十五五期间，中国银行业如何处置房地产不良资产

作者：金融界银行研究院院长 陈国汪

十五五期间（2026-2030年），中国银行业房地产不良资产处置需以市场化、专业化、法治化、社会化为核心，构建“政府引导+市场运作+专业处置+民生保障”的综合体系，借鉴美国日本韩国爱尔兰四国成功经验，结合中国房地产市场“存量庞大、区域分化、民生关联度高”的特点，形成系统化政策方案。以下为十五五期间中国银行业处置房地产不良资产的几大政策建议：

（一）构建专业化集中处置体系，强化机构协同

1.设立全国性房地产不良资产处置联席会议。该会议由财政部牵头，联合央行、金融监管总局、住建部等组建，负责全国房地产不良资产处置工作。赋予四大AMC强制收购权、司法优先权和债务重组主导权，专项处置房地产不良资产，处置期限10年。财政部向四大AMC各注资5000亿元资金，用于收购房地产不良资产。3年内四大AMC每家必须至少收购300万套房地产不良资产，并在余下7年内完成处置。

2.完善AMC与地方政府联动机制。推动四大AMC+省级AMC+地方政府平台三方合作，设立2万亿元左右房地产纾困专项基金，重点支持“保交楼”和优质资产盘活。同时，允许省级AMC跨区域处置资产，破除地方保护主义，提升资产流动性和回收率 。

3.建立银行内部不良资产处置专业团队。要求大中型银行设立房地产不良资产处置事业部，中小银行联合组建区域处置联盟，3年内完成现有房地产不良资产的剥离。

（二）健全法律政策保障体系，优化处置环境

1.出台《房地产不良资产处置条例》专项立法。明确不良资产收购定价规则（引入长期经济价值LEV评估法）、债务重组流程、抵押物处置时限，简化司法程序，将处置周期从18-24个月缩短至6-8个月 。同时，设立个人住房贷款债务调解机制，提供利率减免、本金豁免、还款期限延长等多元方案，避免大规模止赎引发社会风险 。

2.实施差异化税费支持政策。对房地产不良资产处置环节的增值税、契税、印花税实施50%-100%减免，降低处置成本，提升市场吸引力。对参与“保交楼”的投资者给予所得税递延优惠，鼓励社会资本参与烂尾项目复工建设。

3.完善房地产抵押登记与产权过户制度。建立全国统一的房地产抵押登记信息平台，实现抵押信息实时查询、变更与注销，消除信息不对称。简化司法拍卖房产过户流程，允许带押过户，推行“一站式”服务，降低交易成本和时间成本 。

（三）创新市场化处置工具，提升处置效率与回收率

1.推广批量转让与资产证券化（ABS/CMBS）。扩大房地产不良资产证券化规模，支持银行发行RMBS、CMBS等产品，吸引保险、社保、养老金等长期资金参与投资 。建立标准化资产包体系，按地域、资产类型、风险等级分类打包，面向全球投资者公开竞价，提高处置透明度和回收率。

2.深化“债务重组+资产开发”组合模式。对优质开发商贷款实施“债转股+延长还款期+开发资金支持”，推动烂尾项目复工。探索“保交楼+保障性住房”转换机制，将部分存量商品房收购转化为共有产权房、租赁住房，消化库存同时解决民生问题。

3.引入国际先进处置工具与经验。试点“固定价格+业绩分成”模式，激励买方提升资产价值，实现处置方与投资方共赢 。设立跨境资产处置通道，借鉴爱尔兰经验处置中资银行海外房地产不良资产，拓宽回收渠道 。

（四）坚持分类施策原则，精准化解不同类型风险

1.对开发商不良贷款的差异化处置。对高风险（资不抵债）资产，采取“破产清算+资产拍卖” “司法拍卖+批量转让”等方式快速回收资金，降低损失。 对中风险（短期流动性困难）资产，采取“债务重组+开发支持” “债转股+纾困基金”等方式盘活资产，恢复偿债能力。 对低风险（优质资产抵押）资产，采取“债务展期+运营提升” “委托管理+改造升级”等方式提升资产价值，实现全额回收。

2.对个人住房贷款不良的人性化处置。优先采用非司法手段（协商还款、债务重组），对确无还款能力的困难家庭提供债务豁免或住房置换方案，保障基本居住需求。同时，建立个人征信修复机制，对成功完成债务重组的借款人给予征信记录修复机会，帮助其恢复正常生活 。

3.对商业地产不良的价值提升策略。推动商业地产转型升级（如写字楼改公寓、商场改社区商业中心），适应市场需求变化，提升资产流动性和租金收益 。采用“委托运营+资产证券化”模式，引入专业运营机构提升管理效率，通过CMBS实现资产退出 。

（五）强化风险预防与长效机制建设

1.建立房地产贷款全周期风险管理体系。严格控制银行房地产贷款集中度，大型银行不超过25%，中小银行不超过20%，防止风险过度集中。实施动态拨备制度，根据房地产市场周期调整拨备覆盖率。

2.推动房地产金融创新与转型。发展房地产投资信托基金（REITs），盘活存量商业地产，降低银行信贷依赖，构建“开发-运营-退出”的良性循环。推广房地产抵押贷款保险，分散银行信用风险，提升金融体系稳定性 。

3.健全房地产市场监测与预警机制。建立房地产风险指标体系（包括房价收入比、租售比、库存去化周期、开发商负债率等），对风险区域提前预警，防止风险积累和扩散。定期发布房地产不良资产处置报告，提高市场透明度，引导理性投资决策。

（六）兼顾金融稳定与社会民生，实现多重目标平衡

1.将“保交楼”作为处置首要目标。建立“政府+银行+开发商+施工方”四方联动机制，优先保障已售逾期难交付住宅项目复工交付，维护购房者合法权益。对“保交楼”项目提供专项信贷支持和财政贴息，确保资金专款专用，避免挪用。

2.推动房地产市场“软着陆”与转型发展。引导银行业支持保障性住房建设和房地产发展新模式，降低对传统开发贷依赖，转向租赁住房、养老地产等领域 。鼓励银行与房地产企业合作开展资产证券化和轻资产运营，促进房地产行业从“高杠杆、高周转”向“稳健经营、注重品质”转型。

3.建立处置收益反哺机制。将房地产不良资产处置净收益的30%用于设立住房保障基金，支持保障性租赁住房建设和困难家庭住房补贴，实现“金融风险化解+民生保障提升”双赢。

总的来讲，要高度重视房地产不良资产处置，抓紧时机，果断出手，既要积极借鉴美日韩爱“坏银行集中处置+市场化运作+政府支持+民生保障”核心经验，又要结合中国国情积极稳妥加以推进。