2026年房地产的走势，很明确了

2026年，是“十五五”的开局之年。在促进房地产市场止跌回稳的总基调之下，房地产市场需求稳步释放，供需关系逐渐调节。

未来市场的走向，仍需重点关注三大关键变量的演进：一是库存的改善情况，二是在价格波动中居民信心与预期的转变，三是政策的力度与效能。

2026年房地产市场怎么走？

我们预计2026年商品房销售面积7.8亿平方米。 其中，一线城市预计，销售面积为3992万平方米，占比全国5.1%；二线城市预计销售面积达22682万平方米，占比全国29.1%；三四线城市预计销售面积达51226万平方米，占比全国65.8%。

一线城市新房销售面积下降源于土地供应减少。 自2021年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。这一现象在2025年延续，2025年1-10月，一线城市月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前4年月均成交减少65%。我们预计全年土地成交规划建筑面积约1268万平方米，同比下降28%。

一线城市的刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。 政策调整形成有力支撑。 需求端，房地产限制政策仍有优化空间，如进一步放松限购政策、调整交易税收政策等。供给端，“好房子”建设持续推进，城中村改造盘活核心区土地。 改善购房者的置换需求。 核心区优质项目供应增加，释放改善需求。 成交量方面，我们预计2026年一线新房市场成交量同比下降，销售面积为3992万平方米，占比全国5.1%，成交占比进一步提升。 VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

价格方面，预计2026年一线城市新房价格表现将持续优于二手房。

国家统计局数据显示，2025年1-11月，新房价格指数仅同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8%，新房价格表现平稳，降幅小于二手房。以上海为例，上海新房价格同比增长5.1%，2025年新房表现一枝独秀。一是需求基础坚实。2024年上海落户人口超8万人，创历史记录。新上海人在新房成交中占比提升，人口流入优势为市场提供了稳定的购房需求支撑；二是产品力显著提升。新房产品迭代升级，在户型、社区规划及科技住宅等方面显著优于同区位二手房，形成产品代际差，有效激活改善型需求，并推动新房价格结构性上涨；三是供应结构优化。核心区项目供应增加，契合改善人群资产配置需求，多个豪宅项目“日光”反映出改善需求充足；四是政策环境改善。2025年购房限制政策的进一步优化，释放了此前被压抑的合理住房需求。

我们预计2026年二线城市新房销售面积同比下降，城市间房地产表现差异较大。

二线城市需求主要来 自三方面， 一是持续的人口净流入 。 人口是最坚实的需求基础，如合肥2024年常住人口增量达15万，正式晋级千万人口城市，增速超过一线城市。杭州、成都分别增加10万、7万，增长位于二线城市前列， 上述城市新房量价表现良好； 二是宽松的政策环境。 政策优化即释放了潜在的购房需求，也是房价的重要支撑。2024年10月杭州放开新供应土地限价，后续的土拍成交地价上涨，带动房价上涨预期； 三是产品的优化升级。 高品质住宅推动了改善需求的释放。

二线城市内部有分化，加之土地供给减少，我们预计2026年二线城市新房销售面积约为22682万平方米，约占全国总量的29.1%。

三四线城市新房销售面积在全国的占比将进一步下降。

过去十年，三四线城市销售面积大幅增长、占比大幅提升。2012年三四线城市销售面积为6.9亿平方米，占比全国销售面积的62.1%，2018年三四线城市销售面积增长至11.3亿平方米，成交占比达65.9%，销售面积历史高点在2021年达12亿平方米，成交占比历史高点在2022年达68.9%。2024年三四线销售面积为6.4亿平方米，仅为高点的53%，占比下降至65.4%。

三四线需求主要来自本地居民住房需求、外地务工人员置业需求、返乡置业需求、周边乡镇的购房需求。由于大部分三四线城市新增需求有限，我们预计2026年三四线新房销售面积为51226万平方米，占比全国65.8%，成交占比较2025年下降。

2026年房地产市场库存怎么看？

商品房库存分为三个口径，已竣工未销售的现房库存、已开工未销售的在建库存、已拿地未开工的土地库存。

从库存结构来看，三大类库存均呈现改善态势。 现房库存（已竣工未销售）已连续8个月下降，截至10月末为7.6亿平方米，较9月末减少322万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米至3.96亿平方米。已开工未销售的在建库存规模为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米。而已拿地未开工的土地库存约23亿平方米。

影响购房者预期的因素有哪些？

房地产是供求问题，更是预期问题。市场参与者的预期差，会直接影响需求的释放。

影响预期的三大因素，一是房价走势。二手房价格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅价格指数同比、环比分别下降5.7%、0.7%。法拍房价格拉低成交边际价格。据中指研究院统计，2025年1-10月，法拍住宅成交均价同比下降12.3%，边际价格对市场成交价格有参照价值会放大价格下行压力。

二是库存情况。当前二手房挂牌处于高位，除深圳外挂牌量企稳。截至2025年12月3日，一线城市大中介挂牌量分别为北京13.7万套，相较2024年末增长7%；深圳8.5万套，相较2024年末增长73%；广州14.7万套，相较2024年末增长2%。

三是租金回报率。一线城市租金回报率回升。截至2025年11月，该指标回升至1.82%，较2021年7月的1.3% 历史低点显著提升了52个基点，已接近10年期国债收益率。租金回报率的提升，房产配置价值增加，会影响居民的租买决策，改善购房者预期。

2026年政策重点是什么？

1、加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度

开发方面，完善从获取土地到施工过程中，相关制度的全流程。夯实项目公司与房企总部之间的法律责任，不得提前抽取项目资金与分红，从制度上保障项目交付和购房者权益。

融资方面，推行融资协调机制与“白名单”制度，据住建部及各地政府数据显示，截至2025年10月11日，全国商品房项目“白名单”累计审批贷款规模已超7万亿元。新模式下，融资主要依靠开发贷和个贷。

销售方面，现房销售试点扩大。2025年1-10月全国商品房现房销售占比已提升至35%，较2024年同期增长了5个百分点。强化预售资金监管。对于仍采用预售的项目，各地严格执行预售资金监管新规，降低商品房项目交付风险。

2、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”

“好房子”概念首次被纳入五年规划建议，是推动房地产高质量发展的重要方向。“好房子”建设聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度，涵盖建筑保温、隔热、隔音、防水等技术标准，以及物业服务、社区无障碍配套、适老化改造等宜居相关标准。新的住宅项目国家标准已于2025年5月1日生效，为“好房子”建设提供了技术依据和规范。

“好房子”有助于优化供给结构，提高市场上商品房的产品力、稳定房价。高品质项目去化更快，可以引领行业从“高周转”向高品质、高质量发展主动转型。也可以满足“人民对美好生活的向往”，激活改善型需求，为市场注入新动力。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

风险提示：房地产市场超预期下行风险；对政策解读偏差；调研样本有限，不足以反映市场主体；数据可得性局限，口径不完全统一；历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差；房企债务重组压力超预期。

2026年，是“十五五”的开局之年。在促进房地产市场止跌回稳的总基调之下，房地产市场需求稳步释放，供需关系逐渐调节。

未来市场的走向，仍需重点关注三大关键变量的演进：一是库存的改善情况，二是在价格波动中居民信心与预期的转变，三是政策的力度与效能。

1、2026年房地产市场怎么走？

1.1、2026年房地产销售面积测算

2025年1-11月，全国商品房销售面积7.9亿平方米，我们预计2025年全年商品房销售面积合计约为8.7亿平方米，同比-10.2%。其中，一线城市预计同比下降6.2%，销售面积为4340万平方米；二线城市预计同比下降12.3%，销售面积达25485万平方米；三四线城市预计降幅9.5%，销售面积达57627万平方米。

2025年1-10月土地成交建面同比再下降。2025年1-10月土地成交规划建筑面积5.7亿平方米，同比下降9.7%，自2021年起连续五年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。2020-2024年全国土地成交建面分别为：29.7、22.9、16.8、13.6、11.3亿平方米。新增土地供应总量与2025年商品房需求或存在结构性缺口，局部供不应求的市场结构性缺口部分，将由库存项目补足。

我们预计2026年商品房销售面积7.8亿平方米，同比下降10.9%。其中，一线城市预计同比下降8%，销售面积为3992万平方米；二线城市预计同比下降11%，销售面积达22682万平方米；三四线城市预计降幅11.1%，销售面积达51226万平方米；合计2026年预计全国销售面积约77900万平方米。

1.2、各线城市房地产市场怎么走？

一线城市新房销售面积下降源于土地供应减少。自2021年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。这一现象在2025年延续，2025年1-10月，一线城市月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前4年月均成交减少65%。我们预计全年土地成交规划建筑面积约1268万平方米，同比下降28%。

一线城市土地供给小于商品房需求。销售供给比例，即当年度商品房销售面积/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需关系，2022年一线城市该比例接近85%，2023年为140%，近5年（含2025年预测值）该比例平均为145%。总量供小于求的同时，还存在土地供应郊区占比高，供给结构错位的问题，改善需求未得到充分满足。

一线城市的需求主要来自，一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。2025年前三季度，四个一线城市GDP均稳居全国前五。居前的经济体量意味着更强的财政能力和更稳定的发展预期，是城市综合实力的体现。在全国企业招聘需求活跃度排行中，北京、深圳、上海居于全国前五。一线城市15-59岁人口比重高于全国水平，充足的劳动年龄人口是产生购房需求的必要条件。

二是政策调整形成有力支撑。需求端，房地产限制政策仍有优化空间，如进一步放松限购政策、调整交易税收政策等。供给端，四个一线城市分别出台“好房子”相关政策文件或建筑设计规则，“好房子”供给将不断增多。城中村改造盘活核心区土地，也将带来核心区项目供给。

三是改善购房者的置换需求。2025年1-10月北京四环内土地成交占比15%，较2021年提升10个百分点，上海外环内土地成交占比32%，较2021年提升14个百分点。核心区土地供应增加将增加改善项目供应，释放改善需求。

成交量方面，我们预计2026年一线新房市场成交量同比下降，销售面积为3992万平方米，占比全国5.1%，成交占比进一步提升。

价格方面，我们预计2026年一线城市新房价格表现将持续优于二手房。

国家统计局数据显示，2025年1-11月，一线城市新房价格指数仅同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8%，新房价格表现平稳，降幅小于二手房。

以上海为例，2025年11月上海新房价格同比增长5.1%，2025年新房表现一枝独秀。其房价上涨有四方面支撑，一是需求基础坚实。2024年上海落户人口超8万人，创历史记录，新上海人在新房成交中占比提升，人口流入优势为市场提供了稳定的购房需求支撑；二是产品力提升。新房产品迭代升级，在户型、社区规划及科技住宅等方面显著优于同区位二手房，形成产品代际差，有效激活改善型需求，并推动新房价格结构性上涨；三是供应结构优化。核心区项目供应增加，契合改善人群资产配置需求，多个豪宅项目“日光”反映出改善需求充足；四是政策环境改善。2025年购房限制政策的进一步优化，释放了此前被压抑的合理住房需求，如外环外区域，符合条件的居民家庭购房不限套数，3年社保或个税非户籍单身人群可购外环内1套住房等。

一线城市人口流入有支撑、改善需求旺盛、政策仍有空间，同时新供地结构持续改善将形成有效供应，我们预计2026年新房价格走势持平。

我们预计2026年二线城市新房销售面积同比下降，城市间房地产表现差异较大。

二线城市需求主要来自三方面，一是持续的人口净流入。人口是最坚实的购房需求基础。近年人口流向少部分经济、资源有优势的核心城市，城市间分化加剧，不同城市之间住房需求差异增大。二线城市中，贵阳常住人口增量居全国首位，新房成交量实现同比增长。合肥2024年常住人口增量达15.2万，正式晋级千万人口城市，增速超过一线城市，其新房市场2025年1-10月量价均稳。杭州、成都2024年常住人口分别增加 10 万、7万，增长位于二线城市前列，新房市场表现良好。

二是宽松的政策环境。政策优化即释放了潜在的购房需求，也是房价的重要支撑。根据中指监测，截至12月1日，2025年全国有超210省市（县）出台政策约560条，多数城市限制性政策已放开，优化限制性政策的城市主要集中在核心一二线城市，主要政策包括优化公积金贷款、加大购房补贴力度、调整信贷政策、放松或取消限售等政策。核心二线如杭州，因限价政策取消较晚对2025年房价仍有积极影响，2024年10月杭州放开新供应土地限价，后续的土拍成交地价上涨，带动房价上涨预期，新房价格增长领先。

三是产品的优化升级。高品质住宅推动了改善需求的释放。2025年多地对住宅项目的计容规则进行精细化规范和调整，正成为一个显著且有效的趋势。行业引导从单纯追求“高得房率”向注重“高品质”转变。如成都对《成都市城市规划管理技术规定（2024）》发布补充规定（征求意见稿），将开敞式电梯前室、外廊等附属空间纳入板率统计范畴。合肥公布《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》（修订征求意见稿），明确窗台高度、进深等严格尺寸规范，不合规则全计容，压缩利用灰色空间提升得房率的操作空间。避免企业通过无限制提升得房率的方式无序竞争，以降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。浙江省出台《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，结构层高小于2.2米的飘窗不计建筑面积，且不设单套住宅飘窗面积的限制，激励房企设计更多实用空间。‌

二线城市供给存在缺口，盘活存量土地很重要。预计二线新增土地供应与2026年所需商品房供给存在0.4亿平方米缺口。据我们测算，预计2025年全年二线城市土地成交建面在1.9亿平方米左右，假设100%形成有效可售供应，新增供给与2026年需求之间存在0.4亿平方米缺口。2025年销售供给比例为109%，近5年销售供给比例为90%，总量供给逐渐与需求走平。核心二线需根据需求盘活存量项目，加快已供应未动工的住宅用地的开发，部分供大于求城市需要结合实际情况控制土地供应，利用专项债收储存量土地去库存。

二线城市内部有分化，加之土地供给减少，预计新房成交量减少。2025年二线城市土地成交规划建筑面积预计同比下降17%，2026年的商品房新增供应将减少。我们预计2026年二线城市新房销售面积约为22682万平方米，约占全国总量的29.1%。

三四线城市新房销售面积在全国的占比将进一步下降。

过去十年，三四线城市销售面积大幅增长、占比大幅提升。2012年三四线城市销售面积为6.9亿平方米，占比全国销售面积的62.1%，2018年三四线城市销售面积增长至11.3亿平方米，成交占比达65.9%，销售面积历史高点在2021年达12亿平方米，成交占比历史高点在2022年达68.9%。2024年三四线销售面积为6.4亿平，仅为高点的53%，占比下降至65.4%。

三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置。四是周边乡镇的购房需求，包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求。

预计三四线新增土地供应多于2026年所需商品房供给。据我们测算，预计2025年全年三四线城市土地成交建面在7亿平方米左右，供给端同比下滑20%。但新增供给仍多于2026年需求1.9亿平方米。近五年的销售供给比例为59%，虽较去年有改善，但三四线城市库存处于高位。

成交量方面，由于大部分三四线城市新增需求有限，我们预计2026年三四线新房销售面积为51226万平方米，占比全国65.8%，成交占比较2025年下降。

2、2026 年房地产市场库存怎么看？

商品房库存可分为三个口径，分别对应已竣工未销售的现房库存，已开工未销售的在建库存，已拿地未开工的土地库存。

从库存结构来看，三大类库存均呈现改善态势。现房库存（已竣工未销售）已连续8个月下降，截至10月末为7.6亿平方米，较9月末减少322万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米至3.96亿平方米。截至10月末已开工未销售的在建库存规模为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米，而已拿地未开工的土地库存约23亿平方米，其增长速度也明显放缓。供求关系的持续改善，对于后续止跌回稳具有积极作用。

不同城市之间也存在明显分化。库存去化周期是动态的，既受库存规模影响，也受市场销售速度影响。截至2025年10月，一线城市中，上海商品住宅去化周期最短为8.4个月，深圳、北京、广州分别为19、22、24个月，热点二线城市，如杭州、成都、武汉、合肥等，商品住宅去化周期在18个月及以下，市场库存处于良性区间，去化速度有保障。非热点二线城市，如大连、洛阳等，商品住宅去化周期大于5年，该类城市虽有一定的购房需求支撑，但库存已超出市场良性范畴，未来也应以销定产，设置土地供应目标，控制市场库存处于合理区间。

盘活存量土地是去库存的关键。专项债收储土地有助于去库存，据中指监测，截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元，已经发行的专项债超2500亿元，仍有较大发行空间。发行速度在2025年下半年明显加快，第三季度月均发行额比第二季度增长近50%。10月，非“自审自发”试点省份，如河北、重庆等成功发行，意味着政策正加速向全国推广。

3、影响购房者预期的因素有哪些？

房地产是供求问题，更是预期问题。市场参与者的预期差，会直接影响需求的释放。

根据中国人民银行《2025年第三季度城镇储户问卷调查报告》数据显示，仍有23.5%的居民预期房价“下降”，仅有9.1%居民预期房价“上涨”，55.6%预期“基本不变”。这一方面反映出居民对房价的预期正逐步趋稳，但另一方面也说明市场信心尚未完全恢复，仍处于脆弱状态。

影响预期的三大因素，一是房价走势。二手房价格仍在下降，价格转弱使得购房者观望情绪加重。截至2025年11月，70大中城市二手住宅价格指数同比、环比分别下降5.7%、0.7%。法拍房价格拉低成交边际价格。据中指研究院统计，2025年1-10月，法拍住宅成交均价同比下降12.3%，边际价格对市场成交价格有参照价值会放大价格下行压力。

房价总体的下跌幅度也会影响购房者预期。参考国际经验，1990年以来日本、马来西亚、美国、英国等多个国家均发生过持续性的房价下跌。选取11个国家的房价数据进行统计，房价调整幅度在20%-55%之间，房价下行时间中位数是24个季度。根据国家统计局数据显示，我国本轮房地产市场调整自2021年9月至今，已持续50个月，房价下降20%。一线城市房价调整的时间晚于二三线城市，2023年5月一线城市二手房房价指数进入下调周期，截至2025年11月二手房房价指数累计降幅达17%，二线城市自2021年9月进入调整周期，二手房房价指数自高点累计降幅达20%，三线城市从2021年7月进入调整周期，二手房房价指数自高点累计降幅达22%。

二是，二手房库存情况。二手房挂牌量直接反映市场供求关系，是影响购房者信心的重要指标。当前除深圳外，一线城市挂牌量逐步趋于稳定，但整体仍处于历史高位。2025年12月3日数据显示，北京二手房挂牌量约13.7万套，较2024年末增长7%，但近两个月有所减少；深圳挂牌量约8.5万套，较去年末增长73%，供应压力显著；广州挂牌量约14.7万套，较2024年末增长2%，近期也呈现减少趋势。

高库存使得二手房市场明显呈现“买方市场”特征，交易往往需“以价换量”，价格承压明显。不过，北京、广州等地挂牌量近期的回落，反映出新增挂牌量小于去化及撤牌的总和，这有助于缓和供需失衡压力，对稳定市场预期具有积极意义。

三是，租金回报率。从时间维度来看，一线城市二手房租售比已回到2016年12月左右水平。根据中原数据，截至2025年11月，北、上、广、深二手住宅租金回报率分别为1.64%、1.95%、1.87%、1.82%，一线城市平均二手住宅租售比1.82%，与2016年8月较为接近，较2021年7月的1.3% 历史低点显著提升了52个基点。

已接近10年期国债收益率。截至2025年11月，10年期、30年期国债收益率分别为1.85%、2.19%。租金回报率的提升，意味着房产配置价值增加，会影响居民的租买决策，改善购房者预期。

4、2026年政策重点是什么？

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。适应社会的发展，房地产“高质量发展”是其长期转型的方向。

4.1、加快构建房地产发展新模式

加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

开发方面，完善从获取土地到施工过程中，相关制度的全流程。夯实项目公司与房企总部之间的法律责任，不得提前抽取项目资金与分红，从制度上保障项目交付和购房者权益。

融资方面，推行融资协调机制与“白名单”制度，据住建部及各地政府数据显示，截至2025年10月11日，全国商品房项目“白名单”累计审批贷款规模已超7万亿元。新模式下，融资主要依靠开发贷和个人住房贷款。

销售方面，一是现房销售试点扩大。2025年1-10月全国现售商品房占比已提升至35%，较2024年同期增长了5个百分点。二是强化预售资金监管。对于仍采用预售的项目，各地严格执行预售资金监管新规，降低商品房项目交付风险。

4.2、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”

“好房子”概念首次被纳入五年规划建议，是推动房地产高质量发展的重要方向。“好房子”建设聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度，涵盖建筑保温、隔热、隔音、防水等技术标准，以及物业服务、社区无障碍配套、适老化改造等宜居相关标准。新的住宅项目国家标准已于2025年5月1日生效，为“好房子”建设提供了技术依据和规范。

新规范对住宅品质提出了更高的需求，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定，包括新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

“好房子”有助于优化供给结构，提高市场上商品房的产品力、稳定房价。一是优化供给结构，通过提升产品力稳定市场预期，助力房价趋稳。二是高品质项目去化更快，可以引领行业从“高周转”向高品质、高质量发展主动转型。也对房企在建材、设计、建安等方面提出更高要求，这将加速行业分化，倒逼房企更加注重产品力、技术研发和精细化管控。三是可以满足“人民对美好生活的向往”，激活改善型需求，为市场注入新动力，形成供给与需求升级之间的良性循环。

风险提示：
房地产市场超预期下行风险；对政策解读偏差；调研样本有限，不足以反映市场主体；数据可得性局限，口径不完全统一；历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差；房企债务重组压力超预期。

证券研究报告《2026年房地产展望》

对外发布时间：2025年12月22日

发布机构：国海证券股份有限公司

本报告分析师：夏磊

SAC编号：S0350521090004

来源：夏磊观察

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