北京城建在昌平做豪宅，刘露军有高招

文/北京进深 徐迪

1月16日，北京城建地产昌平东小口项目案名官宣：龍樾海序。

“龙樾”是北京城建最高端产品系。

龍承中轴金线，领樾科创五环。

据悉，东小品项目将打造为该产品系的旗舰新作，所以以序命名。

东小口地块成交于去年10月30日，由城建发展（600266.SH）和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得，折合楼面价3.2万元/㎡。

拿地半个月后，项目开发主体北京城华房地产开发有限公司成立，注册资本10亿元。

城建发展控股80%，蓝华宇房地产持股20%。

项目公司法人、董事长为刘露军，他同时也是城建发展的总经理助理。

1972年出生的刘露军毕业于北京大学工商管理专业，注册房地产估价师，长期在北京城建集团体系内工作，曾任城建发展监事、政策研究室主任、研发中心主任等职务，是城建发展总经理邹哲的得力助手。

除了东小口的龍樾海序，刘露军还兼任城建旗下多家项目公司董事长及法定代表人，主导过望京国誉府、畅悦佳园等项目的开发。

在龍樾海序宣传片中，城建发展给予该项目“序立中轴金线，迭代智慧人居范本”的定位，并且直接启用顶序“龙樾”旗舰新作命名，对该项目的重视程度可见一斑。

拿地联合体中的蓝华宇房地产，是昌平区属国企北京嘉铭的全资子公司，也是昌平区开发建设平台之一，负责城市开发工作，这其中就包括龍樾海序所在的东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造项目。

龍樾海序占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率2.8，限高60米。

地块内需配建社区管理服务用房1处，地上建筑规模500㎡。

可以看到，项目地形不是太规则，加上容积率较高，虽然拿出了城建的顶序产品系，但这个项目大概率还是定位在刚需刚改。

预计面积段60-150㎡，主力户型110-120㎡，大约800套房源。

昌平赠送尺度收紧得厉害，这个项目阳台进深也难有突破，1.1-1.2米左右是标配。

毕竟是龙樾系，品质不会差，昌平当前主要是卷精装、拼会所。地形的边角空间，可以在园林方面重点发力。

第五轮清单发布的时候，东小口地块呼声就很高。

回天地区人口密集，但都是老盘，板块近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。

东小口地块一度被称为“昌平南区域的最后一块拼图”。

在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。

中轴北延长线上，直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。

再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。

规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

2025年，昌平共有6宗涉宅地块完成出让，包括朱辛庄中海未来之境，南邵龙湖凌云颂，北四村的国誉星城，中建智地 未来科学城摘得的歇甲地块，城建东小口地块，以及未来科学城单独拿下的未来科技城南区地块。

总共有42万㎡的住宅体量，换成房子，4000套左右的供应。

除此之外，2024年拿地的城建国誉燕园二期、越秀星耀未来、北京国贤府二期，都已相继入市。

2024年以及更早之前开盘的项目，也还有不少库存待去化。

昌平今年的楼市，压力还是比较明显的。但是另一方面来说，多点开花的新规项目，价格上相互制衡，反而是购房者出手的好时机。

相关公司：北京城建sh600266