借名买经适房，登记人偷偷抵押？出资人起诉解除合同并索赔增值损失｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

二十多年前，张敏和妹妹张婷感情很好。2000年，张婷拿到了北京市丰台区一个经济适用房的购房指标。张敏当时正想安家，但没有资格，便和妹妹口头商量：“我出钱，用你名字买房，房子归我。”妹妹一口答应。

于是，张婷作为买受人，与甲公司签下《经济适用房预售合同》，总价27万多元。首付款、契税、维修基金、印花税，全由张敏支付；后续20年的公积金贷款，也是张敏每月存钱到指定账户偿还。2001年交房后，房子一直由张敏装修、居住、出租、缴纳物业费，所有票据原件都在她手里。

2006年，房产证办下来了，登记在张婷名下。张敏没多想——毕竟姐妹一场，房子谁的名字不重要，只要自己住着踏实就行。

可到了2019年，张敏突然发现：妹妹悄悄补办了房产证，并把房子抵押给银行，贷了450多万元！

她立刻联系妹妹，对方却避而不见。张敏这才知道，自己住了近二十年的房子，随时可能被拍卖。

情急之下，她起诉到法院，要求：

“解除借名买房关系，返还全部购房款，并赔偿房屋增值损失。”

张婷坚决否认：“根本不存在借名！房子是我买的，贷款是我还的，姐姐只是帮我照看房子。”

但法院查清事实后，作出了判决。

裁判结果

法院判了：

✅ 解除双方口头借名买房协议；

✅ 妹妹返还购房款、税费等共计28万余元；

✅ 额外赔偿房屋增值差额损失200万元！

这意味着，张敏不仅拿回了当年的投入，还因房价上涨获得了合理补偿。

法院怎么说？

法官在判决中重点分析了四个关键点：

第一，虽无书面协议，但事实清楚。

张敏持有购房合同、全部付款发票、贷款结清证明、二十年物业缴费记录，甚至还有邻居和亲戚出庭作证。而妹妹称“给了姐姐50万让她代办”，却拿不出任何转账或交付证据。

第二，房屋长期由张敏实际控制使用。

从2001年收房起，装修、出租、缴费、报修，全是张敏操办。这种持续、排他的占有状态，是认定“实际权利人”的重要依据。

第三，经适房签约于2008年前，且已满五年，借名有效。

根据北京高院指导意见，2008年4月11日前签订的经济适用房借名协议，若房屋现已具备上市条件，可认定为有效。本案完全符合这一规则。

第四，妹妹擅自抵押，导致合同目的落空，构成根本违约。

房子本应过户给张敏，但妹妹偷偷设押，使过户无法实现。因此，张敏有权解除合同，并主张房屋增值损失——这是对她信赖利益的合理保护。

给大家的提醒

这个案子给所有“借名买房”家庭敲响了警钟：

口头协议也能成立，但必须有完整证据链：付款记录、居住事实、证人证言缺一不可；

2008年前的经适房借名，在北京大概率有效，尤其已满五年、完成原始登记的；

最危险的不是“没协议”，而是“产权人擅自处分”——一旦抵押、出售，实际出资人将陷入被动；

发现异常要立即行动：张敏若再晚一年起诉，房子可能已被执行，损失无法挽回。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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