无书面协议，但儿子出全款，法院认定借名买房成立｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2016年，王秀兰与开发商签订合同，以471万元购买了位于北京朝阳的一套住宅（即“一号房屋”），产权登记在她一人名下。

2017年，其丈夫李建国去世。

2021年，王秀兰将一号房屋以150万元价格“出售”给儿子李峰，并完成过户。儿子未实际支付房款。

女儿李敏得知后，立即起诉，主张：

“一号房屋是父母婚姻期间取得的夫妻共同财产！父亲去世后，我作为继承人有权分得份额。母亲和弟弟擅自过户，属于恶意串通，合同应无效！”

李峰和王秀兰则辩称：

“房子根本不是母亲的，是我用卖房款买的！只是借用母亲名义登记，实际出资人是我。”

原来，早在2002年，家中因拆迁获得补偿款，购置了两套房产：

二号房屋登记在王秀兰与李峰名下（共同共有）；

三号房屋登记在李建国与李敏名下（共同共有）。

2016年，家庭内部协商一致：

王秀兰将二号房屋中自己的份额赠与李峰，李峰随后以450万元出售该房；

李建国也将三号房屋中自己的份额赠与李敏，李敏同步处置。

李峰用售房款450万元中的471万元（含部分借款）支付了一号房屋全款，但因担心婚后财产混同，便以母亲王秀兰名义购房。

所有转账记录显示：李峰在收到售房款当日，即将资金转入王秀兰账户用于支付房款。

房屋交付后，由王秀兰、李峰及家人共同居住。2021年，为“拿回”自己财产，李峰与母亲办理了形式上的买卖过户。

二、裁判结果（A号判决）

法院判决：

❌ 驳回李敏的全部诉讼请求。

✅ 认定王秀兰与李峰之间存在借名买房关系，过户行为合法有效，不构成恶意串通。

这是一起典型的“家庭内部借名买房”的胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在恶意串通”作出如下认定：

近亲属间借名买房常无书面协议，符合生活常理

母子关系特殊，基于信任和亲情，未签书面借名协议并不反常，不能因此否定合意存在。

资金流向形成完整证据链，证明李峰为实际出资人

李峰出售二号房屋后，在收款当日即向母亲转账对应金额；

转账总额（475万余元）与购房款（471万元）高度吻合；

时间节点与购房付款完全匹配，排除巧合可能。

借名动机合理：规避婚姻财产风险

李峰2013年结婚，夫妻感情不稳定。为避免新购房产成为夫妻共同财产，借用母亲名义购房具有现实合理性，符合《民法典》对意思自治的尊重。

过户行为系“返还真实权利”，非恶意处分

母亲将本就属于儿子的房屋通过买卖形式过户，虽未收钱，但本质是物归原主，未损害继承人利益——因为该房屋本就不属于遗产范围。

四、律师提示

“借名”需有“真出资+合理动机”支撑

即使无协议，只要能证明资金来源于借名人，且借名原因正当（如避债、避婚变、限购等），法院仍可能认可借名关系。

继承人不能仅凭“登记在父母名下”主张权利

登记仅具公示效力，若能证明房屋实为他人出资购买，即使登记在被继承人名下，也不属于遗产。继承人需承担举证责任。

✅ 对家庭的建议：

大额财产处置前，尽量签署《家庭财产分割协议》；

若确需借名，保留完整转账记录，并备注用途；

避免在继承开始后才进行“补救式”过户，易引发争议。

北京房产律师团队专注处理家庭内部房产确权、继承与借名买房纠纷，擅长通过构建完整抗辩体系，守护客户应得权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。