URI城市租住年终总榜｜宜居中国·2025公寓品牌健康指数TOP100

2025年《住房租赁条例》正式颁布施行，作为我国住房租赁领域首部行政法规，标志着市场迈入法治化、规范化新阶段，政策层面对行业的监管力度全面升级，合规经营成为企业不可逾越的底线。随着十四五的收官之年，中国住房租赁市场从规模扩张阶段转向高质量发展阶段，行业健康度已成为衡量品牌可持续发展能力的关键标尺。

回顾过往的一年，2025年成为全国的租赁市场经历负面舆情集中爆发的阵痛年，多家企业深陷官司纠纷、供应商维权事件频发、企业实际控制人被限高，甚有巨头企业也出现大规模闭店潮，市场亟需一套客观、权威的评价体系锚定发展方向。

基于此，URI城市租住学会依托多年深耕行业的研究经验，对全国公寓品牌展开持续性监测与深度调研，最终遴选100家品牌纳入评估范围，重磅发布《宜居中国·2025年度中国公寓品牌健康指数TOP100》榜。

本榜作为行业首个公开发布的权威健康度测评成果，URI在指标设定环节紧扣《条例》中关于运营规范、资金监管、居住安全、权益保障等核心要求，从运营、财务、产品、服务、合规五大维度构建起全面且可量化的健康度评价体系，不仅为行业树立了清晰的健康发展标准，更为消费者、投资者及政策制定者提供了极具参考价值的决策依据。

经历前几年的市场波动与洗牌后，2025年的公寓行业呈现出明显的结构性变化：国企背景品牌迅速崛起并占据主导地位，专业化运营能力成为核心竞争力，合规经营从“底线要求”升格为“发展基石”...本榜单所揭示的，正是这一转型过程中各品牌的适应能力与发展潜力，为行业在政策严监管、市场求规范的双重导向下提供了明确的发展参照。

01.指数测评

科学方法论评估体系设立

URI需要强调的是，本榜单首创构建的“健康指数”测评体系，突破传统单一维度评价模式，创新采用“负面清单减分+正向响应加分”的动态平衡机制，具体逻辑如下：

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数据采集的四大权威渠道

1. 司法与合规数据库：依托启信宝、企查查等权威平台，采集企业涉诉案件、被执行人记录、行政处罚、股权冻结等关键风险信号。

2. 消费者投诉平台：系统抓取黑猫投诉、12315平台、信访系统等公开投诉数据，统计投诉量、投诉类型及解决进度。

3. 舆情监测系统：全网监测主流媒体、社交媒体、行业论坛的负面舆情，精准评估品牌声誉风险。

4. 企业公开信息：整合上市公司财报、企业社会责任报告、官方披露的运营数据等核心内容。

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“加减分”平衡机制的核心创新

1. 减分项（风险识别）

• 司法诉讼案件（按案由、标的额分级减分）

• 被执行人、限制高消费、失信被执行人记录（重大减分项）

• 监管行政处罚、安全责任事故（按照次数及处罚金额标的）

• 月度投诉量超行业警戒线（投诉率＞0.5%）

• 重大负面舆情事件（媒体曝光、群体性投诉）

2. 加分项（响应能力）

• 5分钟响应机制：客诉5分钟内首次响应，加0.5分/例

• 24小时解决率：投诉24小时内达成解决方案，加1分/例

• 主动改进披露：公开披露系统性问题改进措施，加2-5分

• 客户满意度回升：投诉后客户满意度评价达4.5星以上，加0.3分/例

URI特别说明：存在以下任一情形的“红色预警”品牌，均被排除在评选范围外：

1) 被列为失信被执行人；

2) 涉及重大安全责任事故且未妥善处理；

3) 连续三个月投诉解决率低于30%；

4) 发生大规模群体性维权事件且企业实控人失联；

5）员工集体性诉讼拖欠薪资。

02.榜单洞察

企业健康格局全景透析

2025年，中国长租公寓行业在深度调整后迈入以“健康度”为核心的高质量发展新阶段。本次《宜居中国·2025年度中国公寓品牌健康指数TOP100》榜单，通过对全国365个品牌的系统性评估，勾勒出行业三大结构性特征：

03.国企压舱

健康发展的基石

国有企业在本次榜单中展现压倒性优势——79家上榜、包揽前10名中的9席，这既是政策导向的体现，更是其“系统性健康管理能力”的必然结果。

国有企业的“双重使命”实践

领先国企品牌精准平衡政策性保障与市场化运营双重使命：

• 政策执行深度：前30名国企品牌100%参与保障性租赁住房建设，平均提供30%房源作为保租房，在实现社会效益的同时筑牢稳定现金流基础。

• 市场化创新高度：浦发有家（TOP 5）首创“五位一体”生态模式，高效响应上海人才政策，租户满意度达96.7%；招商伊敦公寓（TOP 6）引入酒店式管理体系，单房运营成本较行业平均降低10%。

• 8支保障房REITs表现突出：从整体格局来看，8支产品中7支处于“引领级”梯队，仅华夏北京保障房REIT与其他产品存在差距，这反映出国内保障房REITs整体运营质量和健康度处于较高水平；从头部表现来看，排名前4的国泰君安城投宽庭、中金厦门安居、汇添富上海地产城方、华夏基金华润有巢健康指数均在97.5以上，彼此差距微小，且多集中在核心城市，区域与品牌优势十分明显；从尾部表现来看，健康指数表现最好的城投宽庭（97.84）与华夏北京保障房REIT（80.22）健康指数相差17.62分，凸显出企业在运营能力、资产质量等方面的显著分化，而北京作为核心城市，其REITs表现差强人意，这与其公租房特性强相关（入住率门槛、租金收缴能力、运营管理效率等具体指标）。

04.标杆案例

优秀企业的健康实践

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极致响应：城投宽庭的“315”服务承诺

得分亮点：服务健康维度满分（15分），投诉解决率99.3%

城投宽庭（冠军TOP1，97.84分）打造行业领先的快速响应体系：

• 3分钟派单：租户报修后，系统自动派单至最近维修人员

• 1小时到场：紧急维修承诺技术人员1小时内上门

• 5天闭环：投诉从解决、回访到改进措施落地，全流程不超5个工作日

科技支撑：投入超3000万元自主研发“智慧租住大脑”，实现设备预测性维护，2025年维修响应时间同比缩短40%。城投宽庭的科技支撑以BIM、物联网、大数据技术为核心，构建了全链路数字化运营体系：前端通过APP、公众号等平台实现预约看房、全景选房、合同签约、缴费报修等20余种业务在线办理，搭配智能梯控、全天候监控的三重安防体系保障居住安全；后端依托整合BIM模型、经营、运维、资产、IOT五大模块的综合物管平台，可快速定位设备故障、实时监测设施状态、管控资产全生命周期成本，同时通过挖掘用户数据精准匹配社区服务与增值活动；更以建设运营一体化的数字化管理模式贯穿设计、施工、运维全周期，结合光伏能源应用、雨水回收系统等绿色技术，既实现了运营降本增效与服务标准化，也大幅提升了租户居住体验。

02

数字化健康管理:华润·有巢的"数字孪生"系统

得分亮点：运营健康维度29.1分（满分30），出租率连续12个月＞97%

华润有巢（第4位，97.53分）数字化转型成效显著：

• 实时健康仪表盘：总部可实时监控全国项目127项运营指标

• 智能定价系统：基于17个因子动态调整租金，溢价率达5.8%

• 能耗精细管理：通过IoT设备监控每户能耗，单房水电成本下降18%

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民企突围：前30位中的双雄格局

尔家商业凭借财务健康与ESG实践深度融合的责任型运营模式脱颖而出，树立起民企践行社会责任的行业标杆。在财务层面，其依托市场化运营效率与规模化管理能力，实现了业务增长与盈利水平的动态平衡；而将 ESG 理念深度嵌入业务全链条的举措，更是成为其健康指数提升的关键助力。在ESG实践上，尔家商业的公益行动成效显著且形成体系化布局，2025年落地超10 场“温度践行” 活动，涵盖 “梦想小屋” 困境家庭改造、“一起 GO” 公益慰问等内容，覆盖超 500 名社区居民；同时创新设立 “尔暖锡城文化引领与产业创新支持基金”，精准资助本土文化创新项目，实现企业价值与城市价值的同频共振。此外，作为无锡保障性租赁住房专业委员会主任单位，尔家商业还牵头推进行业标准制定，在城市更新领域尤其是存量资产盘活与保障性租赁住房运营方面展现出强劲的专业实力；2026 年 1 月 15 日，在无锡市城市更新促进会第一届第二次会员大会上，公司董事长张二干先生被正式聘为促进会副会长，这一任命既是对其个人行业经验与领导力的认可，更是对尔家商业专业实力与社会价值的高度肯定。

得分亮点：在健康指数前30梯队引领企业中，漫柏集团（第12位，96.68分） 与尔家商业（第25位，93.31分） 是仅有的两家民企代表，打破了国企主导的头部格局。二者凭借差异化的核心优势跻身前列，成为民企在保障房运营领域的标杆范本，其表现既印证了市场化运营的灵活效能，也为行业呈现了“重运营、强价值”的发展路径。

漫柏集团：高粘性运营构筑核心壁垒

漫柏以重度垂直的定位深耕 20-35 岁青年人才客群，产品适配度评分高达 9.8/10；依托高频高质的社群运营构筑极强用户粘性，月均举办 47 场社群活动，租户参与度达 62%，续租率随之提升至 68%，社群健康度表现优异；更凭借敏捷的产品迭代能力，2025 年完成3次产品升级，将租户满意度常年稳定在99%。与此同时，其租赁端数据表现亮眼，45%的续租率与近80%的续签率远超行业平均水平，这背后是 “人才社区生态系统” 的深度运营支撑 —— 通过 “1+12+N” 主题活动矩阵、免费职业技能培训、人才夜校等增值服务，将单一居住空间升级为成长赋能平台，单项目1:47的超配人房比服务人力更是筑牢粘性壁垒。在产品打造上，品牌秉持 “总成本领先” 的长期主义策略，前期高标投入，将后期综合返修率控制在3%以下，既保障了居住品质，也通过减少运营扰动实现资产价值长期稳定。最终，98%以上的稳定出租率与2025 年新增 8273 套的规模增长，不仅印证了其 “高投入 - 高回报” 运营模型的可行性，更使其成为民企在保障房赛道规模化发展的典型标杆。

尔家商业：ESG与财务双优的责任型运营

05.行业解构

规模体量与健康度的非线性关系

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规模与健康度的非线性关系

URI城市租住数据分析表明：品牌规模与健康指数并非简单正相关：

关键指标：在5-10 万间的规模区间内，品牌健康度表现最为突出。这一规模梯度既能够充分释放规模效应，摊薄运营成本，又可保障管理颗粒度的精细化，同时实现现金流的稳健运转。而当规模突破10 万间后，企业管理复杂度呈指数级攀升，对数字化、智能化管理系统的适配性与成熟度提出更高要求，直接推高综合运营成本，进而导致部分品牌的健康度指标出现回落。

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投诉类型汇总与行业进步

URI整理2025年总投诉数据，市场呈结构性变化：

• 传统硬投诉下降：“押金退还”“维修不及时”类投诉同比减少37%

• 服务软投诉上升：“服务不够及时”“个性化需求不足”类诉求增加52%

• 响应速度提升：行业平均首次响应时间从2024年8.2小时缩短至3.5小时

• 解决机制创新：47%的品牌引入“先行赔付”机制，争议解决周期缩短60%

04.未来展望

从“健康评级”到“健康共建”

基于榜单数据的趋势研判，URI城市租住对行业未来三年健康发展提出以下预判：

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健康度管理的三个升级方向

• 从被动响应到主动预防：领先企业将搭建健康风险预警系统，在投诉发生前识别并化解潜在问题；

• 从单点健康到生态健康：评估范围将从企业自身延伸至供应商、合作伙伴等全产业链；

• 从年度评估到实时监测：依托物联网与AI技术，实现健康度实时可视化监测。

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给各类企业的健康度提升建议

对国有企业（79家上榜）

• 发挥数据优势，牵头制定行业健康度标准

• 开放数字化能力，赋能行业整体健康水平提升

• 立足保障基本居住需求，探索更高层次的居住健康标准

• 剥离母公司的债务危机的影响

对房企系品牌（9家上榜）

• 彻底完成从“开发思维”到“运营思维”的转型

• 建立独立于开发业务的健康度考核体系

• 探索租赁社区与销售社区的协同健康发展模式

对市场化品牌（12家）

• 在细分领域打造不可替代的健康度优势

• 与国企合作，深度融入国家租赁住房体系

• 实现敏捷创新与合规经营的深度融合

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行业基础设施建设的四大倡议

• 建立行业健康数据共享平台，在保护商业秘密前提下共享脱敏数据

• 开发标准化健康度评估工具，降低中小企业自我评估成本

• 设立健康度最佳实践奖，每年评选并推广创新案例

• 推动健康度与金融政策挂钩，为高健康度品牌提供低成本融资渠道

结语

《宜居中国·2025年度中国公寓品牌健康指数TOP100》不仅是一份榜单，更是行业健康理念的深度普及。它清晰昭示：长租公寓行业下半场，核心竞争力已从规模与速度，转向持续保持健康状态的能力。

榜单呈现的“国企主导、分级显著、响应加速”格局，为行业确立了全新发展范式。将健康度融入发展DNA的品牌，正收获市场长期溢价——更高的租户忠诚度、更低的融资成本、更强的风险抵御能力。

未来已来，健康为王。URI城市租住期待本榜单成为行业自我检视的镜鉴、消费者决策的参考、政策制定的依据，推动中国租赁住房行业稳步迈向健康发展之路，让“安居乐业”成为每一位城市奋斗者的生活常态。