牛掰！长沙二环内，14平方公里“最后宝地”，价值即将爆发！

走南闯北，长沙未来的基调？

结论来自长沙政府工作报告：十五五期间，有序推进苏圫垸、解放垸整体开发，推动苏圫垸与金霞、马栏山、松雅湖等区域贯通联动。

也就是说，未来五年内，解放垸、苏托垸将成为长沙的发展重心，一南一北，定下基调！其中，解放垸，即奥体新城，官方已有定论。

规划面积27.5平方公里，目前的重点是长沙奥体中心板块和长郡中学新校区板块。首开区聚焦于此，是因为这两大板块已有价值支撑点，目前一直在施工中。加上板块的省级高定位，其发展基调其实已经定下。

重点是北边的苏托垸，今天来仔细分析，主要聚焦点有三：

其一，苏托垸，长沙二环内唯一宝地，为何迟迟得不到开发？

其二，苏托垸，为何在十五五期间，得到官方高规格定位发展？

其三，苏托垸，能否得到发展支撑，新概念、大概念是关键！

苏托垸片区，位于长沙市开福区捞刀河、星沙联络线、楚家河围合区域，北邻金霞产业园区，南抵马栏山片区，面积14.03平方公里，规划人口23万人，是长沙城区二环内唯一整体成片地块。

但十多年来一直未能开发，原因大家也清楚，一是官方定下的农田保护政策，所以一直无法动工。不过最新的长沙国土空间规划显示，苏托垸大部分区域都已经被划出农田保护范畴，能够进行大规模开发！

除了这个核心原因，还有一个重点是，在当前的大环境下，政府财政资金优先，开发一个全新片区，需要大概念、新概念来支撑其价值。

而目前长沙的主流发展方向，是往南。所以当下很多大项目、大产业都往南布局——

比如科创科研核心的湘江科学城，已经聚集了湖南大学新校区、湖南师范大学新校区以及众多科研项目、科创公司等，因此能够迅速得到开发。

奥体新城也是如此，在没有更多产业性质大概念的情况下，一个奥体中心就足以带动奥体新城一部分区域的开发。

但苏托垸一直缺少这种概念，所以一直没有得到开发。

不过，随着2025年年政府工作报告一出，苏托垸或将迎来开发新历程。那么，对于苏托垸，官方给出的定位是什么呢？在政府工作报告中明确提及：

推动苏托垸与金霞、马栏山、松雅湖等区域贯通联动。

也就是说，苏托垸的开发将是与周边板块联动进行，以马栏山、松雅湖等成熟板块的产业来推动苏托垸的发展，并与金霞一同打造城北科创高地！

但为什么是现在这个时间点？

其实早有预兆：

其一，长沙主城（二环内），其余部分全部已成熟，已经没有开发空间，唯有部分区域开启城市更新来获得主城的新开发空间。所以，唯一空置的苏托垸，在这个价值回归主城的时代，成为唯一可以大规模开发的主城核心板块，加快开发进度在情理之中！

其二，长沙主城区产业板块的拓展，其实主要是马栏山视频文创园的拓展。周知，马栏山目前的建设也已接近尾声，10余栋写字楼已拔地而起，依托湖南卫视，众多文创企业在此落地生根，集聚了4000余家文化科技企业、6.4万名音视频产业人才，形成了较为完整的产业链，涵盖网络视听、数字出版、动漫游戏、VR/AR等领域。

据统计，2020年至2024年间，马栏山文创视频产业园累计实现企业营收2771亿元，年均增长11.2%。

而根据湖南省规划的音视产业发展目标，至2027年将长沙打造为全国音视频产业创新策源地，产业规模实现5000亿元。马栏山作为核心载体，必然要扩张文创视频产业规模，往哪扩？

苏托垸！

其实，这一点早在苏托垸的最初规划上就已现端倪。根据规划，苏托垸拟打造为“马栏山北片区”，构建以文化创意为主，以文旅消费、科创研发为辅的“一主两辅”产业体系。

另外，苏托垸还将联动金霞发展，共同组成长沙打造“全球研发中心城市”中“一城一区三基地”中的科大金霞基地，而其核心就在苏托垸。

而十五五规划中，还明确将联动松雅湖区域。届时，苏托垸一边联动马栏山，打造文创产业园的第二基地，又接纳金霞的高科技产业，依托松雅湖未来科技城的核心科创加持，将苏托垸板块打造为全新的高新技术+文创产业园区。

那么，问题来了，苏托垸目前有哪些产业规划？又有哪些最新动态？

在2024年，官方就推动了苏托垸的招商大会，明确提及打造“水上苏托 未来创城”的概念，并且规划了开发时间表。

其中，根据规划，苏托垸区域将引进马栏山文创园资源，合体打造国际传媒港、影视拍摄基地、个人电影工厂、人民艺术馆、数字文化高峰论坛中心、芒果明星村等。

另外，苏托垸还引入中国（长沙）地理标志智创生态博览园（总部基地）项目，总投资30亿，共计350亩地，分布范围极大。

不过，这些项目都还未真正落地，而在近期，苏托垸有了很多新动态：

其一，2025年9月，苏托垸召开了拆迁工作会，定调将对片区约7000多亩的土地进行征拆。这一举措标志着苏托垸的开发进入实操阶段，也传递出长沙北部区域加速升级的信号。

在开福区发改委的重点会议上也明确表示，要加速推进苏托垸、洪山公园、四方坪三场连片区域的开发和土地释放。这是对苏托垸征拆工作的进一步解释。

其二，长沙市及市政府的领导也相继前往苏托垸片区进行调研。例如，2025年12月27日，市长就曾到访雨花区和开福区，调研了略行地区与苏托垸片区的规划建设情况。

在苏托垸片区，调研的重点是片区的整体规划建设和产业项目招商。会议明确提到：

一是要深入研究，有序推进苏托垸片区的开发，并进一步完善规划编制。

二是要明确与金霞新城、马栏山视频文创产业园进行联动。

其三，苏托垸城中村改造项目已被纳入长沙市城中村改造首批项目库，意味着启动时间不远了。另外苏托垸规划高中项目已启动招标，并引入了长郡双语实验中学的品牌，将在河东打造一所新的长郡双语高中。

由此可见，苏托垸的开发其实已有动作。但也要注意到，目前的动作大多集中在祝家湖一带，而这一片区本身已开发得相对成熟。

因此，真正标志苏托垸进入全新开发阶段的项目，其实尚未启动。

来源：李白楼语堂、长沙工作报告、网易号