十五五规划纲要，房地产单列一章。︱刘德科

文︱刘德科

前些天〔2026/3/13〕公布的十五五规划纲要，怎么说房地产？大概500多字，每一句话你都很熟悉。

所以，只读500多字，恐怕读不出什么深意；但是，如果我们跟十四五规划纲要做一下对比，就会读出很多感慨。

1.十五五规划纲要关于房地产的表述，单列为一章（第四十四章）。过去不是这样，比如十四五规划纲要是把房地产归并到“全面提升城市品质”那一章之中。

2.第二个不同是：语境不同。十五五规划纲要是把房地产放在民生与保障的语境〔“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”〕，十四五规划纲要则是放在城镇化的语境〔“完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量”〕。

这种不同，在悄然告诉你：房地产的民生保障意义，远远大于它在城镇化进程中所发挥的功能。

3.“房住不炒”退场。现在几乎已经没有炒房了，当然就不需要提“房住不炒”。

4.由于行情已从高峰迈入低谷，所以十四五规划纲要中的“夯实城市政府主体责任”，也顺势变成了十五五规划纲要中的“充分赋予城市政府房地产市场调控自主权”。

以前，“夯实城市政府主体责任”的意思是地方政府要对房价上涨负责（当时很有威慑力的一个措施是针对城市政府的房价问责制）；现在，“充分赋予城市政府房地产市场调控自主权”的潜台词差不多是：未来五年基本上不太会有声势浩大的全国统一救市政策（除非情势严峻到迫不得已）。

5.十四五规划纲要提到的“共有产权住房”，现在已经基本退场。各个城市的实践已经证明，“共有产权住房”难以有效发挥保障作用。我们国家的其中一项优势在于：那些理论正确、脱离现实的事情，一旦被实践检验为不可行，就会实事求是地让它悄然退场。

现在，十五五规划纲要提到了“有力有序推进现房销售”——这意味着现房销售的新一轮试验，又将开启。实际上，过去二十多年以来，全国各地已经进行了好几轮现房销售试验，都没能宣告成功。如果一件事情的呼声很高，但推进却很慢，无非两个原因：要么是执行者不够努力，要么事情本身的逻辑不成立。现房销售到底为何推进缓慢，我们就耐心等着新一轮的试验，到时候或许就会明白究竟是为什么。

6.尤其值得赞赏的是，十五五规划纲要对于保障房的观念在升级，提出了一个全新的表述——“全流程管理”。原文是这么写的：“加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。”

过去，保障房是重建造、轻管理，尤其是退出机制几乎为零，以至于很多保障对象认为保障房就是用来“霸占”的——一旦拥有，似乎就可以一直占着，反正没人管。如果你了解这个背景，你就更加感慨“全流程管理”的意义所在。

7.十五五规划纲要关于房地产的这一章，一共分为两节——第一节叫做“完善住房保障体系”，第二节叫做“推动房地产市场平稳健康发展”。

我们的感受是，保障房才是房地产市场的基石。古今中外的经验已经反复证明：如果保障房的政策厚度做得不够，那么行政之手对于商品房的干预就会无微不至，商品房的价格往往会失控（要么大涨，要么大跌）。

8.无论是保障，还是市场，都还任重道远。

附录：

十五五规划纲要与十四五规划纲要

关于房地产的表述

●十五五规划纲要关于房地产的表述：第四十四章推动房地产高质量发展/加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。/第一节完善住房保障体系：优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。/第二节推动房地产市场平稳健康发展：完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。建立房屋全生命周期安全管理制度。

●十四五规划纲要关于房地产的表述：第二十九章全面提升城市品质/第四节完善住房市场体系和住房保障体系：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。

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