实例:一审二审均以物业提供事实服务判业主败诉，如何申请再审？

【先看案例】

本案例源于《今日头条》博主"法律的生命″，具体请看原文:

《即便前期物业合同未招投标无效，事实多年物业服务也应缴纳物业费》

B一审法院认定事实

被告系中铁·某某C组团某某号房屋业主，建筑面积170.87㎡。

2013年5月1日，被告与建设单位案外人贵阳某有限公司（以下简称某甲公司）签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋时，被告与金阳某公司签订《中铁·某某前期物业管理服务协议》，约定建筑面积170.87㎡，物业费单价1.5元。

2013年6月5日，某甲公司与原告签订《中铁·某某组团前期物业服务协议》，约定服务期限自2011年4月25日起至小区业主委员会成立并选聘的某乙公司签订正式的物业服务合同之日止，住宅物业费为1.5元/月/㎡，按建筑面积计算。逾期支付物业费按日5‰支付违约金。

2023年5月29日，金阳某公司变更为观山湖某公司，并办理工商变更登记，系原告的分公司之一。

案涉房屋于2013年6月26日通知收房。被告2019年1月1日起欠付物业费。案涉小区尚未成立业主委员会。

原告提供某处门上张贴缴费单的照片、“7-1”门上张贴文书的照片若干，以及微信聊天记录若干主张最早催收时间2020年8月8日，被告称其手机上没有收到原告催缴的短信，不予认可。

兴隆某公司提供物业服务照片若干，财务、公共收益公示照片若干。张某在内的案涉小区多个业主提供兴隆某公司回应业主需求不及时，公共区域部分墙皮开裂、墙面漏水、地面积水，公共区域被占用，垃圾堆放杂乱，车辆违停；部分业主被盗，部分业主房内漏水、墙体破裂、脱落的若干证据。张某还陈述某丙公司主体变更频繁，且未告知业主，随意性太大。多个业主陈述小区安全隐患较多，业主居住时没有安全感。

B一审诉讼请求

原审原告兴隆某公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业管理费15378元(计算时间段：自2019年1月1日至2023年12月31日止，按1.50元/㎡和房屋面积170.87㎡计算)及违约金3075.6元，共计18453.6元;2、被告承担本案全部诉讼费用｡ 诉讼过程中，原告变更第一项诉请物业费的截止时间为2024年12月31日，物业费金额变更为18453.96元，违约金金额变更为3690.79元｡

B一审法院认为

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力｡ ”，第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”规定，原告基于与房开商或业主签订的《前期物业服务合同》，为被告提供了物业服务，被告应当支付物业费，故对被告关于合同无效及原告主体不适格的辩解，一审法院不予采纳｡ 被告提供的证据不足以证明原告存在根本违约行为，且与本案无关，故对被告有权不缴纳物业费的辩解，一审法院不予采纳｡

被告欠付2019年1月1日起的物业费，原告于2020年8月8日催收，物业费并没有超过诉讼时效，故对被告的诉讼时效抗辩，一审法院不予支持｡ 对原告诉请的物业费，一审法院支持自2019年1月1日起至2024年12月31日止共6年，计算为1.5元170.87㎡72个月=18453.96元｡ 被告虽未按约定期限支付物业费，但原告沟通工作存在不足、物业服务存在瑕疵，故对诉请的违约金，一审法院不予支持｡

需要说明的是，首先，原告对本案反映出其提供物业服务的不足，应予重视、及时整改，做好建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护｡ 其次，物业服务合同系集体签订、共同履行，各业主因个体差异对物业服务质量的期待与评价并不一致，故对物业服务机构服务质量的评定及其产生的争议，不能由单个业主以其个人标准进行认定和拒缴物业服务费，只能由业主们通过业主大会等业主自治机制，形成业主统一评价与授权，再由业主委员会依据合同约定或法律规定行使合同权利，否则就会引发各业主各以自己的理由拒缴物业服务费，不仅损害物业服务机构的合法权益，也影响整个小区物业服务费的正常归集，从而降低物业服务的整体质量甚至使小区无法购买物业服务，影响全体业主的生活质量｡

B一审判决

一审判决：一、被告张某于本判决生效之日起十日内向原告贵阳兴隆某有限公司支付2019年1月1日至2024年12月31日期间物业费18453.96元;二、驳回原告贵阳兴隆某有限公司的其他诉讼请求。

B二审上诉情况

一审判决后，上诉人张某上诉请求：1、撤销一审民事判决书;2.改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业费及诉讼费的诉讼请求，或发回重审;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担｡ 主要事实及理由：一、原审认定事实错误，(一)关于物业服务合同主体及效力认定有误，原审认为“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，从而认定被上诉人主体适格｡ 但实际情况是，上诉人与被上诉人从未直接签订物业合同，上诉人最初是与金阳某公司签订《中铁·某某前期物业管理服务协议》，后续被上诉人主体变更频繁，且未依法履行告知义务，随意性极大，这不符合《物业管理条例》中关于前期物业服务合同履行及主体变更的规范要求，该协议对上诉人的约束力存疑，原审未充分审查此关键事实｡ (二)对被上诉人违约事实认定不清原审称“被告提供的证据不足以证明原告存在根本违约行为，且与本案无关”，此认定与事实相悖｡ 上诉人在原审中已提交充分证据：小区路面多年坑洼不平，多次反映未修复;地下车库经常积水，因地面石化造成多起车祸;停车场通道长期被占用，存在消防隐患;中庭水塘长期干涸或淤泥堆积，未履行清洁维护责任;擅自改变公共区域用途，将地下停车场出租给纺织车间、汽修厂、仓库等，未征得业主同意;财务不透明，拒绝公示地下车库出租.收益、电梯广告费等公共收益明细｡ 这些均是被上诉人未履行《民法典》第九百四十四条及《物业管理条例》规定的维修、养护、管理和维护义务的严重违约行为，足以影响业主正常生活与安全，原审忽视这些关键证据，错误认定被上诉人无根本违约｡ (三)诉讼时效认定错误，原审认为“原告于2020年8月8日催收，物业费并没有超过诉讼时效”但上诉人从未收到被上诉人有效的书面或短信催收通知，原审仅依据被上诉人单方提供的照片认定催收事实，证据不足｡ 按照《民法典》关于诉讼时效及举证责任的规定，被上诉人应充分举证证明其在诉讼时效期间内有效催收，否则2019年1月1日至2020年8月8日前的物业费已过诉讼时效，不应得到支持｡ 二、原审适用法律错误，原审依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第七十四条第二款等规定作出判决，但未正确适用《民法典》第九百四十四条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、管理和维护物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”及《物业管理条例》相关规定，对被上诉人未履行合同义务的行为进行认定与规制｡ 同时，在认定前期物业服务合同对业主的约束力时，未结合《物业管理条例》中关于建设单位、物业服务企业履行义务的具体规范，导致法律适用片面，未能公平合理确定双方权利义务｡ 三、原审程序存在瑕疵，原审适用简易程序审理，但在庭审中，对于上诉人提交的多项证明被上诉人违约的关键证据，未充分组织质证与调查核实，如小区路面、车库、公共区域被占用等现场情况，以及其他业主反映的安全隐患、物业服务缺失的证人证言等，未依法进行全面审查，可能影响案件事实查明与公正裁判｡ 综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律不当、程序存在瑕疵，恳请贵院依法撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人兴隆某公司辩称,1.依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判｡ 2.判决上诉人承担本案诉讼费用｡ 主要事实与理由：一审判决认定事实清楚，物业服务合同关系合法有效，对上诉人具有约束力｡ 前期物业服务合同依法成立并生效｡ 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，答辩人与案涉小区建设单位贵阳某有限公司签订的《中铁·某某组团前期物业服务协议》合法有效，对全体业主包括上诉人具有法律约束力｡ 上诉人在购房时与答辩人金阳某公司签署的《前期物业管理服务协议》，进一步确认了该法律关系｡ 分公司变更不影响答辩人作为服务主体的责任承担｡ 答辩人的分公司(金阳某公司后变更为观山湖某公司)是答辩人的分支机构，其民事活动的法律责任依法由答辩人承担｡ 分支机构的名称变更属于正常的工商登记行为，并未改变答辩人作为物业服务提供方的实质，也未中断物业服务的连续性，更不影响上诉人所应承担的缴费义务｡ 二、一审判决正确认定上诉人主张的物业服务问题不构成“根本违约”，答辩人已履行合同义务｡ 上诉人所述的路面、车库、卫生等问题，属于物业服务过程中的一般性瑕疵｡ 一审法院已充分注意到物业服务中存在的沟通不足与瑕疵，并基于此驳回了答辩人关于违约金的诉讼请求，该认定已充分保障了上诉人的权益，体现了公平原则｡ 上诉人所举证据不足以证明答辩人存在“根本违约”行为，其以此为由拒交全部物业费，于法无据｡ 三、一审判决关于诉讼时效的认定正确｡ 答辩人在一审中已提交了于2020年8月8日催收的微信聊天记录，一审中上诉人提出诉讼时效，答辩人还在法院的要求下提交了微信聊天记录的原始载体，上诉人也进行了质证，足以证明答辩人在诉讼时效期间内进行了有效催收｡ 上诉人仅以“未收到”为由进行否认，但未能提供相反证据推翻该客观事实｡ 因此，本案物业费未超过诉讼时效｡ 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法｡ 上诉人的上诉理由均不能成立，恳请贵院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。

B二审认为

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理｡ 当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审审理围绕上诉人的上诉请求进行审理｡

本案二审实体争议焦点为：1、案涉《前期物业服务合同》的效力如何以及是否对本案上诉人产生约束力;2、被上诉人是否提供了物业服务以及服务质量如何，上诉人是否应当缴纳物业服务费｡

关于焦点一：依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效｡ 但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”规定，并非违反所有强制性规定的民事法律行为均为无效｡依照《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业｡ 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”规定，该条例第二十四条对房地产建设开发单位选择物业服务企业的方式作出了规定，但并没有禁止除招投标以外方式订立前期物业服务合同，故该条规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定｡ 本案中，虽然被上诉人兴隆某公司提交的中标通知书、物业服务方案备案的通知系复印件，不足以证明被上诉人经过完整合法的招投标程序入住小区｡ 但如前所述，《物业管理条例》第二十四条有关招投标程序的规定属于管理性规范，因此未按该规定履行招投标程序选聘物业服务企业的并不导致所签订的前期物业合同无效｡ 前述《前期物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”规定，前述《前期物业服务合同》对该区域内的所有业主均产生法律约束力，一审相关认定正确，二审予以确认｡ 退一步讲，即便前述规定系效力性规范，包括上诉人在内的案涉小区广大业主事实上接受了被上诉人提供的多年物业服务，亦不能据此抗辩不予缴纳物业费｡

关于焦点二。根据在案证据以及查明的事实，被上诉人事实上提供了小区物业管理服务，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费｡ 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费｡ ”的规定，上诉人应当支付物业服务费｡ 某丙公司提供的服务具有整体性及公共性质，收取物业费是用于小区整体的设施维护保养、正常秩序维护所必需的费用，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以对物业服务的个体感受或物业服务中的一般性瑕疵为由拒付服务费，会造成某丙公司的运营经费不足和服务积极性降低，导致某丙公司无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业费的业主乃至全体业主的利益。如果某丙公司提供了基本的物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，不构成根本违约，可以认定某丙公司已经履行了合同的主要义务，相对应业主的主要义务即支付物业费不应当免除｡ 本案中，依据上诉人提供的在案证据，被上诉人兴隆某公司在为涉案小区提供物业服务过程中，存在小区路面多年坑洼不平，多次反映未修复;地下车库经常积水，因地面石化造成多起车祸;停车场通道长期被占用，存在消防隐患;中庭水塘长期干涸或淤泥堆积，未履行清洁维护责任;擅自改变公共区域用途等若干服务瑕疵，未能完全按照物业服务协议的约定提供相应完善的物业服务｡ 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，对于相关服务瑕疵的违约行为，上诉人亦可通过要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任主张权利，但不能据此抗辩不予缴纳物业服务费｡

另，上诉人所提到的诉讼时效问题，被上诉人提供的在案证据微信聊天记录、照片等证据显示被上诉人最早催收时间为2020年8月8日，已经足以证明被上诉人在诉讼时效到期之前已经向业主进行过催收，这时诉讼时效已经中断｡ 微信聊天记录也显示被上诉人一直在催收上诉人欠缴的费用｡ 故一审法院认定本案未过诉讼时效符合法律规定，并无不当｡

综上所述，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持｡

B二审判决

二审判决：驳回上诉，维持原判｡

【再审对策，直接给你模板】

民事再审申请书

再审申请人（一审被告、二审上诉人）： 张某，[性别]，[民族]，[出生年月日]，公民身份号码[号码]，住[详细地址]，联系电话[电话]。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）： 贵阳兴隆某有限公司，住所地[地址]，统一社会信用代码[代码]。

法定代表人：[姓名]，职务。

原审法院及案号：

一审法院：[区/县人民法院]，案号：（202X）黔XXXX民初XXXX号。

二审法院：[市中级人民法院]，案号：（2024）黔XX民终XXXX号。

申请再审的生效法律文书： [市中级人民法院]（2024）黔XX民终XXXX号民事判决书。

再审请求：

1. 请求贵院依法撤销[市中级人民法院]（2024）黔XX民终XXXX号民事判决书及[区/县人民法院]（202X）黔XXXX民初XXXX号民事判决；

2. 请求依法改判，驳回被申请人要求申请人支付物业费的诉讼请求；或，在查明事实的基础上，对物业费金额进行实质性核减；

3. 请求判令本案一、二审及再审的全部诉讼费用由被申请人承担。

事实与理由：

申请人因与被申请人物业服务合同纠纷一案，不服[市中级人民法院]作出的（2024）黔XX民终XXXX号民事判决，认为该判决认定基本事实不清，适用法律确有错误，导致裁判结果显失公平。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，特向贵院提出再审申请。具体理由如下：

一、原一、二审判决认定事实不清，对被申请人“非法入驻”的核心事实及其关联法律后果未予审查，导致事实认定片面化、孤立化。

1. “非法入驻”的事实已被生效判决确认但被不当忽略。 二审判决书第X页明确载明：“被上诉人兴隆某公司提交的中标通知书、物业服务方案备案的通知系复印件，不足以证明被上诉人经过完整合法的招投标程序入住小区。” 该认定已清楚表明，被申请人未能履行《物业管理条例》第二十四条规定的法定义务，其获取涉案小区物业服务经营权的程序存在根本性、合法性缺陷（以下简称“非法入驻”）。然而，原审判决仅将此作为判断合同效力的一个边缘性事实，完全未探究该“非法入驻”行为对本案核心争议——物业服务“质价关系”——所产生的决定性影响。

2. “非法入驻”与“服务质量低劣”之间存在必然的因果联系，本案证据已形成完整链条。 申请人及小区其他业主在一、二审中提交的大量证据（照片、视频、证人证言等）充分证明，被申请人提供的物业服务存在长期、系统性、严重影响居住安全与基本秩序的严重问题，如路面坑洼、车库积水、消防通道被占、公共收益不透明、擅自改变共有部分用途等。原审判决将这些证据笼统定性为“一般性瑕疵”或“与本案无关”，是割裂事实的错误认定。“非法入驻”意味着被申请人未经市场竞争筛选，其获取经营地位并非基于服务能力与价格优势，而是源于非市场手段。这直接导致了其缺乏通过提升服务质量以赢得市场的内在动力，从而必然产生质次价高的结果。 申请人提交的证据正是这一因果关系的直接体现，应作为一个整体事实予以认定，而非孤立看待。

二、原一、二审判决适用法律错误，将效力性强制性规范错误认定为管理性规范，且错误适用“事实服务”原则，未能依法审查服务对价的公平性。

1. 对《物业管理条例》第二十四条的法律性质认定错误。 原二审判决认定该条规定属于管理性强制规定，进而认为违反该规定不影响合同效力。该认定属适用法律错误。《物业管理条例》第二十四条关于住宅物业必须通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，其立法目的在于保障业主（消费者）的公平交易权、知情权和选择权，维护物业服务市场的公平竞争秩序，防止开发商与关联物业企业进行利益输送，损害广大业主的合法权益。该规定直接关系到广大不特定业主的切身利益和社会公共利益，其规范目的是通过特定程序确保服务质量与价格的合理性，应属效力性强制性规定。违反此程序签订的合同，不能当然地对全体业主产生法律约束力。原判决对此的法律定性错误，是本案判决不公的根源。

2. 孤立、僵化地适用“事实服务”原则，导致裁判结果显失公平。 原审判决以被申请人提供了“事实服务”为由，依据《民法典》第九百四十四条判决申请人支付全额物业费，此系对法律的片面理解和错误适用。

· “事实服务”原则的适用前提是服务关系本身合法、对价公平。 《民法典》第九百四十四条旨在调整合法的物业服务关系，其立法本意并非保护通过非法手段获取经营地位并借此提供高价低质服务的行为。被申请人“非法入驻”的行为，已破坏了合同关系基础的合法性。

· 法院有责任对“事实服务”的对价进行公平性审查。 《民法典》第六条确立了公平原则。在本案中，法院不能仅因存在“服务”行为就判令支付“合同约定”的全额费用，而必须审查该服务是否与其主张的对价（1.5元/㎡/月）相匹配。申请人已举证证明被申请人提供的服务存在严重缺陷，远未达到其承诺及行业通常标准，已构成根本性违约。在此情况下，原判决未对服务价格进行任何审查与核减，直接判令支付全额费用，实质上是用司法判决强制业主为非法且低质的服务买单，违反了公平原则和等价有偿的民事活动基本原则。

· 正确的法律适用路径应为： 在考虑被申请人存在“非法入驻”程序违法及服务存在根本性质量问题的前提下，即使认定存在事实服务关系，也应依据《民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定及第五百六十三条关于合同目的不能实现的规定，认定被申请人履行合同义务不符合约定，从而对申请人应支付的物业费金额予以实质性核减，以体现其服务的真实价值，而非判令支付全款。

三、原审判决结果损害社会公共利益，不利于规范物业服务市场秩序。

支持通过非法手段入驻的物业公司全额收取物业费，无异于司法对违法行为的变相鼓励。这将严重削弱《物业管理条例》的规范效力，助长开发商与物业公司之间的利益捆绑，剥夺广大业主通过公开、公平、公正的市场竞争选择优质服务的权利，最终损害的是整个物业服务行业的健康发展和所有业主的长期利益。本案的依法纠正，对于厘清市场规则、保护消费者权益、维护公平竞争的市场环境具有重要的示范意义。

综上所述，原生效判决在认定被申请人“非法入驻”这一关键事实及其法律后果上存在重大遗漏，在法律适用上错误定性了强制性规定的性质，并机械适用“事实服务”原则，导致对物业服务合同纠纷的核心——“质价相符”问题未作审查，判决结果显失公平，且损害了法律所保护的市场竞争秩序和业主集体利益。为维护申请人的合法权益，纠正错误判决，维护法律正确实施，特依法提出再审申请，恳请贵院依法审理，支持申请人的全部再审请求。

此致

[省高级人民法院]

附：

1. 再审申请书副本一份；

2. 原一、二审判决书复印件各一份；

3. 申请人身份证明复印件一份；

4. 相关证据材料清单及复印件（可列明）。

再审申请人：张某（签名）

年 月 日