北京房改房案例：无合意+有工龄=借名不成立｜北京房产律师

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一、案情介绍

林浩然起诉其姨妈林秀芬，要求将登记在林秀芬名下的一号房屋（原为甲公司公有住房）过户至自己名下。

林浩然主张：2000年房改时，因林秀芬不愿购房，双方口头约定由他借用姨妈名义购买。他通过母亲向林秀芬汇款3万元，并另付4000元现金，由林秀芬代为缴纳房款。此后，房屋一直由其家庭居住，房产证、水电费单据均由其持有。林秀芬也曾口头认可房屋归他所有。

林秀芬则坚决否认：房屋是单位分配给她的福利房，购房款虽由外甥家支付，但房价已折算其多年工龄，具有重大财产价值；她只是出于亲情，将房屋借给妹妹一家居住，并帮忙照顾外甥成长。房产证放在屋内衣柜，后因家庭矛盾被对方扣留。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回林浩然的全部诉讼请求。

这是一起典型的“仅有出资+居住事实，但缺乏借名合意+忽视工龄价值，导致借名关系不成立”的败诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

借名买房需有明确合意，不能仅凭事后陈述推定

双方从未签署书面协议，原告提交的录音中，被告虽提及“钱是你出的”，但未明确承认存在“借名”安排，亦未表示放弃房屋所有权。

房改房价格包含工龄折算，出资≠支付全部对价

一号房屋系房改房，购房款34,404元系在折算林秀芬多年工龄后优惠得出。工龄具有财产属性，属于林秀芬的个人权益。原告支付的款项，并未覆盖房屋全部实际成本。

长期居住和持有房产证，不足以证明权属归属

在亲属间，基于信任将房屋交由他人居住、甚至放置产权证，属于常见情形。居住事实和证件持有状态，不能单独作为权属依据。

举证责任在主张借名一方，证据链存在断裂

原告未能证明：①双方曾就“借名”达成一致；②被告同意将其工龄利益无偿让渡；③汇款用途确为购房（汇款单注明“货款”）。故应承担举证不能的后果。

法院指出：

“房改房不同于商品房，其价格形成机制包含身份性福利。仅凭出资行为，不能否定登记权利人的合法权益。”

四、律师提示

本案为处理亲属间房改房权属争议提供了关键警示：

房改房的核心是“身份+工龄”，不是普通买卖

房改房的低价源于承租人身份及工龄折算，这部分隐性价值属于承租职工个人。即使他人支付现金，也不等于取得完整物权。

“你出钱、我出名”必须有明确书面约定

尤其在涉及工龄、福利性质房产时，若无书面协议明确“借名”“工龄无偿使用”“未来过户”等条款，极易被认定为借款或赠与。

亲属间的信任不能替代法律形式

长期居住、代缴费用、持有房产证，在亲情语境下合理，但在法律上均非确权依据。一旦关系破裂，缺乏合意证据的一方将处于极度被动。

✅ 对登记人（如本案姨妈）的建议：

若允许亲属居住，可签订《借住协议》明确性质；

工龄折算部分应视为个人财产，避免口头承诺“房子给你”；

如发生纠纷，重点强调“房改政策属性”“无借名合意”“工龄未赠与”三大抗辩点。

北京房产律师团队专注处理房改房、央产房、亲属间房产确权及借名买房纠纷，擅长从政策属性、工龄价值、证据链构建角度，为客户筑牢权属防线。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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