向上而生｜旭辉穿过无人区

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 在《创业维艰》里有一句话：“一切顺利时，成为一家好公司并不难，但是遇到困难时，公司的好坏可能就是生与死的差别。“

2025年的房地产行业仍在调整期，越来越多民营企业倒下，也有例如融创、旭辉、碧桂园等企业在债务重组取得积极进展，冀望找到新的方向。

这意味着，一个房地产的旧时代终结了，取而代之的是一个以质量取代速度、以运营取代开发、以长期主义取代短期逐利的新时代。

前方的道路依然挑战重重，但方向已明确。

过去三年时间里，旭辉犹如在穿越百里戈壁，努力维持运营，聚焦化债及保交楼，并未在重资产业务上投入更多资源，而是将重心放在代建、商业等轻资产业务的发展。

正如2022年旭辉控股董事会主席林中在创业30周年时发布的一封信中讲的那样，旭辉一定能安然度过调整，成为“剩者为王”的胜出者。

在荒芜的大漠戈壁中，除了身边信任的队友外，还要跟着旗帜的方向往前走。穿越无人区，如同穿越时间的裂隙，每一刻都闪耀着未知的火花。

旭辉宣布要重启的“二次创业”，亦非坦途。

化债长征

旭辉的化债之路始于2022年11月。

这一年，也是大多数民营房企暴雷的重要节点，房企债务风险处置进入深水区，从“以展期换时间”转向“以削债换新生”。

值得一提的是，旭辉的化债路径在行业内颇具样本意义：自启动境外重组以来，公司成立专项团队与债权人委员会常态化沟通，实控人林中亲赴一线推动谈判。

重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），涵盖10笔高级债、1笔可转债、1笔永续债及13笔境外贷款，牵涉银行、银团、各类基金等多类投资人。

为平衡不同债权人诉求，旭辉推出“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架性方案，提供五大类差异化选项，最终获得92.66%债权人支持，并于2025年6月获香港高等法院批准。

境内债务重组方面，旭辉两度优化方案，将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提升至40%。

2025年5月，旭辉公布境内债券重组框架；7月，优化后的方案将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提高至40%，并缩短留债展期至7-8年；9月，涉及100.6亿元的7笔境内公开市场债券重组方案获表决通过。

值得关注的是，12月25日，旭辉境内债现金回购方案获投资人超额申请，仅用2.2亿元回购资金便完成首批11亿元债务化解，兑付工作于12月31日落地。

2025年12月29日，旭辉控股发布公告称，境外债务重组各项条件均已达成，重组方案正式生效。

整整三年，这家民营房企的境内外债务整体重组画上句号，这场仗犹如一次长征，历经千难万险，终究到达了目的地。

重组完成后，旭辉的财务状况实现根本性改善，有息负债总额将从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，回归2017年水平，债务结构从“短期高息”转向“长期低息”。

数据来源：企业公告、观点指数整理

数据来源：企业公告、观点指数整理

更关键的是，未来两年无需支付境内债务本息、三年内无需支付境外债务本息的安排，为企业赢得宝贵的经营缓冲期。

旭辉控股CFO杨欣表示，2022年以来，近30万套新房交付奠定了“活下去”的基础，而此次重组则让企业获得了“站起来，恢复发展的机会”。

调整变革

经过漫长的化债长征，旭辉的债务水平回到2017年的水平。

但时过境迁，房地产行业也在加速告别高周转旧模式，市场大环境已经回不到2017年，对企业的考验也在升级。

2025年，地产行业依然处于一场深刻且漫长的调整周期。

国家统计局数据显示，全国房地产开发投资自2022年4月起同比转负，已连续45个月下降；2025年1-12月房屋新开工面积同比下降20.4%，新建商品房销售额同比下降12.6%。行业依然承压前行。

从2025年1月至12月的累计合同销售数据来看，旭辉集团累计合同销售金额约为人民币161亿元，累计合同销售面积约为154.79万平方米，合同销售均价约为人民币10900元/平方米，股东权益应占合同销售金额约人民币82.9亿元。

客观来看，民营房企销售普遍腰斩背景下，旭辉的下滑更多是行业共性问题。

财报显示，2025年上半年，旭辉营业收入122.81亿元，同比下降39.22%；归母净利润亏损63.58亿元，较上年同期进一步扩大。

投资物业租金收入7.86亿元、物业管理收入33.75亿元，持续保持增长，未偿还债务总额较上年同期下降约44亿元，经营活动所得现金净额继续取得正数。

数据来源：企业公告、观点指数整理

土地市场旭辉继续维持零买地，于2025年6月30日，土地储备总建筑面积约为2730万平方米，集团应占土地储备建筑面积约为1610万平方米。

交付力依然是旭辉的核心能力，12月31日，旭辉集团宣布2025年在全国31城49项目交付超2.2万套新房。

那么，房地产市场将向何处去？旭辉未来的方向在哪里？

2026年元旦，旭辉控股董事局主席林中发布新年致辞，提出“不放弃、信自己”。展望未来，旭辉将坚定转向“轻资产、低负债、高质量”的发展模式。

轻资产转型，从新一轮组织架构与人员调整开始。

2026年来临前，旭辉集团宣布进行新一轮的组织架构和人员调整，涉及多个区域集团的撤销与重组，旨在进一步聚焦核心区域并推动轻资产转型。同时，集团内部也进行了一系列人事变动，以适应市场变化和战略转型的需求。

公开资料显示，此次调整的核心方向是全面收缩，聚焦于核心区域，并推动轻重资产业务的分离。

据悉，旭辉集团撤销东南、华南等区域集团及多个城市公司，组建覆盖六省的华东区域事业部与五省的华南区域事业部。

合并之后，旭辉集团的区域业务版图还剩下北京、华西、山东、华东、华南。

其中，新的华东区域事业部负责上海、浙江、江苏、福建、安徽和江西；新的华南区域事业部负责广东、湖南、湖北、广西和海南。

与此同时，这次组织架构调整也同步推进旭辉建管的精细化改革，撤销建管苏皖区域、建管东南区域、建管上海区域等区域，并分别组建成立建管苏南公司、建管上海公司、建管浙江公司、建管安徽公司、建管苏北公司、建管广东公司。

代建棋局

显然，代建成为了旭辉战略转型的“关键”棋子。

旭辉建管在调整后，正式确立了二级管控体系，新成立的六家建管二级公司，“一把手”几乎清一色为实战派猛将。

从人员构成上看，苏南公司沙欢、安徽公司唐松、苏北公司王正均为旭辉老将，他们曾是旭辉集团区域公司营销总。

也有来自华润、万科系背景的浙江公司贲宇、上海公司张杰伟、广东公司李业宏。

从管理层的排兵布阵，看得出旭辉这场组织架构大动作的背后，是应对行业变局、降低经营风险、切换发展模式的必走一步棋。

据市场分析人士称，旭辉正通过战略调整为“重新站起来”铺路。

2025年8月15日的25周年内部信中，林中明确了旭辉“二次创业”的三大核心赛道，聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大板块，对标铁狮门、黑石等国际知名企业，计划三年内实现重新“站起来“。

对于房地产企业而言，聚焦核心与转型突围已成行业共识：传统土地投资高度聚焦核心城市核心地段。同时，加速向代建及商业运营等轻资产模式转型，推动行业格局重塑。

代建领域尤为突出，行业集中度显著提升，排名首50位企业市占率已升至约78%。

如今，旭辉的轻资产业务独立成军，建管业务拆分设立省级公司，成为新的利润增长极。

事实上，成立近五年，旭辉建管业务已逐渐实现全国化布局。

据旭辉建管官微，2025年新增在管项目79个，累计在管项目超270个。另外，千帆计划发展合伙人近563个，推荐项目近413个。

数据来源：企业官微、观点指数整理

据观点新媒体观察，旭辉建管近年来发展节奏明显发生变化，从2022年破局到2024年快速拓展，再到2024年下半年做了一些经营逻辑的调整，从以往注重规模到注重“有质量的签约”。

据透露，2025年旭辉建管代建费毛利在激烈竞争中较往年仍有一定增长；另一方面是项目启动率，旭辉建管目前对项目的筛选标准要求更高了。

基于这些调整，旭辉建管从原来“全面开花”的点式机会，开始聚焦回归苏州、无锡、常州、合肥、阜阳等重点城市的长期深耕。

“我们一直强调，代建一定是深耕型的业务，在重点地区、城市深耕，形成规模优势、品牌优势，才能够有更好的效益以及长期发展的空间。”旭辉建管总裁刘冰洋曾如此表示。

旭辉建管2025年新增项目中，国资/政府代建占比增至56%，复委项目数量占比为25%，两者占据了代建业务八成。可以看出，旭辉建管之前对于代建行业的判断已经得到验证。

当然，在竞争激烈的代建红海中，旭辉建管要走的注定是一条崎岖的路。

向上而生｜荊棘与玫瑰，向上而生的道路。

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