“十五五”规划之下，权威机构认为物业公司亟需做四点改变

当前，“十四五”规划已近收官，“十五五”时期（2026—2030年）作为开启全面建设社会主义现代化国家新征程的重要起步阶段，是我国迈向2035年基本实现社会主义现代化的关键五年。站在这一重要历史节点，物业行业正处于深度变革与转型升级的关键期，面临复杂多变的外部环境和日益提升的发展要求。

国资物业企业作为城市治理和社会服务的重要支撑力量，不仅承担着保障社区运行、服务民生的公共责任，还面临着日益强化的经营绩效考核压力。双重使命之下，“十五五”时期将成为其深化改革、提质增效的重要窗口期。企业亟需精准把握新形势与新使命，优化顶层设计，突出重点任务，聚焦核心策略，紧扣主责主业，加快补短板、强弱项、提效能，持续提升市场化运作能力和综合服务保障水平。

当前正处于“十五五”战略规划制定的关键时期。以往在战略规划中，企业目标设定多依赖历史复合增速作为参考，发展模式相对固化，赛道选择也往往局限于传统单一领域的深度布局。

但随着市场环境深刻变化、政策监管持续趋严，国资物业企业不仅面临经营效益的压力，还需承担更多社会责任与考核要求。在此背景下，传统的战略思维已难以适应新发展阶段，企业在目标设定、模式选择和路径规划上亟需突破惯性思维，转向更具前瞻性、系统性和适应性的新型战略思路。

1、存量时代内卷加剧，目标设定急需改变

首先，行业增速持续探底，基本面承压明显。

物业行业已进入存量发展阶段，整体增速呈现显著放缓态势。中国物业管理协会数据显示，2024年物业行业在管面积395.5亿平方米，营业收入1.75万亿，同比增速都仅为3.4%。500强、百强及上市物企的增速也连续多年下滑，2024年在管面积增速分别降至5.1%、5.9%和6.3%，营收增速分别下降至4.0%、3.9%和3.7%。连续的增速下行趋势凸显行业发展面临结构性压力。

物业权威研究机构克而瑞物管认为，政策监管趋严、市场竞争白热化、客户需求升级等多重挑战叠加，进一步加剧了行业基本面的承压程度。2025 年中央纪委国家监委将物业领域专项整治纳入全国重点工作，各地围绕 “服务履约不到位”“公共收益侵占” 等问题开展集中整治，同步推动物业费标准公示、空置房收费折扣等政策落地。在业主权益意识觉醒与政策引导下，甲方对服务透明度与成本控制的要求显著提升，部分企业为维系项目主动降价，叠加存量市场低价竞争策略蔓延，行业价格体系面临重构。

其次，甲方议价能力增强，价格竞争倒逼利润收缩。经济转型期，C/B/G 压力持续传导。

其一，业主端收入承压明显，居民收入增长放缓与消费信心不足直接影响其付费能力。

其二，B 端甲方行政领域成本管控升级。甲方对成本管控的重视程度达到前所未有的高度，预算缩减成为行业主旋律。物业权威研究机构克而瑞物管数据显示，2025年，近五成企业选择削减行政开支，以应对经营压力，多企业预算调减控制在 5% 以内。

其三，G 端公共服务领域预算约束强化。在国家 “过紧日子” 政策导向下，高校以经费使用效率为核心目标压缩行政开支，医院受 “541 政策” 影响预算管控趋严，而公园/场馆从“财政负担”走向“自我造血”。

政策驱动与市场博弈双重作用下，甲方压价行为持续加剧，企业盈利空间被进一步压缩。

除此之外，国企肩负双重使命，经营考核压力多维凸显。国资物企在承担社会责任与应对经营考核方面面临特殊挑战。

物业权威研究机构克而瑞物管认为，社会责任层面，其在老旧小区、保障房等民生项目中扮演主力角色，如上海凌云街道、福州王庄街道、武汉唐家墩等地通过国有物业托管模式实现老旧小区服务覆盖，北京更明确2027 年前完成 1800 个老旧小区物业服务全覆盖目标，国资物企需在收费标准低、收缴率不足的情况下保障基础服务供给。

经营考核层面，国务院国资委 “一利五率” 指标体系持续优化，2025 年 “一增一稳四提升” 要求强化了对现金流、净资产收益率等核心指标的考核，且 “一企一策” 差异化考核机制进一步严格，倒逼国资物企在平衡民生责任与经营效益间寻求突破，传统发展模式亟待转型。

过往基于复合增长率的目标设定逻辑已难适应当前环境，若继续盲目追求扩张与业绩，将不利于企业的长期高质量可持续发展。

2、传统盈利模型难以为继，经营模式亟需重构

物业权威研究机构克而瑞物管认为，专项整治背景下，物业服务透明化已成为行业发展必然趋势，单项目盈利难度持续加剧。其一，外部市场竞争层面，低价竞争与人力、物料成本的不断攀升，严重挤压利润空间；其二，消费需求层面，业主对服务内容、费用明细的透明度要求日益提高。

随着透明化推进，更多社区倾向于采用酬金制，这将进一步加大企业现金流管理压力，倒逼企业告别以往包干制下的盈利模式，转向精细化、规范化的运营逻辑。

此外，国企因肩负社会责任面临更为严峻的经营挑战，寻找项目组合腾挪经营成为破局关键。老旧小区、保障性住房等公益性项目收费标准低、收缴率不足，叠加运营成本居高不下，导致单项目长期亏损或为常态。

为突破困局，通过项目组合与资源腾挪实现协同发展至关重要。企业可通过片区化统筹管理整合区域资源，搭建资源共享型服务，探索“基础服务保民生 + 增值服务创收益” 的发展路径，以组合式经营逻辑平衡社会责任与经济效益，实现企业的可持续发展。

3、多元赛道蕴藏结构性机遇，路径规划需动态调整

当前，物业服务市场在住宅、商业、公共设施及城市服务等领域已进入深度竞争阶段，但各赛道中仍蕴含结构性机遇。如何科学选择细分赛道组合，并精准挖掘其中的增长点，成为企业发展关键。

在C端住宅市场，老旧小区改造和专业工程服务日益受到关注。2025年6月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，财政部、住建部公布2025年度中央财政支持城市更新行动入围城市名单，北京、天津等20个城市入选。未来几年，中央财政计划投入超200亿元资金支持。政策的出台不仅明确了发展方向，也带来了实质性资金支持，为物业服务企业开辟了基础设施升级与专业运维、人居环境改善与社区服务深化、智慧城市建设与技术赋能三大重要机遇。

在B端市场，随着甲方压力持续传导，物业企业正聚焦业务延伸、优化招采协同模式、开展价值互换，并探索“出海”路径。例如，根据物业权威研究机构克而瑞物管数据，百强物企中已有超过30%在能源管理、空间管理等领域深度布局。保利物业于2024年联合清华大学技术团队推出IEIM综合能源智慧管理体系，并在保利国际广场实施节能改造，取得显著成效：中央空调资产更新率达68%，节能率达38%，年节能费用达164万元，同时完成智慧照明和智慧水泵100%改造。

在G端市场，高校、医院、公园、场馆等公共服务项目虽面临挑战，但也蕴含发展机遇。以医院为例，随着三明医改“541”经验推广，医院后勤服务薪酬面临压缩，但相关工作逐步转向外包模式。数据显示，2024年医院物业社会化率为60%，预计2025年可达70%。与此同时，医疗反腐力度加大，招标流程更加透明，进一步提升了公正性，并有望降低市场准入门槛。

整体来看，物业服务行业正处于转型与重构的关键期，国资物企需主动适应趋势变化，在多元赛道中找准路径，探索可持续发展模式。