北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2011年，林女士因不具备购房资格，与朋友张先生签订《借名购房协议》，约定由张先生出面购买位于北京的一套房产（即“一号房屋”），总价546万余元，全部房款由林女士支付。
协议签订后，林女士向张先生转账510万元，并称另付现金30万元。张先生随后与甲公司签订购房合同，并将房屋登记在自己名下。2015年，张先生又将房屋过户至其配偶李女士名下。
然而，十年间，林女士从未办理过户，也未对产权变更提出异议。
2018年，张先生、李女士以一号房屋作抵押，向乙银行借款950万元，并办理了合法抵押登记。后因二人违约，乙银行依据公证债权文书申请强制执行，法院依法查封并拟拍卖该房屋。
林女士得知后，立即提出执行异议，主张自己是实际出资人和真实权利人，要求停止拍卖。法院驳回其异议，她遂提起执行异议之诉。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回林女士的全部诉讼请求。
法院认定：林女士对一号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，乙银行作为善意抵押权人，其担保物权应受法律优先保护。
三、法院说理要点
法院围绕“能否排除强制执行”作出如下认定：
借名协议不能对抗善意抵押权人
一号房屋登记在李女士名下，乙银行基于不动产登记公示效力，与其签订抵押合同并办理登记，属于善意取得担保物权。根据《民法典》第406条及执行异议司法解释第27条，担保物权优先于普通债权，借名买房人不得以此对抗抵押权人。
出资证据存在重大瑕疵
510万元转账未注明用途，无法直接证明用于购房；
30万元现金无交付凭证，真实性存疑；
购房发票、税费等均显示付款人为张先生，无直接证据链证明林女士为实际出资人。
长期怠于行使权利，违背常理
从2012年房屋登记至2022年执行启动，长达十年间，林女士既未要求过户，也未对房屋多次转移（张先生→李女士）、抵押等重大处分行为提出异议，明显不符合真实权利人的行为逻辑。
借名买房本身存在政策风险
林女士自认“因无购房资格”而借名，该行为规避限购政策，本身就具有法律风险，法律不予鼓励。
四、律师提示
本案为“借名买房遭遇抵押执行”敲响警钟，三点教训必须牢记：
借名买房≠拥有产权，登记才是关键
只要房屋未过户至你名下，你就只是“债权人”，而非“物权人”。一旦登记人将房屋抵押、出售或被执行，你将丧失优先保护地位。
银行抵押权具有“超级优先性”
只要银行尽到形式审查义务（查登记、办抵押、做公证），即构成善意抵押权人，借名买房人几乎无法推翻。
长期不主张权利=放弃权利
十年不过户、不维权，在法律上会被视为默认接受现状。法院会据此推断：你并非真实权利人，或已放弃权利。
✅ 对借名买房人的建议：
若确需借名，务必在具备过户条件后立即办理；
定期书面催告登记人配合过户，并保留证据；
切勿将房屋置于他人名下多年而不闻不问——时间越长，风险越高。
北京房产律师团队专注处理借名买房、执行异议及抵押权冲突纠纷，擅长通过证据重建与程序抗辩，最大限度维护客户权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
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