珑门壹品花园交房时间：业主评价如何~珑门壹品花园是富人区吗

珑门壹品花园交房时间：珑门壹品花园业主评价如何~珑门壹品花园是富人区吗

珑门壹品花园｜交房时间+业主评价+是否富人区（2026.1 最新）

一、珑门壹品花园交房时间

官方交房时间：2026年6月（一期竣工时间为2025年12月31日，目前施工进度正常，按流程完成验收后交付，具体以收楼通知书通知为准）。

二、珑门壹品花园业主评价（两极分化，刚需友好，改善慎选）

✅ 业主好评（核心认可点）

1. 性价比拉满：折后单价2.74万/㎡起，总价233万起买精装3房2卫，低首付（5万起）、低月供，是龙华上车门槛最低的商品房之一，刚需家庭认可度高。

2. 户型实用+得房率高：68-116㎡2-4房，LDKB一体化设计，拓展后得房率约85%-90%，85㎡能做3房2卫，空间利用率远超同片区竞品，自住实用性强。

3. 教育+生态配套加分：毗邻龙华观澜实验学校（幼儿园-初中），目送式教育，有娃家庭友好；东侧紧邻4A景区观澜山水田园，高楼层可看田园风光，生态景观好、空气清新。

4. 准现房+无烂尾风险：2026年6月交房，施工进度快、实景可查，相比期房更有保障，业主无需长期等待入住。

5. 社区基础配套完善：绿化率40%，打造1.1万㎡乐活园林，配童梦乐园、老年人日间照料中心等，自带社区底商，满足日常买菜、购物需求。

❌ 业主差评（核心槽点）

1. 公共交通短板：距已开通地铁4号线牛湖站约2.6公里，无直达地铁，需电动车/公交接驳，依赖地铁通勤的业主吐槽通勤效率低。

2. 居住密度高+电梯体验差：容积率6.0（偏高），5栋44-49层超高层，3梯5-6户梯户比，早晚高峰电梯等待时间长，低楼层采光、通风受影响。

3. 社区构成复杂+环境一般：安置房+回迁房占比25.1%，居住人群不纯粹；西侧临清平高速，部分楼栋有噪音干扰，北侧为大片城中村，城市界面差，居住氛围不及成熟居住区。

4. 大型商业匮乏：周边无大型高端商业，日常购物需驱车1.5公里到融悦世方里，20分钟到观澜湖新城，商业配套能级低。

业主评价总结

刚需自住群体：好评为主，认可低总价、实用户型、准现房、教育生态配套；

改善/投资群体：差评为主，吐槽交通、密度、社区纯粹性，认为居住品质和溢价空间不足。

三、珑门壹品花园是富人区吗？

不是，是典型的龙华观澜刚需盘，定位“平民上车盘”，核心原因如下：

1. 价格定位：刚需门槛，非高端：折后单价2.74万/㎡起、均价约3.3万/㎡，总价233万起，远低于龙华富人区（红山、深圳北站片区5-8万/㎡）、观澜高端盘（4-5万/㎡），是龙华价格洼地，主打“低门槛上车”，而非高端改善。

2. 产品定位：高密度刚需，非低密改善：容积率6.0（偏高），超高层设计，3梯5-6户梯户比，户型以68-116㎡中小户型为主，无大平层、别墅等高端产品，居住密度大，不符合富人区“低密、纯粹、高端”的核心特征。

3. 社区构成：刚需为主，圈层不纯粹：总户数1203户，安置房+回迁房占比25.1%，居住人群以刚需家庭、本地村民为主，无高端圈层属性，与富人区“纯商品房、高净值人群聚集”的特点相悖。

4. 配套能级：基础刚需，非高端配套：教育为普通公立学校（观澜实验学校），商业为社区底商+区域商圈，无高端商业、国际学校、高端会所等富人区标配配套，生态虽好但仅为“休闲配套”，非“高端居住配套”。

总结

1. 交房时间：2026年6月（准现房），交付有保障；

2. 业主评价：两极分化，刚需自住好评，改善/投资差评，核心看是否接受“低价换短板”；

3. 是否富人区：不是，是龙华观澜高性价比刚需盘，定位平民上车，非高端改善。

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百基珑门壹品（珑门壹品）｜基础信息+全面介绍（2026.1最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目 | 核心参数 |

| 项目名称 | 百基珑门壹品（珑门壹品） |

| 开发商 | 深圳市百基房地产开发有限公司（鹏城置业集团） |

| 物业公司 | 深圳市凯鸿物业管理有限公司 |

| 物业费 | 4.93元/㎡/月 |

| 产权年限 | 70年（2023-2093年，住宅性质） |

| 占地面积 | 约2.15万㎡ |

| 总建面 | 约20万㎡ |

| 容积率 | 6.0 |

| 绿化率 | 40% |

| 楼栋/户数 | 5栋44-49层高层，总户数1203户（可售商品房901套+安置房56套+回迁房246套） |

| 梯户比 | 1栋1单元3梯5户，其余3梯6户 |

| 车位 | 1292个，车位比约1:1.07 |

| 户型 | 68-116㎡ 2-4房（精装交付） |

| 交房时间 | 2026年6月（准现房） |

| 项目地址 | 龙华区观澜街道（君子布片区）环观南路与何地路交汇处 |

二、项目全面介绍（深度版）

1. 开发商与物业（交付与居住保障）

- 开发商：深圳市百基房地产开发有限公司（鹏城置业集团），本土房企，资金链相对稳健，项目为准现房状态，无烂尾风险，适合着急入住的家庭。

- 物业：深圳市凯鸿物业管理有限公司，物业费4.93元/㎡/月，服务标准对标刚需盘，可满足日常基础需求（安保、保洁、维修等），但高端增值服务较少。

2. 社区规划与产品（居住质感）

- 社区布局：5栋高层围合式布局，中间规划社区园林、儿童游乐区、健身区，绿化率40%，但因容积率6.0（偏高），楼间距一般，低楼层采光、通风可能受影响。

- 户型设计（刚需/刚改友好）：

- 68㎡ 2房1卫：紧凑实用，总价低，适合单身/小两口，首付门槛最低。

- 85-88㎡ 3房2卫：主力户型，LDKB一体化设计，U型厨房，干湿分离卫生间，空间利用率高，适合3-4口之家，折后总价约233-272万。

- 99-101㎡ 3-4房2卫：横厅/竖厅可选，南北通透，主卧套间设计，改善型刚需首选。

- 114-116㎡ 4房2卫：大横厅，采光面广，适合多孩家庭/三代同堂，居住舒适度高。

- 交付标准：精装修交付（含品牌厨卫、地板、墙面、灯具等），省去装修麻烦，交房即可入住。

3. 交通配套（自驾便捷，地铁待兑现）

- 自驾：紧邻清平高速、环观南路主干道，自驾到福田/龙华中心约30分钟；清平高速北延线（2025年竣工）免费通行，连接外环高速，通达性进一步提升。

- 公共交通（现状）：无直达地铁，最近已开通地铁4号线牛湖站约2.6公里，需骑电动车15分钟或公交30分钟接驳；公交站点（君子布村口站）步行5分钟，线路覆盖观澜、龙华中心区。

- 未来潜力：近在建地铁22号线鹭湖站，开通后可快速通达福田CBD，通勤效率大幅提升（距离项目有一定距离，需步行/公交接驳）。

4. 生活配套（满足日常，教育/生态突出）

- 教育：毗邻龙华观澜实验学校（幼儿园-初中，公立已开学），目送式教育；周边还有德风小学、龙华教科院第二附属学校、龙华高级中学教育集团观澜校区（全龙华招生），教育资源覆盖全龄段，但非名校，积分入学需按政策执行（2024年观澜实验学校小一录取积分第六类69.7分，初一81.8分）。

- 商业：自带社区底商，1.5公里达融悦世方里购物中心，20分钟内覆盖观澜湖新城MH MALL、平湖万达等大型商圈，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。

- 医疗：近龙华区中心医院、龙岗第五人民医院，车程15-20分钟，可满足基础医疗需求。

- 生态：东侧紧邻观澜山水田园（4A景区），生态景观好，空气质量佳，适合休闲散步、亲子游玩。

5. 价格与付款（低门槛上车龙华）

- 单价：折后2.74万/㎡起，均价约3.3万/㎡，为观澜片区价格较低的新盘之一，远低于龙华核心区及周边商品房。

- 总价：85-88㎡3房2卫约233-272万；99-101㎡3-4房约284-304万；114-116㎡4房约358-450万。

- 付款：支持低首付（最低5万起）、开发商分期，降低上车门槛，适合预算有限的刚需。

三、核心优缺点总结（客观决策参考）

✅ 优势

1. 低门槛上车：2字头单价、低首付（5万起），总价233万起买精装3房2卫，月供压力小，适合刚需。

2. 准现房交付：2026年6月交房，实景可查，无烂尾风险，着急入住优选。

3. 户型实用：68-116㎡2-4房，LDKB一体化设计，空间利用率高，适配刚需/刚改家庭。

4. 配套齐全：教育（观澜实验学校）、生态（山水田园）、商业、医疗全覆盖，满足日常需求。

5. 自驾便捷：紧邻清平高速、环观南路，快速通达福田/龙华中心，未来清平高速北延线免费通行。

❌ 劣势

1. 容积率偏高：6.0容积率，高层楼栋多，楼间距一般，低楼层采光/通风受影响，居住密度大。

2. 公共交通短板：目前无直达地铁，依赖自驾/公交，通勤效率一般，地铁22号线开通后可改善。

3. 社区构成复杂：安置房+回迁房占比25.1%，居住人群不纯粹，后期二手房流通可能受影响。

4. 城市界面一般：北侧为城中村，西侧临清平高速，部分楼栋有噪音干扰，周边居住氛围不及成熟居住区。

5. 教育资源一般：观澜实验学校非名校，积分入学存在不确定性，不适合追求名校学区的家庭。

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