广东省政协委员刘小平：探索金融创新，破局“原拆原建”

当前，中国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，“分类推进”城镇化建设已成趋势。

广东省作为经济大省，城镇化进程较早，大量老旧小区建于上世纪八九十年代。据估算，广东全省2000年前建成的老旧小区超过2万个，其中广州约5000个，深圳约2000个，涉及居民超500万户。

广东省政协委员、民革广外总支部主委刘小平。南都N视频记者 朱唯信 摄

2026年广东两会期间，老旧小区如何改造、原拆原建如何开展，成为许多代表委员关注的热点问题。广东省政协委员、民革广外总支部主委刘小平教授在接受南都N视频记者采访时表示，当前，众多老旧小区普遍存在建筑安全、基础设施、公共服务等方面的问题。

“在建筑安全方面，部分老旧小区结构老化，抗震、防火能力不足，存在较大安全隐患；在基础设施方面，老旧小区供水、供电、排污等设施老化，严重影响居民生活质量；在公共服务方面，由于缺乏电梯、无障碍设施、适老化设施等，许多老旧小区难以满足现代生活需求。”刘小平表示，面对日益恶化的人居环境，即便居民改造意愿强烈，但受限于资金和政策因素，改造进展往往十分缓慢。

“原拆原建模式，可满足居民对美好生活的向往，同时将激发房地产、建筑施工、装修装饰等行业生命力，极大释放居民消费潜力。”在刘小平看来，相较于传统的“小修小补”“穿衣戴帽”式改造，原拆原建（即在原址拆除重建，居民回迁）模式，能从根本上解决老旧小区现存问题，提升土地利用效率，改善城市面貌。

当前，虽然广州、杭州、成都等地均有零星成功案例，但推动老旧小区原拆原建仍面临诸多阻碍和挑战。

“原拆原建涉及拆迁补偿、安置过渡、新建成本等，单个项目资金需求动辄数亿元，政府财政难以完全负担，开发商、施工方资金也难以周转。”刘小平说，当前，以老旧小区改造为代表的城市更新，主要依赖政府财政补贴和银行贷款，仍缺乏市场化、可持续的金融支持。

对此，刘小平建议，广东应创新金融产品，拓宽融资渠道：如鼓励商业银行开发覆盖安置过渡、拆建和装修等环节的“原拆原建改造贷”产品，提高贷款额度，延长还款期限；鼓励政策性银行提供低息长期贷款，支持重点改造项目；并鼓励探索“改造+运营”金融模式，引入社会资本，允许企业参与改造并获取后续物业管理、停车位运营等收益；举办老旧小区改造投融资对接会，促进项目与资本对接；探索推广“以租代建”模式，即由企业出资改造，居民分期支付租金或回购房屋。

“以原拆原建为代表的老旧小区改造，是惠民生、扩内需、促发展的重要举措。”刘小平认为，广东省作为改革开放前沿，可积极探索金融创新，加大金融产品供给，破解资金及政策瓶颈，推动原拆原建模式落地，助力城市更新和高质量发展，打造以老旧小区原拆原建促进消费提振和社区善治的“广东样板”。

采写：南都N视频记者 朱唯信

出品：南都政务新闻部