2003年，朱镕基退休前说：房地产过热必须遏制，不能让百姓当房奴

2003年3月4日凌晨，最后一次以国务院总理身份主持常务会议的朱镕基把厚厚一摞文件合上，抬头扫视会场，声音有些沙哑却格外坚定：“再拖下去，房子就成了枷锁。”灯光晃在桌面的玻璃杯上，水面微微颤动，谁都知道这句话不是告别词，而是警告。

会议结束后，他留下少数部委负责人，几行字写得急促：控制信贷、严查土地、严禁内幕交易。旁人后来回忆，当晚钉在纸面上的红色感叹号比往常多了一倍。对房地产的担忧并非始于此刻，它像一根细线自十年前就拉紧。

1993年6月，海南椰风看似温柔，暗地里却吹出刺骨寒意。朱镕基抵达海口那日，机场外横幅拉得极长——“建设东方明珠”。车子穿过工地，他掀开车窗，混着水泥味的热浪灌了进来，脚手架影子斜斜投在半空，楼体却空寂得令人发慌。三小时走访，他只记下一句：“看似繁华，实则荒凉。”当晚座谈会，他突然提问：“人均50平方米，难道真有这么多常住人口？”没人敢接话。

第二天的省政府办公室，气氛凝滞。当地官员端起数据表，一串GDP增速让人眼花。朱镕基却把笔重重一放：“数字越漂亮，债务越吓人。”一句话砸在桌面，茶水猛地一荡。有人在角落里小声叹气，“完了，中央要动真格了。”仅过一周，国务院“十六条”落地，冻结房企上市、银行开闸立即关严，高烧立刻降温。后续统计，烂尾楼六百余栋、坏账逾三百亿元，海南躺在病床上喘息，但金融系统保住了命脉。

时间拨到1998年，亚洲金融危机余波拍向珠江口。外贸下滑、企业减产，需求萎缩像阴云罩住沿海城市。朱镕基换了角色，站到总理位置上，却再次走向地产。与其说转向，不如说取舍。两难尽在一句话里——“不疏不堵，路子就死。”

那一年春天，《个人住房贷款管理办法》草案送到中南海。文件上空白处密密麻麻的红笔批示，最醒目的问题是：“普通家庭月供占收入几成？”当天下午，万科董事长王石受召进京，作了“六年收入买六十平”测算。朱镕基听完，干脆利落握手：“可以做。”三个月后，“停止福利分房，推行住房商品化”的文件挂在公文网上，全国哗然，各地排起长队认购团购房，银行按揭开始飞速扩张。

转机刚出现，隐患也迅速堆叠。土地出让金成了许多地方“看得见摸得着”的钱包，市里县里竞相举牌，一幅幅地块天价成交。深圳是风向标，2002年春节前夕，朱镕基没有预先通告，直接到罗湖笋岗片区实地看盘。售楼处里彩光闪烁，楼书堆成小山，销售人员热情高过外头的温度。他问：“空置率多少？”对方迟疑片刻：“接近三成。”答完，现场安静得只能听见空调风声。

房地产贷款快速膨胀的数字更直观。央行月报显示，1998年至2002年，个人按揭年均增速超过60%，开发贷增速超过50%。朱镕基对工作人员说：“刀口贴在脖子，总有人觉得刀不锋利。”2003年初，某直辖市把限购“悄悄拧松”，房价一个月即跳涨一成半。春节前，城市领导被叫到北京，小会议室里只回荡两句话。“这是赌博。”“我们替百姓守底线。”第二周，32宗“地王”叫停，几名官员被停职，消息在业内炸开。

卸任临近，朱镕基仍把调控话题放在案头。他曾对财金部门负责人解释：“让房地产业适度繁荣无可厚非，但只要过了线，老百姓就得为高杠杆埋单。”一句“不能让百姓当房奴”在媒体公开，迅速传遍全国。有人质疑说难度太大，也有人拍手称快。那年三月，他离开国务院大楼，留给后任的是一堆未解方程：土地财政压力、城市扩张冲动、信贷松紧尺度，一样都没少。

此后十余年，房价一路向北，投资增速连年超过两成，许多政策反复切换在“促增长”和“压泡沫”之间。值得一提的是，分税制改革常被贴上“推高房价”标签，实际上，制度本身并非直接推手，若没有后期土地出让金与杠杆驱动，单靠财税分成并不足以支撑如此庞大的资产泡沫。遗憾的是，简单结论却常常更易流行。

回到2003年那间会议室，文件纸早已泛黄，签字笔的痕迹依旧刺目。朱镕基当年划下的两条红线——“资金来源要干净”“价格增长要合理”——写得简单，落到执行却困难重重。历史没给出唯一答案，但那份谨慎早已写进档案，提醒后来者别忘了杠杆另一端的负重者是谁。

房子原本是住的容器，不是永动的印钞机。2003年的警示之所以犀利，是因为它直指人心：只要泡沫开始替实体经济吸血，中产会被稀释，底层会更艰难，最终连楼市自己也无从幸免。在那场静悄悄的“临别赠言”中，朱镕基把话说得明白——经济的基石，永远不是飘在半空的价格曲线，而是千千万万能付得起、住得起的普通家庭。