万科成功展期11亿，楼市复苏在即，如何跑赢自我？

1月21日，万科11亿元“21万科02”公司债展期议案以超92%的高票通过，成为市场关注的焦点。在很多人看来，这只是一笔普通的债务展期，但在我眼中，这一结果标志着万科彻底告别了“靠大股东输血续命”的阶段，正式迈入主动债务重构的核心闯关期。

从2025年初深铁集团的百亿兜底，到如今自己向债权人争取缓冲时间，万科这一年的转变，藏着头部房企在行业寒冬中的挣扎与求生。

背靠深铁的“缓冲期”，220亿低息借款续命

在2025年三季度之前，万科的债务偿还核心依赖于大股东深铁集团的兜底支持。作为国资平台的深铁集团，在这一年里给足了万科“安全感”——前前后后累计提供了不超过220亿元的股东借款，更关键的是，这笔借款的利率仅为2.34%。这个利率水平有多划算？

不仅远低于市场同类融资成本，甚至比一年期LP利率还低60多个基点，相当于深铁用“亏本价”给万科输血。

有了大股东的兜底，万科在2025年上半年的债务压力得到了明显缓解，这也是当时市场对万科保持信心的核心原因。

毕竟在房地产行业持续低迷的背景下，能有国资平台下场“托底”，足以让万科在一众陷入债务危机的房企中显得格外特殊。

但所有人都清楚，这种“背靠大树好乘凉”的日子不可能无限延续，深铁集团的兜底能力本身就存在明确边界。

公开数据显示，截至2025年上半年，深铁集团合并报表总负债已高达4796.2亿元，资产负债率60.46%，自身就面临着庞大的有息债务压力，偿债与融资成本持续承压。

更致命的是，深铁自身的经营已经陷入亏损状态，2025年上半年归母净利润为-33.61亿元，其中仅对万科的投资净亏损就达到31.32亿元，几乎是其亏损的核心来源。一边是自身债务高企、经营亏损，一边还要持续给万科输血，深铁的财务压力可想而知。

2025年11月，深铁集团正式划下红线：对万科的股东借款支持上限明确为不超过220亿元，有效期自2025年起至万科2025年股东大会召开日为止。这一公告相当于正式宣告“兜底时代”的结束，也把万科推向了“自主求生”的悬崖边。

被迫转向自主自救，11亿展期破冰却仍陷压力

失去了大股东的无限输血，债务偿还就成了万科必须自己面对的难题。而债务展期，成为了最直接的自救手段。

从2025年底开始，万科先后发起了三笔境内公开债的展期申请，分别是11亿元的“21万科02”公司债，以及合计57亿元的“22万科MTN004”“22万科MTN005”中期票据。

直到2026年1月21日，“21万科02”的展期议案才以92%以上的高票通过，成为万科首笔成功落地的公开债展期方案。

值得注意的是，为了争取债权人的支持，万科在这份展期方案中拿出了足够的诚意：不仅设置了固定兑付安排，对表决同意的每个证券账户实施不超过10万元的兑付，还明确回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年，同时提供了武汉、西咸新区两家项目公司的应收款质押作为增信担保。

中指研究院企业研究总监刘水就表示，这份方案通过多种安排满足了不同债权人的诉求，既有现金兑付又有增信担保，切实可行的措施体现了万科的诚意，也为后续其他债券展期提供了参考范本。但即便有了这一突破，万科的债务压力依然不容乐观。

需要明确的是，债务展期从来不是“不用还”，只是“晚点还”。对万科而言，这笔展期争取到的不仅是时间，更是重新梳理现金流的机会。但想要真正走出困境，仅靠债务展期远远不够。

销售低迷成致命短板，楼市回暖才是终极解药

万科之所以急于推动债务展期，核心症结在于销售端的持续低迷导致现金流紧张。2025年全年，万科实现销售额1339亿元，在百强房企中排名第六，看似仍处于头部阵营，但背后的数据却触目惊心。

这份销售额较上年同比降幅高达45.5%，不仅远超行业平均水平，在排名前十的房企中，万科更是唯一一家降幅超过40%的企业，其他头部房企的同比跌幅普遍仅在10%左右，差距一目了然。

销量的大幅下滑直接导致现金流枯竭，账面可动用资金难以覆盖短期债务，这也是万科必须紧急推进债务展期的根本原因。

更雪上加霜的是，就在债务展期谈判的关键阶段，万科于2026年1月新增一则10.9亿元的被执行信息，同时还存在14起股权冻结事项，对应股权数额合计约27.58亿元，涉及广东、湖南、辽宁等多个省份。这些信号都在说明，万科的经营困境已经从债务端蔓延到了实际运营层面。

如今的万科，已经从之前的“被动续命”彻底被逼到了“自主闯关”的境地。11亿债券展期的通过，算是为它争取到了宝贵的缓冲期，但能不能抓住这个机会，关键还得看楼市的脸色。

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