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1、开发商：深圳联粤房地产开发有限公司

2、物业公司：深圳联粤物业服务有限公司

3、物业管理费：待定，参考5.3元/平

4、总占地面积：1.09万㎡

5、总建筑面积：4.29万㎡

6、容积率：2.5

7、绿化率：32.49%

8、产权年限：2025年6月-2095年6月，住宅70年

9、总户数：332户

10、总栋数及楼高：3栋，16-25层

11、层高：3米

12、梯户比：1栋1/2单元2梯6户，3单元2梯4户

13、车位数：360个

14、车位占比：1：1.08

15、交房时间：期房待定，预计2028年中下旬

16、交房标准：精装

二、 户型深度解析：高实用率的全能空间设计

联发新澍雅居主打中小型精品户型，覆盖从首置到首改的主流需求，全系户型均注重空间利用率和现代生活场景的融合。
1. 建面约69㎡ 2+1房1卫

· 核心卖点：极致空间利用。通过飘窗、设备平台等创新设计拓展使用空间，官方宣传使用率可达约90%，在有限面积内实现了“2+1”房的灵活功能，是入住红山核心区的低总价门槛之选。
· 适配人群：单身精英、新婚夫妇或需要独立书房/儿童活动空间的紧凑型家庭。
2. 建面约79-82㎡ 3房2卫
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· 核心卖点：功能与舒适兼备的经典三房。采用“LDKG”一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化），有效拓展了公共区域的视觉与活动空间。搭配约6.25米的南向阳台，保障了良好的采光与通风。双卫设计提升了家庭生活的便捷性与私密性。
· 适配人群：成长中的三口或四口之家，是市场上最受欢迎的刚改户型。
3. 建面约99㎡ 4房2卫

· 核心卖点：功能全面的改善型产品。在约百平米的尺度内实现了四房两卫的布局，同样采用LDKG一体化设计与南向大阳台。为需要老人房、二孩房或独立工作室的家庭，提供了在核心区一步到位的解决方案。
· 适配人群：多代同堂的大家庭或对房间数量有明确要求的改善型买家。

三、 价格体系分析：新房预期与二手房市场对照
1. 一手新房价格预测
由于项目尚未开盘，当前价格均为基于土地成本和市场环境的预测。项目地块于2025年6月以12.12亿元竞得，楼面价高达约4.46万元/㎡，开发商综合成本估计接近6.8万元/㎡。
· 预测区间：市场普遍预计其备案均价可能在7.3万元/㎡左右，考虑开盘折扣后，实际折后均价可能在6.8万-7.0万元/㎡之间。若市场持续低迷，不排除均价下探至6.5万元/㎡左右的可能性。
· 户型总价估算：
· 69㎡户型：总价约460万-480万元。
· 99㎡户型：总价约680万-720万元。
2. 周边二手房价格参照
红山片区是龙华居住品质和房价的“高地”，二手房价格分化明显。
· 品质次新房：如与项目相邻的金地上塘道、周边的高品质社区等，目前挂牌单价普遍在7.5万-9万元/㎡不等，具体价格受户型、楼层、装修和小区品质影响较大。
· 价格对比启示：联发新澍雅居的预测单价与同区域高品质二手房相比，存在一定的“价格倒挂”或至少是持平的优势。这意味着，以相近或略低的价格，买家可以获得产品设计更新、拥有70年完整产权（从2025年起算）和更高配置的新房。对于注重产品力、社区品质和长期持有成本的买家而言，新房具备显著吸引力。
四、 全景式配套解析：即享成熟的都市核心生活
联发新澍雅居的最大优势之一是坐享红山板块近十年发展沉淀的、高度成熟的顶级配套，实现了“出则繁华，入则宁静”的生活图景。
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1. 立体交通网络
· 双地铁覆盖：距离地铁4号线上塘站约800米，6号线上芬站约650米，可实现快速通勤。乘坐4号线仅1站即可抵达深圳北站高铁枢纽，便捷通往香港西九龙及全国各大城市。
· 主干路网：周边民塘路、新区大道等城市主干道可快速串联福田、南山等核心商务区。

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2. 优质教育资源

教育是红山片区的王牌资源之一。项目配建9班幼儿园。
· 小学学区：根据目前信息，小学学区为华东师范大学附属龙华未来小学。
· 初中学区：主要对口学校为龙华区实验学校（至美校区），该校在龙华区公立学校中口碑靠前，2024年中考普高率据称达78%。此外，项目也位于民治大学区范围内，有机会通过电脑派位入读华东师范大学附属深圳龙华学校等其他优质学校。

3. 顶格商业与文体盛宴

项目周边3公里范围内，已汇聚超过200万平方米的商业集群，能级堪比市级商圈。
· 已开业：华南首家Costco会员店、大型综合体红山6979、龙华天虹购物中心、龙光蓝鲸世界等。
· 未来可期：备受关注的华润超核万象城（约13万㎡）预计于2027年开业，将进一步奠定红山作为深圳北部商业中心的地位。
· 文化地标：片区内聚集了深圳美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体等市级文体设施，极大地丰富了居民的精神文化生活。

4. 生态与健康保障/文化体育馆配套
项目周边有红木山郊野公园、阳台山森林公园等多座大型生态公园环伺。医疗资源方面，龙华区人民医院、新华医院、深圳市第二儿童医院等均在不远处，构建了完善的三级健康保障体系。

图书馆，美术馆，演艺馆，展览馆，简上体育馆。

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五、 区域发展价值研判：站在“数字龙华”的时代风口
选择联发新澍雅居，不仅是选择一套房子，更是投资一个区域的未来。龙华，特别是红山及北站片区，正处在价值跃升的关键阶段。
1. 战略定位升级：龙华已被纳入深圳“都市核心区”，其“数字龙华，都市核心”的战略定位，意味着它将承担与福田、南山同等级别的城市功能。项目所在的民治街道，正是深圳的地理中心，是串联各核心区的关键走廊。

2. 产业动能强劲：紧邻的深圳北站国际商务区是深圳七大总部基地之一，正重点发展数字经济、人工智能、生命健康等前沿产业，已吸引美团科技等上百家高新企业入驻。强大的产业人口导入，为片区提供了坚实的高素质购房需求支撑。

3. 产城融合典范：红山片区是“产业”与“居住”成功融合的典范。这里避免了“有产业无生活”或“有生活无产业”的单一化弊端，形成了“高端就业+顶级居住+完善配套”的黄金三角，这种复合价值使其能够有效抵御市场波动，具有长期的保值增值韧性。

4. 稀缺性价值：在红山这类高度成熟的片区，可供开发的新增住宅用地已极其稀少。联发新澍雅居这类低容积率、高设计标准的新项目，在未来将成为片区内的稀缺增量资源。❄️红山新澍雅居售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽

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①央行宣布，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存。 ②“预计更多城市会落实商办市场去库存政策，除盘活闲置用房，优化商办限购政策促进交易活跃也是一项重要内容。”

财联社1月15日讯（记者 李洁）商办地产市场迎来一次大力度的金融支持。

在1月15日举办的国新办新闻发布会上，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜正式宣布，会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存。

“下调商业用房购房贷款最低首付比例，是央行落实宽松货币政策，助力经济发展的具体举措之一。相比于住宅市场，商业地产面临着更大的库存积压和流动性难题，写字楼、商业公寓等空置率较高，需要政策支持来加速去库存，促进市场循环。” 58安居客研究院院长张波告诉记者。

在此之前，全国绝大多数城市商业用房（包括商业、写字楼、商务公寓等）的贷款最低首付比例通常为50%，部分银行或特定项目甚至高达60%，较高的购买门槛在一定程度上抑制了投资与交易意愿。

多位受访人士表示，与住宅市场相比，商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题。

“一方面，各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期长的问题。另一方面，在售商办库存去化难度大，已供应土地和在建项目开发难度大，导致商业物业价格下跌幅度更大，不利于整体物业价值的保持以及企业资金周转。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

中指研究院分析师表示，本次全国性统一降低首付比例，直接降低了商业用房的购置门槛，有助于提升市场活跃度，也体现了监管部门对商办项目去库存的重视。

分析人士认为，此次商业用房首付比例从50%降至30%，将为购房者释放一定的流动资金。以一套200万元的商铺为例，原先需支付100万元首付，如今最低仅需60万元首付即可购置，有效激活此前因资金压力受限的中小投资者和初创企业。

“首付比例降低，能让更多潜在投资者关注商业地产，可加速消化部分存量商业用房，包括办公楼、商铺等，有助于解决商业地产存量过剩问题。同时，结合银行对保障房的贷款利息优惠等政策，有望加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构。”张波告诉记者。

事实上，近几年以来，商办市场库存量偏大已成行业共识。如何推动商办市场去库存，不少城市已出台多项支持政策，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等方面。

另外，多地针对购买商办用房发放补贴，如武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。

“预计更多城市会落实商办市场去库存政策，除盘活闲置用房，优化商办限购政策促进交易活跃也是一项重要内容。”上述中指院分析师称。

李宇嘉表示，过去对商业用房贷款，考虑到商用性质为主，加上担心炒作，一直奉行低杠杆的金融财经纪律。“现在来看，商业用房炒作已基本褪去，商业经营的角度看已出现供应过剩局面。在居民加杠杆购房意愿下降情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低。”

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