业主的合理诉求表达无路无门，物业面对老赖无方无策，困局何解？

业主的合理诉求表达无路无门，物业面对老赖无方无策，当下物业矛盾最让人无奈的现实困局

近些年来，国家搞城镇化改革，城乡布局中，城市化进程加速，以住宅小区为单位的物业物产数量猛增，针对住宅小区的物业服务行业规模也随之迅速扩大。

但是与此同时，小区业主与物业之间的矛盾也日益尖锐。比如：业主认为物业“不作为”；物业则抱怨业主“老赖”行为频发，导致收费难，服务难以为继。

更尖锐的表现则是，业主一边骂物业“黑社徽”、“吸血鬼”、“看门狗”，一边坚决拒绝缴费；而物业则抱怨业主“有事找物业，没事骂物业”，“物业付出被选择性无视”，有的物业则干脆选择退场撤离，一走了之。

当下这种业主和物业之间的矛盾，不仅影响了居民生活质量，更成为基层社会治理的痛点。

如何破解这一困局，成为行业亟待解决的核心问题。

比如一方面，从业主的角度看：业主的合理诉求表达“无路无门”问题该如何解决？

业主有诉求很正常，除了个别诉求不合理以外，大多数业主的诉求是需要得到回应的，但当下，业主诉求表达机制形同虚设。

一者，物业不解决或者无力解决，业主诉求很容易最后不了了之。

二者，一些小区虽设立业主委员会（业委会），但实际运作中，业委会成员专业性不足、利益关联复杂，难以有效代表业主发声，甚至无视，拖延业主提出的问题。

三者，社区，管委会，甚至住建，各种投诉热线倒是挺多，但业主投诉以后，相关部门最多也就是个传声筒，问题最终还是打回物业公司让其处理，而物业公司无力处理，处理不了，或者蛮横不处理的问题并没有改变，业主诉求转了一圈，还是无法解决。

四者，法律维权路径不畅。法律赋予了业主通过法律途径维权的权利，但走司法程序，业主需要承担时间、金钱双重成本。例如，起诉物业需收集证据、聘请律师，流程耗时长达数月甚至数年，多数业主因“怕麻烦”选择放弃。

如此现实，很容易导致业主不满，认为物业服务质量与收费不匹配，进而拒绝缴纳物业费。但拒绝缴费成为业主表达不满和诉求的唯一武器，物业费收缴率必然走低，继而服务质量差，一些物业的应对之策就是压缩成本，减少安保、保洁人员配置，导致小区安全漏洞频出、环境脏乱差，然后更多业主拒绝缴纳物业费，最后形成恶性循环。

另一方面，处在物业公司的角度，物业也一样面对多重困境。

其一，物业只是服务小区公共区域，但近些年来，一些职能部门不断给物业增加工作量，让物业背负了很多本职以外的工作，业主满意度调查，违法建筑的统计清理，甚至流动人口的管理，消防违法的管理，都需要物业出人出力甚至出资。

其二，面对“老赖”，物业一样是“无权无策无方”。停水停电催费手段早就被禁止了，除了电话轰炸，上门堵人，物业没有更好的办法。网费不交断网，电费不交停电，水费不交没水，燃气费不交断气，物业费不交，啥事没有！

物业没有任何物业费上的收取的法律授权，一旦遇到老赖业主，物业对其欠费就缺乏有效制约手段。虽然法律规定，物业能通过“催缴”“起诉”等方式追缴费用，但实际执行中，起诉时间成本，律师成本同样非常高。甚至法院判决后仍可能面临业主转移财产、拒不履行等问题，最后时间成本，律师成本白费。 据某市物业协会统计显示，2024年物业起诉业主的案件中，仅15%最终全额追回欠费。

其三，物业费定价机制僵化，无法随市场变化调整，随着经济低迷，还要面临逆势降价。目前，多数小区物业费仍沿用早期标准，未随物价、人力成本上涨调整。物业为维持运营，只能降低服务质量，形成“低价-低质-拒缴”的恶性闭环。 此前，一些地方政府部门指导价，无视物业成本，导致大批物业撤场。

其四，物业行业监管缺失，存在“劣币驱逐良币”现象。一些没有啥能力的物业通过低价中标，甚至组织“物闹”挤走正规物业取而代之等方法进入小区，后期通过减少服务、违规收费，套取维修基金，摆烂等方法牟利，导致优质物业因成本高昂难以竞争，最终行业整体口碑下滑。

物业和业主间矛盾，已经到了不得不尽快解决的程度了。如何打破固有模式？

首先，不妨完善业主自治机制，让更多小区业主自己当家做主，逐步树立起其主人翁意识，以自管消除他管的不满。

其次，需要推动业委会专业化，政策引领，基层组织帮扶，专业机构培训业委会成员，建立考核机制，确保业委会其独立履职。 可以允许业委会自治，也可以让其成为监督物业公司的有力组织。

再次， 必须畅通诉求表达渠道，业主的诉求要重视，物业的诉求也不能无视，

最后，简化法律维权程序，进一步减少法律维权成本。不妨赋予物业适度执法权：在法律框架内，经业委会同意后，不妨允许物业对欠费业主采取限制使用公共设施等措施；简化诉讼程序，比如一些地方出台的“物业费支付令”，专设“物业费法院、物业费法庭”等。

如何让业主和物业，从“对抗”到“共生”， 构建“业主有话语权、物业有执行力、监管有威慑力”物业服务新模式，已经成为摆在我们面前的一个系统化难题。