三亚月川新规划-居住用地逼近45%，三亚CBD规划的务实转向

三亚中央商务区CBD（月川单元）又迎来调整啦！

在凤凰路与迎宾路之间约163.83公顷的土地上，《三亚中央商务区月川单元片区详细规划（修编）》的最新修编规划刚刚获得政府批准，标志着三亚CBD规划的新走向。

在这片总面积约2457.45亩的区域内，规划居住用地占比将大幅提升至40%-45%的区间，与此同时，片区被规划为两个5-10分钟生活圈，重点补齐公共服务设施短板。

以YC01-01-02F地块为例，该地块原为商服用地，早在2020年11月由世茂集团以4.598亿元竞得。然而五年过去了，这块土地一直未能开发。在此次规划调整中，该地块被重新定义为“二类城镇住宅混合零售商业用地”，住宅与商业比例调整为95%：5%。

用地性质调整后，该地块占地面积为15938平方米（约23.91亩），容积率上限设定为≤3.1。分析认为，这一转变可能为地块带来新的开发机遇，或由板块内现有开发企业接手开发。

目前CBD教育资源的引入，特别是九年一贯制学校有望引入优质教育资源办学，将极大提升区域的宜居性和吸引力。这种从单一商务功能向综合性城区的转变，体现了规划理念的更新。

过去两年间，保利发展已经在月川单元拿下了206余亩土地，建设了备受关注的保利天珺项目。

三亚CBD在初始规划时大量出让商业地块，导致商办用房闲置空置率持续走高、去化压力巨大。相关部门决定通过规划修编，科学合理优化用地结构，推动存量商服用地盘活。

该文件中提到的HLN-2-04、HLN-2-06地块位于海罗片区，海螺南路南侧。公园绿地和商务金融混零售商业混餐饮用地，两地块总面积约93.22亩。

《三亚中央商务区月川单元片区详细规划》

批后公布文件

一、规划范围

单元范围东至凤凰路、西至三亚河、南至临春河、北至迎宾路，总面积约163.83公顷。

二、功能定位

月川单元规划定位为：金融产业集聚区、产城融合综合配套示范区。单元主导功能为：居住社区及商业商务服务。

三、总体结构

提出了 “一带四轴多组团” 的空间框架：沿三亚河与临春河构成V型滨水休闲活力带；由中央商务轴、城市形象轴等组成“双十字轴”；并划分出总部办公、宜居生活等多个功能组团。

一带：沿三亚河、临春河构成V型滨水休闲活力带。

四轴：由中央商务轴、城市形象轴、中央生态轴、生活服务轴组成的“双十字轴”。

多组团：总部办公组团、综合办公组团、宜居生活组团、时尚生活组团。

四、发展规模控制

用地规模：单元规划范围 163.83 公顷，其中建设用地 141.52 公 顷，非建设用地 22.31 公顷。 建设用地中，城镇开发边界内建设用地 140.74 公顷，城镇开发边界外建设用地 0.78 公顷。

规划单元居住用地占总用地比例控制在 40%-45%区间内；规划单元公共管理与公共服务用地占总用地比例控制在 6%-10%区间内；本次修编其他发展用地主要为商业服务业用地，规划单元商业服务业用地占总用地比例控制在 9%-15%区间内。

非建设用地中，城镇开发边界外非建设用地 22.31 公顷。 人口规模：单元规划居住人口约 3.42 万人，就业人口 1.50 万 人。

开发规模：单元规划总建筑规模不超过 260 万平方米，毛容积率 约为 1.59。单元居住建筑规模不超过 172 万平方米。公共管理与公 共服务建筑规模不小于 10 万平方米。商业服务业建筑规模不超过 70 万平方米。

五、公共服务设施布局

规划区内形成 2 个 5-10 分钟生活圈（社区级），以社区便民服务为主体，按照服务多元、空间共享的原则整合资源，统筹考虑社区服 务供给、居民实际需求与现状建设情况，因地制宜补齐公共服务设施建设短板。

行政管理设施：规划行政管理设施 11 处，其中，市级行政管理 设施 5 处、党群服务中心 3 处、街道办事处 1 处（配建）、社区服务 中心 2 处。

教育设施：规划基础教育设施 8 处，其中，九年一贯制学校 1 所、小学 1 所、幼儿园 6 所。

医疗卫生设施：规划医疗卫生设施 3 处，其中，规划新增社区卫 生健康服务中心 1 处（配建）、社区卫生健康服务站 1 处、家庭健康 服务中心 1 处。

文化设施：规划文化设施 8 处，其中，文化活动中心 1 处（配 建）、基层综合性文化服务中心 3 处、旅游服务驿站 1 处、祠堂 2 处、 戏台 1 处。

体育设施：规划体育设施 3 处，其中，大型多功能运动场地 1 处， 中小型多功能运动场地 2 处。 社会福利设施：规划社会福利设施 5 处，其中，老年人日间照料 中心 1 处、老年人日间照料中心 4 处（配建）。

教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施和社会福利设施应按照《〈城市儿童友好空间建设导则（试行）〉实施手册》相关要求 配建儿童友好空间建设内容。

六、综合交通规划

片区通过迎宾路、凤凰路及三亚河东路与绕城高速、三亚站、三 亚客运站、凤凰机场等区域交通设施多维联动，构建了“10 分钟覆盖 高铁枢纽、15 分钟接入高速、30 分钟直达机场”的高效交通圈。

规划区道路网采用高效方格网结构，由主干路、次干路、支路构 成三级道路网体系。规划道路总长 13.54 公里，道路网密度不宜小于 8 公里/平方公里。

1.主干路网系统。

规划构建“一横两纵”主干路网系统，主干路 总长 1.99 公里，形成规划区路网骨架.“一横”：迎宾路(现状)；“两 纵”：凤凰路(现状)、三亚河东路(现状)。

2.次干路网系统。

规划构建“一横一纵”次干路网系统，次干路 总长 2.54 公里，快速集散主干路交通。“一横”：月川中路；“一纵”： 川中路。

3.支路网系统。规划支路总长 9.01 公里，服务规划区生活交通 出行。