规避限购借名购房，法院：行为无效，出资应返还｜房地产律师

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一、案情介绍

2014年，周明远因不具备北京市购房资格，经中间人介绍，与素不相识的吴立诚达成口头协议：由周明远全额出资，以吴立诚名义购买通州区的一号房屋（总价约1200万元），待政策允许时再过户。

周明远支付了首付款359万余元，并承担契税、维修基金、中介费、物业费等共计约75万元。此外，其亲友分多笔向吴立诚账户转账70万元用于偿还房贷。房屋交付后，相关合同、钥匙等均由周明远保管，但因双方对“补偿金额”未谈拢，一直未办理入住，房屋处于毛坯状态。

2017年，吴立诚在未告知周明远的情况下，将一号房屋以1540万元出售给案外人，并将全部售房款据为己有。

周明远遂起诉，要求吴立诚返还全部出资款660余万元，并赔偿房屋差价损失156万元及利息。

吴立诚辩称：自己根本不认识周明远，房屋是大姨赠与的“结婚大礼包”，不存在借名关系。

此前，甲公司曾以同样事实起诉吴立诚，但因主体不适格被驳回（A号判决）。本次周明远作为实际出资人重新起诉。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认双方借名买房行为无效；

✅ 吴立诚返还周明远出资款235万余元及利息；

❌ 驳回房屋差价损失及其他费用主张。

这是一起典型的“借名买房因规避限购无效，但出资返还获支持”的案例。

三、法院说理要点

法院围绕合同效力与责任承担作出如下认定：

借名买房事实成立，但目的违法

虽无书面协议，但结合微信聊天记录、付款凭证、吴立诚自述“不能帮他们一直背房子和贷款”等内容，可认定双方存在借名合意。

然而，该行为旨在规避北京市住房限购政策，破坏房地产市场公共秩序，违背公序良俗，依法无效。

合同无效后，出资应予返还

根据《民法典》第157条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当返还。

周明远直接支付的购房款、契税、维修基金、物业费等合计235万余元，属于吴立诚无法律依据获得的利益，应予返还。

他人代付部分需明确权利归属

何某、林某出具书面说明，确认其向吴立诚转账系代周明远支付，法院予以采信。

但甲公司所付款项因法定代表人拒不出庭核实，无法确认是否真实授权，故不予处理。

房屋差价损失不属于合法权益，不予支持

因借名行为自始无效，周明远从未取得房屋合法物权，其主张的156万元差价损失，不属于受法律保护的财产利益，法院不予支持。

四、律师提示

本案为“借名买房风险”提供了关键警示：

规避限购的借名协议，自始无效

即使双方真实合意，只要目的是绕过购房资格限制，法院将认定合同无效。“白纸黑字”也无法挽救违法安排。

出资返还 ≠ 房屋确权，更 ≠ 差价赔偿

合同无效后，只能主张实际支出的合理费用返还，不能主张房屋升值收益或差价损失。本案中近400万元诉求被驳回，正是此理。

资金路径必须清晰，避免第三方代付争议

本案中，因甲公司拒不出庭，其支付的270万元首付款未能计入返还范围。建议所有款项均从实际权利人账户直接支付，并备注用途。

✅ 对客户的建议：

若确因资格问题需代持，应评估政策风险，优先考虑租赁+期权等合法替代方案；

如已形成借名事实，务必保留完整付款凭证+沟通记录，为可能的返还之诉做准备；

北京房产律师团队专注处理借名买房纠纷案件，擅长通过证据梳理与法律定性，为客户最大限度挽回经济损失。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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