房价大跌，“老破小”却成交激增！官方最新定调，这些房价要起飞

当下整体房价承压下行，不少新房、次新房都面临成交乏力的困境，可偏偏那些被贴上老旧标签的小区，却悄悄迎来了量价齐升的行情，尤其在上海等核心城市的中心城区更加明显。

官方刚刚定调2025年城市更新的重点方向，难道真的意味着这些老破小要迎来房价起飞的契机？背后是政策红利的真实释放，还是投资客炒作的短暂狂欢？

行情反转：老破小的半年翻倍神话

在整体楼市略显低迷的当下，部分老破小的表现着实让人眼前一亮，始建于上世纪六七十年代的静安区柳营路309弄和319弄，堪称这波行情的典型代表。

2025年6月时，309弄的挂牌均价还停留在5.9万元每平方米，谁能想到仅仅半年时间，到12月就飙升至10.1万元每平方米；隔壁的319弄同期挂牌价从6.5万元每平方米涨到9.02万元每平方米，12月的成交均价更是冲到了9.64万元每平方米。

要知道，这两个小区在此之前的境遇并不乐观，2021到2022年楼市高点时，309弄的成交价一度接近8万元每平方米，可随后市场降温，价格一路下滑，到2024年已经跌至4万元每平方米出头。

2025年3月，该小区还有房源以4.4万元每平方米成交，谁能预料到年底竟能实现价格翻倍，一套两室住宅甚至卖出了8.8万元每平方米的高价。

类似的情况也出现在徐汇区，日晖二村近半年的成交价上涨了24.9%，达到7.35万元每平方米；枫林新村的成交均价则涨到了9.89万元每平方米，涨幅为7.7%。

当地中介透露，成交量大概上涨了20%左右，只不过价格抬升后，买家的观望情绪也有所增加，这些数据背后，不难看出市场对老破小的关注度正在快速提升，而驱动这波行情的核心因素，正是越来越强烈的动迁预期。

柳营路两个小区在2025年下半年就开始流传即将进入城中村改造预征询阶段的消息，同年12月正式启动核清户籍和产权的两清工作，这无疑给市场注入了一剂强心针。

政策赋能：城市更新扩围点燃市场热情

老破小的逆势走强，绝非偶然，背后离不开政策层面的有力支撑，2025年全国两会上，住房和城乡建设部明确了城市更新的三大民生举措，给市场吃下了一颗定心丸。

其中明确提出，要将2000年以前建成的城市老旧小区全部纳入城市更新改造范围，根据不同区域的实际情况实施改造，同时鼓励地方探索居民自主更新改造的模式。

城中村改造的推进力度更是超出预期，范围已经扩大到全国地级及以上城市，在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。

另外，完整社区建设也成为重点，聚焦一老一小服务，完善无障碍适老化配套设施、政府托育服务设施和儿童活动场地，让老旧小区的居住品质有望得到实质性提升。

政策信号释放后，各地迅速行动起来，上海在2025年全面提速城市更新，大力推进两旧一村改造、城中村改造和旧工业区更新，核心城区的拆迁体量明显增加。

杭州已累计完成365个城中村改造，苏州截至2025年底启动了35个城中村改造项目，涉及186个城中村、2.2万余户居民，总投资接近2000亿元。

这些地方的实践，让市场看到了政策落地的力度和速度，另外，城市更新的模式正在变得更加多元和人性化。

上海浦东新区三林苑社区则聚焦架空层改造，打造共享空间和停车区域，培育居民自治团队，让老旧小区焕发新生，这些案例让人们对老破小的改造前景有了更多期待，也进一步点燃了市场的热情。

风险暗藏：博拆迁并非稳赚不赔的买卖

虽然政策东风强劲，市场热情高涨，但我们不能忽视的是，博拆迁背后潜藏着不少风险，并非稳赚不赔的买卖。

第一面临的就是预期落空的风险，现实中拆迁传闻反复出现却始终未能落地的案例并不少见，最典型的莫过于杭州朝晖片区，多年来不时传出拆迁消息，二手房价格也随之起伏波动，但始终没有进入实质性拆迁阶段，被市场戏称为杭州楼市版狼来了。

对于那些因为传闻而高价入手的购房者来说，一旦预期落空，面临的损失可能不小，而且，当下的城市更新早已不是简单的整体拆除重建，改造模式越来越多元。

长期关注二手楼市的资深中介表示，老房子未来可能面临原拆原建、不成套改造等多种情况，安置方式也可能采用房票形式，而非传统意义上的货币安置。

四川安居区就已经开始试点房票安置模式，居民手持征收部门开具的房票，可以在安置房源库中自由选购房产，实现从被动安置到主动择居的转变，未来这种模式可能会在更多地方推广。

如果投资者为了动迁预期支付了过高的溢价，而最终的改造方式并非自己预期的全额货币安置，那么投资回报就会面临很大的不确定性。

毕竟很多老破小现在的定价，很大程度上是基于动迁预期，一旦改造方式与投资者的测算不符，成本可能很难收回。

另外，城市更新的周期通常较长，期间可能会面临各种变数，政策调整、市场变化等因素都可能影响最终的改造结果，这也给博拆迁的行为增加了不少风险。

理性抉择：把握机会更要守住风险底线

在城市更新的大背景下，老破小确实迎来了新的发展机遇，但这并不意味着可以盲目跟风，对于普通购房者和投资者而言，理性判断尤为重要。

最先要明确自身需求，如果是刚需购房，看中的是老旧小区的核心区位、成熟配套，同时对改造后的居住品质有合理预期，那么在价格合适的情况下可以考虑入手。

同时，要合理评估价格，避免为过度的动迁预期支付过高溢价，毕竟房产的核心价值还是其居住属性和区位优势。

如此来看，2025年起的城市更新浪潮，确实给老破小带来了新的发展契机，但机遇与风险并存，那些位于核心区域、符合改造规划的老旧小区，未来的价值有望得到提升，但这并不意味着所有老破小都能实现房价起飞。

理性看待政策红利，准确评估自身需求和风险承受能力，才能在这场城市更新的浪潮中把握机会，守住属于自己的财富底线。