2026年起，房地产市场分化超预期？内行人：房价可能超乎想象

不管是准备买房的刚需，还是手握房产的业主，心里估计都打鼓，既怕买在高位站岗，又怕手里的房子缩水贬值。

先澄清一个误区，所谓的降价潮根本不是全国一刀切，真实的市场分化早就超出了很多人的预期。

先看一组开年数据，一线城市已经悄悄回暖，上海中介门店里，1月20号前的网签量直接冲破一万四千套，深圳前十八天的带看量比去年同期涨了三成多，北京去年十二月二手房网签量更是创下近九个月新高。

这些不是凭空捏造的数字，是实实在在的成交回暖，也是市场发出的第一个信号。

可能有人会说，这会不会是短期反弹？原国家房改课题组组长孟晓苏的判断很明确，2026年是关键转折，最迟下半年房价就会止跌回升，不会拖到2027年。

而东北证券原首席经济学家付鹏更精准，他说2026年普跌时代结束，核心区和非核心区会彻底分流。

这话怎么理解？简单说，长三角、珠三角这些人口和产业集聚的地方，核心板块会先企稳回升，而那些缺乏产业支撑、人口外流的三四线城市，还得慢慢消化库存，房价可能继续磨底，但也很难出现崩盘式下跌。

延续，住房增值税率下调，商办房首付比例降到三成，房贷利率也跌到了历史低位，不少城市已经出现了二字头的商贷利率。

地方上也动作不断，购房补贴、公积金额度上调、以旧换新补贴，一系列组合拳都是为了稳预期、降成本。

库存这个硬指标更能说明问题，截至2025年末，全国新房库存大概7.6亿平方米，和上年基本持平。这意味着库存没有继续堆积，买方开始接受当前价格区间，愿意回到市场交易。

当库存不再上行，价格拐点的影子就慢慢显现了。

但大家千万别期待像以前那样普涨反弹，丁祖昱给出的判断是底部企稳，中金公司也预测会先有量的止跌，再有价的企稳，最后才是投资回升。

毕竟现在人口增长放缓，杠杆约束更严，市场不可能复制上一轮的快速反弹，更多是温和抬升的结构化复苏。

对于普通购房者来说，2026年更像是精准布局的窗口，刚需不用盲目等降价，一线城市和强二线核心区，房价下行空间已经很小，遇到合适的房源可以果断出手。

改善型需求可以重点关注政策支持方向，比如学区、通勤配套完善的小区，这类房子的抗跌性更强。

最后，我想起一个前辈说的话：时代的浪潮打过来，没有人能独善其身。但聪明的人，不会在浪头最高时欢呼，也不会在潮水退去时绝望。

他们会观察波浪的节奏，判断水流的方向，然后调整自己的姿态。

总而言之，2026年房地产没有全民降价潮，也不会有全面普涨，超乎想象的不是房价涨跌幅度，而是城市和板块间的分化速度。

敬畏市场更要读懂信号，跟着人口、产业和政策走，才能在波动中找准自己的定位。