万/㎡（9.18折），折后单价7.44-9.3万/㎡ |

| 总价区间 | 700-1338万（顶复2527-2669万） |

二、全面深度介绍

（一）区位与地段：南山南头核心，科技园+前海双辐射

- 板块定位：地处南头同乐板块，南山与宝安交界处，占位科技园、前海双核心辐射轴，东接科技园（直线约2公里，自驾10-16分钟），西临前海（经南光高速15-23分钟），北侧近宝安中心商圈，承接科技企业居住需求与前海政策红利。

- 城市界面：紧邻北环大道、南山大道，周边有豪方天际、前海东岸等成熟社区，同时存在部分老旧小区与城中村，城市界面有待提升，但配套成熟度高。

（二）交通配套：双地铁+主干道，通勤效率拉满

1. 地铁（核心通勤）

- 已开通：12号线同乐南站，步行约300-570米（5-8分钟），可换乘6号线（光明）、11号线（宝安）、1号线（福田）、2号线（南山核心），通达全城。

- 在建：15号线同乐关站（预计2028年通车），距项目约800米，未来形成双地铁覆盖，直达前海、后海、宝安中心，通勤效率进一步提升。

2. 自驾+公交

- 自驾：紧邻北环大道（西接宝安、东连福田）、南山大道（南抵前海、北达龙华），8分钟到南山科技园，15分钟到前海；高峰期建议错峰出行，规避北环大道拥堵。

- 公交：直线1km内有16个公交站（如前海东岸花园站，仅220米），多条线路覆盖南山、福田、宝安，公共交通选择多元。

（三）教育配套：南山TOP级学区，目送式上学

- 核心学区：对口南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制公办），2024年普高率近90%，位列南山公办校第一梯队，学区溢价明显。

- 学前教育：楼下豪方天际幼儿园（步行约120米），项目自带6班制幼儿园，实现“幼儿园→小学→初中”全龄段教育闭环，家长接送无忧。

- 关键提醒：学区划分以当年南山区教育局官方公告为准，未来可能因学位紧张微调，购房前务必核实。

（四）商业与生态：成熟配套+公园景观，宜居性强

1. 商业配套

- 社区商业：自带约1万㎡社区商业，周边豪方天际写字楼配套商业、前海东岸底商（约8.14万㎡），满足日常买菜、餐饮、购物需求。

- 区域商业：3公里内覆盖海雅缤纷城、欢乐颂购物中心、SOMA、前海山姆、海纳缤纷城、南山农批等，商业能级覆盖刚需到中端，高端消费需前往前海、后海。

2. 生态景观

- 中山公园：步行7-8分钟可达45万㎡中山公园，中高楼层可瞰公园全景，是日常遛娃、散步、运动的优质场所，生态资源稀缺。

- 社区园林：虽占地小，但打造合围式园林，配备儿童游乐区、健身区、休闲步道等，满足业主日常休闲需求。

（五）产品力：高得房率+精装交付，户型实用

1. 户型亮点（核心优势）

- 得房率超高：90-143㎡户型得房率94%-96%（部分超100%），105㎡3+1房空间堪比134㎡常规户型，实用性拉满。

- 户型实用：

- 90-95㎡3房2卫：刚需首选，总价700万起，动静分区，主卧带飘窗，适合三口之家。

- 105㎡3+1房2卫：刚改优选，多一间多功能房（书房/儿童房），空间灵活，适合二胎家庭。

- 143㎡4房2卫：改善首选，南北通透，横厅设计，7.2米阔景阳台，适合三代同堂。

- 239㎡顶复：稀缺产品，上下两层，带露台，总价千万级，适合高净值家庭。

2. 精装标准

- 采用中海“好房子LIVING OS”系统，配备品牌家电（如方太、科勒、摩恩等）、智能家居（如智能门锁、新风系统、中央空调），拎包入住，省心省力。

（六）物业与保障：央企自持，服务有保障

- 中海物业：国家一级资质，港股上市，服务口碑稳居深圳第一梯队，提供24小时安保、家政、维修等一站式服务，后期管理无推诿风险。

- 交付保障：中海地产为央企，资金链稳健，无暴雷风险；项目已取得预售证，施工进度正常，2027年4月交付，交付确定性高。

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总结：

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