瑞房发行3亿美元债里的现金流管窥

观点网 1月19日，瑞安房地产抛出一项新的美元融资安排。

公告显示，其全资附属公司Shui On Development Limited计划发行一笔以美元计价的高级无抵押债券，发行规模上限为3亿美元，票息定在9.75%。按披露口径测算，票据发行所得净额约为2.91亿美元。

同日，Shui On Development就一笔存量美元债发起现金收购要约，该笔存量债规模为4亿美元，将于2026年到期，票息为5.50%。

新发债与旧债管理几乎是“打包出现”。一前一后的衔接，似乎是一次围绕现金流安全边际线展开的组合动作。

保险型融资

具体来看，此次新发行的美元债为Reg S、3NC1.5 的高级无抵押票据，设定了明确的发行上限，最终规模仍将视市场认购情况而定。

单从体量上看，3亿美元并不算大，但结合瑞安房地产近期的项目节奏与资金安排，这笔融资的指向性并非为了扩张，或是为了稳住瑞房一贯的审慎节奏。

以2025年11月上海三林城市更新项目为例，该项目总投资承诺约91.62亿元。瑞安房地产通过附属公司参与其中，对应的实际资金承诺约为12.15亿元。

公司亦在公告中明确，相关资金将主要通过内部营运资金及外部融资方式共同承担。换言之，此次项目并非一次性“砸钱”，而更像是为项目推进预留的“缓冲垫”。

回到瑞安房地产自身的财务基本面。

根据2025年中期业绩报告，期内集团录得利润人民币8100万元，其中股东应占溢利为人民币5100万元；同期集团收入约人民币20.74亿元，与去年同期基本持平。

其中，公司在财报中亦提到，凭借相对优质的资产组合以及审慎的资本管理安排，整体财务状况仍处于可控区间。瑞安房地产的净资产负债率约为51%，现金及银行存款约人民币55亿元。

从债务端来看，瑞安房地产过去一段时间内已陆续偿还多笔境外债务。此次对2026年到期美元债发起现金收购要约，某种程度上也是在为中短期债务曲线“削峰填谷”。

公告还显示，该3亿美元债所筹资金并未被绑定至单一项目，而是作为整体流动性的一部分存在。

轻资产之路

瑞安房地产的这一系列动作，其实与其近年反复强调的“轻资产”策略高度契合。

早在2023年年度业绩发布会上，瑞安房地产主席罗康瑞便公开表示，公司将在未来一段时间内保持审慎节奏，有选择性地推进项目，并继续坚持轻资产发展方向。

2023年4月，瑞安房地产与上海闵行浦江镇政府签约，启动召稼楼“城中村”改造项目；2024年10月，又以轻资产方式，与上海南桥镇政府签署南桥镇“贝港城中村”改造项目合作框架协议。

2025年的中期业绩会上，瑞房管理层同样强调将继续以轻资产方式拓展业务，在城市更新、商业运营等领域，通过合作而非单打独斗的方式参与项目。

于是在6月，瑞安房地产联手天安集团以近30亿元“撬动”超300亿元货值，两者分别持有合营公司30%和70%的权益，购入位于新天地东区的三幅商住用地50%股权，构成永新里项目。

11月，瑞安房地产公司附属公司上海瑞安城市更新建设有限公司与上海陆家嘴（集团）有限公司等订立股东协议，共同成立合营公司开发上海三林城市更新项目。合营公司注册资本23.2亿元，总投资承诺约91.62亿元。

其中，上海瑞安城市更新持股39%，瑞安房地产通过多层持股结构，在合营公司中的实际权益为13.26%。

瑞安房地产在这些项目中更多扮演的是“参与者”而非“独自承担者”，资金投入也被严格控制在可承受范围内。

由此来看，这笔3亿美元的美元债，并非一次激进的扩张融资，也谈不上单纯“救急”，更像是瑞安房地产在轻资产路径下，对现金流结构进行的一次补强。

至少，从现金流的角度看，瑞安房地产仍在努力把节奏握在自己手里。

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