最高院：执行农村房产能拍其卖租赁权，以收取的租金清偿债务吗？

作者：周军律师.

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在农村房产相关执行案件中，长期存在一个痛点：被执行人名下的宅基地房屋、民宿等房产虽有一定价值，但因受“一户一宅”、仅限本村集体经济组织成员内部转让等政策限制，直接拍卖所有权往往难以成交，导致债权人权益难以实现。

那么，执行农村房产能拍其卖租赁权，以收取的租金清偿债务吗？

最高人民法院案例库入选案例《程某兰等十七人与汪某泉执行实施案》中明确：

拍卖房屋租赁权可以获得较好收益，以此来清偿被执行人的债务，是在法律允许的框架内实现“物尽其用”。

本案焦点问题为：集体土地上的房屋租赁权能否拍卖和拍卖涉农房产的租赁权后如何保障被执行人基本生存权。

一、集体土地上的房屋租赁权能否拍卖

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可推知宅基地上的住宅是可以出租的。

而且，从实践来看，随着城乡差距不断缩小，农村宅基地房屋经济价值不断凸显且闲置数量增多，特别是临近城区的农村房屋价值较大，虽然该类房屋所有权流转存在政策限制等困难，但是对此房屋进行出租可以获得较好收益，以此来清偿被执行人的债务，是在法律允许的框架内实现“物尽其用”。

二、拍卖涉农房产的租赁权后，如何保障被执行人基本生存权

根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第一条第一款的规定，强化善意文明执行理念，即在依法保障胜诉当事人合法权益同时，需最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果有机统一。

本案中，被执行涉农房产作为汪某泉及其家人长期赖以生存的物质基础，拍卖涉案农房产20年租赁经营权，将直接导致汪某泉及其家人无房居住。在执行过程中，法院坚持生存权高于财产权的价值选择，坚持和贯彻善意文明执行理念，为汪某泉预留住房资金，以保证汪某泉及其家人的正常生活。

因此，拍卖该房产的租赁权不仅保障了胜诉当事人合法权益，又使被执行人减轻了偿还压力、保住了赖以生存的物质基础，为汪某泉及其家人配合执行、腾空房产留下了空间。

周军律师提醒，拍卖农村房产租赁权以租金清偿债务，是破解农村房产执行难的创新路径，其核心价值在于盘活受政策限制的农村资产，实现“物尽其用”。若涉及农村房产相关执行案件，无论是债权人希望通过拍卖租赁权实现权益，还是被执行人对该执行方式存在疑问，建议及时咨询专业律师，结合案件具体情况制定针对性方案，确保执行过程合法合规，各方权益得到平衡保护。

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