房屋买卖合同纠纷，出卖人违约设定新抵押，买受人如何维权并索赔

一、案件介绍

当收到法院传票时，甲陷入了前所未有的焦虑。作为一套房产的出卖人，他本以为与买受人乙之间的房屋买卖纠纷只是普通的合同争议，但乙在反诉中提出的巨额房屋差价损失赔偿请求，让他瞬间感受到了巨大的压力。原本计划通过出售房屋缓解资金压力的他，此刻却可能面临远超房款价值的赔偿责任，这让他寝食难安。

事情的起因并不复杂。数年前，甲与乙签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲将其名下的一套房屋出售给乙，合同总价款为数百万元。合同明确约定，乙支付定金及部分首付款后，双方应共同前往贷款银行，由乙直接用首付款清偿甲名下的剩余房屋贷款，以涤除该房屋上设定的抵押权，为后续过户扫清障碍。这是二手房交易中保障交易安全的常见做法。

合同签订后，乙依约支付了定金，并积极筹备首付款。到了约定的日期，乙携带足额资金与中介一同前往银行，准备按约定流程操作。然而，甲却未按约出现。事后，甲单方面提出变更要求，让乙将首付款直接支付至其个人账户，而不再通过银行直接还款涤除抵押。乙对此深感不安，因为一旦巨额资金直接进入甲的个人账户，甲是否还会按时去银行还款、涤除抵押，完全失去了控制。在甲未能提供任何有效担保（如第三方监管、担保函等）以确保其收款后会及时消灭抵押权的情况下，乙拒绝了甲变更付款方式的要求。乙的拒绝，在甲看来是违约，因此甲向乙发出了解除合同的通知。

更让乙无法接受的是，在双方就付款方式僵持期间，甲竟然在涉案房屋上新设了另一笔金额更大的抵押。此后，即便新的抵押期限届满，甲也明确表示不会涤除该抵押。这意味着，房屋上同时存在两个抵押权，且甲毫无配合消除的意愿，合同根本目的——完成房屋所有权过户——已无法实现。乙在协商无果后，不仅应诉，更提起了反诉，要求解除合同，并要求甲赔偿因其违约行为导致的房屋市场价值上涨带来的差价损失。

甲面临的困境颇具代表性：出卖人因自身资金安排或信用问题，在合同履行过程中单方变更核心条款、增设权利负担，导致交易陷入僵局。买受人则手持合同，却面临钱房两空的风险，而房价的波动可能使损失不断扩大。本案的争议焦点清晰集中在两点：第一，在约定以房款直接涤除抵押的履行方式后，出卖人单方变更且不提供担保，买受人拒绝付款是否构成违约？第二，出卖人在合同履行期间，为房屋设定新的抵押且拒绝涤除，导致合同无法履行，应承担何种违约责任？尤其是，买受人主张的房屋差价损失能否获得支持？

二、裁判结果与理由

裁判结果：
某法院经审理后，判决解除甲与乙签订的《房屋买卖合同》。甲应向乙返还已收取的购房款。同时，甲应向乙赔偿房屋差价损失等违约损失共计数十万元。乙则应在判决生效后一定期限内向甲返还房屋，并支付相应的房屋占有使用费。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下事实认定和法律适用：

首先，关于乙拒绝按甲要求的方式支付首付款是否构成违约。法院认为，虽然原合同对首付款支付方式约定不够具体，但结合双方后续的微信聊天记录等证据，可以认定双方已就“以购房款直接清偿银行贷款以涤除抵押权”这一履行方式达成了补充合意。在房屋存在抵押的情况下，该约定有利于保障交易安全，是合同后续履行（即过户）的前提基础。甲单方面变更这一已达成合意的履行方式，且未提供任何担保措施以确保其收款后能涤除抵押权，在此情况下，乙中止履行，拒绝付款，具有正当理由。根据《中华人民共和国民法典》关于同时履行抗辩权或后履行抗辩权的精神，乙的行为不构成违约。因此，甲以乙违约为由发出的解除合同通知，不发生法律效力。

其次，关于甲新设抵押并拒绝涤除的行为性质。法院指出，甲在合同仍在履行期间，为涉案房屋设定新的抵押，且在抵押到期后明确表示不予涤除，该行为直接导致房屋无法解除抵押、无法办理产权过户登记，合同最根本的目的无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于根本违约的规定，甲的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。

最后，关于乙主张的房屋差价损失。法院认为，因甲的根本违约行为导致合同解除，乙作为守约方，有权要求赔偿损失。该损失应包括合同履行后可以获得的利益。双方在诉讼中共同确认了以某个时间点作为评估基准日，并认可该日的房屋市场评估价。评估价与合同约定购房价之间的差额，正是因甲违约导致乙丧失的交易机会成本，属于乙的合理可预见损失，依法应予支持。法院在判决中支持了该项差价损失请求。

三、法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示： 本案是一起典型的因出卖人信用恶化、擅自增设权利负担导致房屋买卖合同无法履行的纠纷。裁判结果清晰地传达出司法实践对诚信履约的坚持，以及对违约方特别是根本违约方的严厉惩戒。对于处于类似甲（出卖人）位置的当事人而言，本案的败诉结果和沉重的赔偿责任敲响了警钟。

（一）核心法律条文解读与适用

本案的审理涉及《中华人民共和国民法典》多项规定的理解和适用。

1. 关于合同履行抗辩权：本案法院虽未直接引用具体条文，但其裁判逻辑深深植根于民法典关于履行抗辩权的体系之中。根据民法典第五百二十五条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。在二手房买卖中，出卖人涤除抵押（使标的物权利完整）与买受人支付相应房款，常被视为具有牵连关系的对待给付义务。当甲单方变更涤除抵押的履行方式且不提供担保，导致乙的履约风险剧增时，乙有权行使不安抗辩权（民法典第五百二十七条）或同时履行抗辩权，中止支付款项。这并非违约，而是合法的自我保护。

2. 关于根本违约与合同解除：民法典第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。房屋买卖合同的根本目的是实现房屋所有权的转移。甲在房屋上设立新的抵押权，并拒绝涤除，直接且永久地在物权转移路径上设置了法律障碍，致使乙“取得清洁所有权”的合同目的落空，该行为无疑构成根本违约。

3. 关于违约损害赔偿：民法典第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失，正是买受人因出卖人违约而丧失的房屋升值利益，属于典型的“履行利益”损失，在违约方可预见的范围内，应予支持。这提醒所有上海律师的客户，违约成本可能远超合同价款本身。

（二）被告视角：风险警示与抗辩策略审视

对于本案中甲这样的出卖人而言，从败诉结果中应汲取深刻教训，并思考若身处类似诉讼，应如何应对。

上海君澜律师事务所俞强律师分析，被告方面临的核心法律风险包括：

1. 行为被定性为根本违约的风险极高：在合同有效存续期间，未经买受人同意，为出售的房屋增设新的抵押、居住权等权利负担，是极其危险的举动。这不仅是履约瑕疵，更是对合同根基的破坏。法院极有可能像本案一样，认定该行为导致合同目的无法实现，构成根本违约。

2. 需承担房屋差价损失等巨额赔偿的风险：一旦构成根本违约导致合同解除，赔偿范围将不限于返还房款。近年来房价波动较大，房屋差价可能成为赔偿的主要部分。本案判决表明，法院支持以评估方式确定差价，这可能导致出卖人赔偿金额远高于其已收取的房款，陷入“房财两失”的境地。

3. “带押过户”新规并非万能免责牌：有观点可能引用《民法典》第四百零六条“抵押财产可自由转让”的规定进行抗辩。但上海律师需要提醒的是，第一，该条规定允许抵押物转让，但“抵押权不受影响”，这意味着买受人乙将取得一个带有抵押权的房屋，这显然不符合一般房屋买卖的合同目的。第二，更重要的是，该条同时规定“当事人另有约定的，按照其约定”。本案中，双方已特别约定了涤除抵押的履行方式，该约定优先于法律规定。甲新设抵押的行为，直接违反了双方约定。

基于以上风险，上海君澜律师事务所俞强律师建议，被告在应诉时可从以下几个方面审视和构建抗辩策略，但这需要专业的上海律师进行精细化的操作：

1. 审查合同约定与履约沟通：仔细梳理合同条款及所有履约沟通记录（微信、邮件、录音等），看关于涤除抵押的约定是否绝对明确，买受人拒绝付款是否有其他原因（如自身资金不到位）。若能证明买受人存在先行违约或双方对履行方式一直存在争议，可尝试削弱其“守约方”地位。

2. 分析新设抵押的必要性与合理性：虽然难度很大，但若能证明新设抵押是为解决紧迫的、与涉案房屋相关的重大债务问题（且该债务清偿后更有利于合同履行），或能证明已及时告知买受人并征得其默示同意，或许能在“过错”程度上进行一些抗辩。但这通常需要非常扎实的证据。

3. 对损失金额进行专业抗辩：针对房屋差价损失，这是攻防的重点。可以质疑买受人主张的评估基准日是否合理、评估机构及方法是否公允、房价上涨是否完全由违约行为导致、买受人是否及时采取了措施防止损失扩大（减损义务）等。通过技术性抗辩，尽可能减少赔偿数额。

4. 考虑和解的可能性：在事实对自己不利的情况下，基于商业理性，积极与对方协商和解可能是更优策略。可以探讨在赔偿金额上达成妥协，或者寻找替代履行方案（如寻找资金方先行涤除抵押后继续交易），以降低最终损失。

四、风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文章仅为法律分析参考，不构成律师执业意见。房屋买卖合同纠纷涉及金额大、法律关系复杂，特别是涉及抵押权、差价赔偿等问题，自行应对存在重大风险。建议当事人遇到类似情况，务必尽早寻求像上海君澜律师事务所俞强律师团队这样的专业法律人士的帮助，对案件进行全方位评估，制定精准的诉讼或谈判策略。

五、律师介绍

俞强律师 争议解决法律服务团队

核心理念： 致力于通过专业、高效、务实的解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫核心权益，实现商业目标。

在复杂的商业环境中，争议与纠纷不可避免。如何高效、策略性地处理争议，将法律风险转化为商业优势，是企业家和高级管理人员面临的关键挑战。本团队深耕争议解决领域多年，凭借精湛的法律技艺、丰富的实战经验以及对商业逻辑的深刻理解，为客户提供贯穿争议事前、事中、事后的全流程、定制化法律服务。俞强律师有着15年法律实务经验，代理案件超过700件。

专业领域：
本团队在处理如本案所涉的复杂合同纠纷方面拥有深厚积淀，专业领域涵盖：

• 合同纠纷： 买卖、担保、借款、租赁、建设工程、房地产开发、合伙协议等合同的订立、履行、违约、解除及损害赔偿。对涉及抵押权涤除、一房二卖、带押过户等疑难问题有深入研究。

• 公司股权纠纷： 股东资格确认、股权转让、公司控制权争夺等。

• 民事执行： 执行异议和执行追加，熟悉在房屋被查封、抵押情况下的权利人救济路径。

• 复杂疑难民商事案件的上诉、再审和抗诉。

律师信息：

• 执业机构： 上海君澜律师事务所（高级合伙人）

• 地址： 上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

• 教育背景： 北京大学法律硕士

• 专业荣誉： 2024年“君澜专业领航奖”、上海政法学院实习导师

• 咨询方式： 如果您正面临类似的房屋买卖纠纷，或任何复杂的商事争议，需要专业的上海律师为您分析案情、制定策略，欢迎通过公众号“律师俞强”获取初步咨询，或通过“君澜律所”官网联系我们，获得专属的法律解决方案。

•