北京
2026年1月23日，万科企业股份有限公司突然发布公告，宣布已主动撤回“华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”在深圳证券交易所的上市申请，该基金的申报流程随之正式终止。同时撤回的还有“中信证券-万纬物流1期资产支持专项计划”（ABS）。
这项公募REITs的核心底层资产，是万科控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的三个仓储物流园项目，分别位于湖州德清、佛山南海和绍兴诸暨。这些项目总建筑面积约26.77万平方米，估值约11.49亿元，最初于2024年3月1日正式申报并获受理。
万科在公告中解释，此次撤回是“经综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，并经相关各方充分沟通和审慎论证分析”后做出的决定，并强调此举不会对公司日常生产经营造成重大不利影响，公司将待条件成熟时择机重新启动申报。
撤回的深层原因
此次撤回并非突发举动，而是多重压力下的审慎决策。
1. 应对趋严的监管环境：当前国内公募REITs市场进入“严准入”阶段。监管机构对发起人（原始权益人）自身的财务状况和经营稳健性提出了更高要求。在自身债务压力较大的背景下，如果坚持申报，最终面临审核失败的风险较大。主动撤回可以避免因正式被否决而对市场信心造成更沉重的打击，属于一种“主动止损”的策略。
2. 自身债务压力巨大：这是最核心的制约因素。根据公开信息，截至2025年12月初，万科存续债券余额约203亿元，其中高达88.9%的部分集中在2026年到期。同时，2025年三季报显示公司经营现金流净额为-58.89亿元。作为REITs发起主体的深圳市万纬物流投资有限公司，其资产负债率虽呈下降趋势，但截至2023年9月末仍达87.54%。这种财务状况很难满足监管机构对发起人“财务状况良好、经营稳健”的核心要求。
3. 项目审核长期停滞：该REITs项目在2024年4月收到交易所的反馈意见后，审核状态便长期没有实质性进展。这种停滞状态本身也预示着项目在现有条件下推进面临困难。
撤回带来的影响
撤回申请对万科产生的影响是立体的，短期内构成利空，但也有一些策略性考量。
• 加剧短期资金压力：此次撤回使万科原计划通过REITs募集的约11.59亿元资金暂时落空。在债务到期高峰的背景下，这直接加剧了其短期流动性压力，影响了公司一条重要的资产盘活和资金回笼路径。
• 打乱资产盘活节奏：发行REITs是万科向“轻资产运营”转型战略的关键一环，也是其“两年削减付息债务1000亿元”目标的重要工具。物流REITs的撤回，在一定程度上打乱了其通过资产证券化优化资产负债表的部署。
• 影响市场信心：在市场高度关注万科债务解决方案的敏感时期，一项重要融资计划的撤回可能进一步影响投资者和债权人对其资产变现能力和短期偿债能力的信心。
• 主动止损与资源重整：从另一角度看，主动撤回避免了审核失败可能带来的更大声誉风险和股价冲击。同时，公司可以将管理资源和精力更集中地用于应对当前最紧迫的债务问题，例如正在进行的债券展期谈判。万科也可能将融资努力转向其他相对更容易获批的资产类型，例如其旗下已成功发行中金印力消费REIT的商业板块。
后续关注点与可能走向
尽管短期内面临挑战，但万科的物流资产基本盘和长期战略方向仍值得关注。
• 债务问题的化解是前提：万科能否顺利推进债券展期谈判、获得银行持续支持或通过其他资产出售等方式有效缓解流动性压力，是重建市场信心和为REITs等融资工具重启创造条件的基石。
• 替代融资方案的可能性：除了物流，万科在商业地产（通过印力集团）和长租公寓（泊寓）领域也拥有大量经营性不动产。未来公司可能会优先推动这些板块的资产证券化，作为融资的替代或补充路径。
• 资产本身的长期价值：本次计划入池的3个物流园项目本身位于粤港澳大湾区和长三角等核心区域，截至2023年底出租率均表现良好（佛山100%，诸暨97.45%，德清98.35%），资产质量较高。万纬物流全国开业可租赁面积近千万平方米，其中冷链仓储规模全国第一，基本盘稳固。只要这些核心资产的价值和盈利能力得以保持，待万科整体经营状况改善和市场环境优化后，它们依然具备未来通过证券化盘活的坚实基础。
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