房价真的要上涨了吗？止跌回暖还是昙花一现，如何实现利益最大化

北京上海最近的房子成交量较为火热，止跌回暖，还是昙花一现。

未来3到5年的时间内，在全国范围的核心城市，这种情况可能会比较多，一个政策的出台，可能会导致成交量迅速飙升。

那么，对于刚需群体，甚至是投资群体，应该如何判断，当下成交量的迅速提升，是否意味着，止跌回暖，开启上升通道。

我们分几个维度来供大家参考。

第一个维度，伴随着政策而来的成交量上涨，很多时候是一种债务置换，至少在过去几年是这样。

什么叫做债务置换？

在了解债务置换之前，我们首先要明白，当下经济的最大任务是化债，政府债务，企业债务，居民债务，化债的手段就不多讲了，讲的人很多。

其中，居民债务本质上就是房贷，而要想降低居民债务的杠杆率，要么增加居民收入，债务绝对值不会变化，但是债务率会降低。

要么就是清除债务，刮骨疗伤，最典型的做法就是，低价卖房，虽然总财富大量缩水，但是债务也算是清掉了，不用每天担心房贷还不上。

而短期内，快速的增加居民收入，降低债务率，显然不太可能做到，于是，政策层面更多是托举，也就是不让房价下行太快，在这个过程中，通过一次次政策，让一拨人进场，另一拨人低价售卖。

于是，过去的每一轮基本上都是以价换量。所以，在未来的时间里边，我们仍然要警惕每一轮的成交量上涨，是否是一种债务置换的表现，如果是债务置换的表现，那么就无法代表房价能够开启上涨通道。

这些成交量背后更多的是一种刚需，尤其是前几年的房价下行，很多人看不到头，但是想买房的人却很多，这些需求都积累到了今年，叠加一些政策的刺激，成交量就容易上去。

第二个维度，未来房价的核心支撑点是什么？

房价的核心支撑点，有且只有一个指标，那就是居民收入是否增长，不仅增长，而且对未来收入持续增长，能够保持一定的信心，否则用户就不敢下手买房。

在之前的视频中，我告诉大家一个很关键的指标，就是名义GDP大于实际GDP，也就是要走出通缩状态，走不出通缩状态，大家的收入就不可能上涨，永远的螺旋向下，收入不涨，预期不改变，房价上涨的支撑点就没有。

当然，走出通缩只是前提，通缩环境下，你不太需要担心房价能够上涨，大部分情况可能都是以价换量，债务置换，每一轮成交量的上涨，都消灭了一部分的债务，消灭了一部分的货币量，造成市场货币量持续减少。

而当我们走出通缩环境之后，就要注意了，无论你是刚需，还是投资，都要明白一件事情，房价的支撑点慢慢的回来了，这个时候就要严格关注各种数据。

你不仅要关注成交量，还要关注价格的变化，在成交量上涨的同时，是否伴随着房价的上涨，有些人可能会说，房价不太好关注，各种数据真假难以辨别，我告诉你一个方法。

现在很多中介app的成交价都屏蔽了，你无法看到真实的成交价，有一种方法可以看到，你可以重点关注几个小区，然后在app后台输入，你在这个小区有一套房子，让它帮你评估一下值多少钱，这个价格根据的是最近一次本小区的成交价计算的。

当你输入了几个小区的房源之后，你就可以时时刻刻的关注价格的变化，如果价格持续上涨那就说明，价格和成交量同步上涨了，反之，就是以价换量，不用担心房价的上涨。

而如果你发现了成交价开始上涨，而且是持续了几个月的上涨，这个时候你要关注另外一个数据，那就是居民贷款。

房价上涨的终极动力是贷款，如果一个人对未来的收入预期看好，他就会去贷款，只有贷款才能推动房价的上涨，现金买房是无法推动房价上涨的。

如果你发现，居民贷款也在稳步上涨，并且持续了几个月，那基本上就可以判定，房价进入上升通道了，无论是刚需，还是投资，你都可以放心的下手了。

这个时候，有些人可能会问了，这样做岂不是错过了最低点，对的，会错过最低点，但是确定性更强，无论是房子还是股市，我们都很难去找到最低点的，找最低点风险非常大，我们要做的是右侧交易，在确定性强的时候下手。

第三个维度，强刺激也有可能提升房价，从而反向带动经济走出通缩，带动居民收入上涨。

上面我们说了，房价的核心支撑点是居民收入的上涨，居民收入上涨的前提是走出通缩环境，当走出通缩环境之后，你就需要关注详细指标，而最终的指标就是居民贷款增速。

在这个点上，很多人是有分歧的，我们都知道高房价高负债拖累了消费，但有一波人群的观点是，房价下跌拖累了消费，只有让房价上涨，才能刺激消费。

这个逻辑也很简单，只有房价快速拉起来，居民财富才会上涨，居民贷款才会重新涨起来，市面上的货币量开始增加，大家赚钱开始容易一些，当大家赚钱容易一些，财富涨了起来，那么消费也会起来。

消费起来了，各行各业的收入也会起来，最终实现正向循环。

这个观点，相信大家一定听过，这个逻辑有没有问题呢，没有问题，问题是时间周期。一个国家，一个企业，一个人，他的债务是有上限的。

你当然可以在债务没有完全清完的时候，重新拉起债务，你也可以在债务完全清完的时候，再重新拉起债务，从当下来看，是否有必要重新拉起债务，没有一个正确的答案。

但从目前的政策走向来看，很显然，是一种托而不举的做法，也就是说，管理层没有重新拉债务的想法，他们可能更加希望，进一步的清债务，至于清到什么时间点，标准是啥，谁也不知道。

但是，当我们明白了这个逻辑之后，你就要小心一件事情，那就是政策强刺激，强刺激是可以拉起房价的，从而反向带动经济向前发展，带动居民财富上涨，带动消费，带动居民收入上涨。

有些人可能会说，经济不好，政策如何刺激都没用，这话是不对的。

我之前有一条内容详细的讲了各种叙事逻辑，所谓的叙事逻辑，你可以理解为各种宏大故事，管理层想让你相信一些叙事逻辑，这个事情是不难的，给点甜头，你就进来了，你就开始加负债了，人性是永远不变的。

你说大家的负债太高了，加不动了，时至今日的负债率，和高点的时候相比，已经下降很多了，当年的时候那么多人前仆后继买房，为啥到这个时候，你说自己的负债太高了，买不动了，本质不是买不动，而是没有故事让你去买。

当然，无论是政策强刺激带来的房价上涨，还是经济回暖带来的房价上涨，我们跟踪数据的做法都是一样的。

第四个维度，无论是刚需，还是投资，决策逻辑一定是组合的。

我们大部分人总喜欢做一件事情，那就是总想找到一个确定性的答案，寻找确定性，是人性使然，但100%确定性的事情是没有的。

就好比我认为十年后上海房价重回高点一样，没人能够准确预测，只是基于不同人的判断给出的不同答案而已。

那么我们在做决策的时候，是一定按照判断来操作的么，当然不是，就好比炒股，你认为某只股票大概率会上涨，甚至你认为100%会上涨，那么你就应该all in么，当然不是。

无论你认为的概率有多大，你都要控制风险，你都要做好最坏的打算，如果不是十年呢，如果是二十年呢，甚至是三十年呢，甚至是世界大战呢？

遇到这些情况怎么办，你只要保证这些情况，都不会出现大问题，尤其是现金流都不会有问题，那就去做。

即便是回报率再高的事情，也是这个逻辑。假设有个事情做了你可以获得1个亿的报酬，成功率是99.9%，失败的概率是0.1%，但一旦失败，你会失去生命，请问这个事情你干不干。

如果你干了，你就是赌博，就是投机，不干，才叫投资。

所以，你不要去纠结别人的预测是否准确，即便预测对了，那也不是什么大不了的事情，因为没有人会按照预测去做事情，真正的高手是预测加数据跟踪，预测的分量占比很低的。

而我说十年，上海房价重回高点，也是一样，重点的是通过方法论去跟踪数据，不同数据情况下我们应该干什么，不应该干什么。

而不是因为一个预测，你就按照预测来办事情。