房屋买卖无交房、无违约条款，被认定为虚假交易｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1980年代，陈建国与李秀芬结婚，婚后承租位于北京的一处公房。1996年，二人协议离婚，约定：女儿陈婷归男方抚养，家中所有财产（包括公房）归女方和女儿所有，男方放弃一切财产权益。

2001年，该公房拆迁。因政策限制，李秀芬无法以自己名义安置两套房屋，遂以陈建国名义签订《安置协议》，购买一号房屋（一居室），另一套登记在自己名下。购房款由李秀芬实际支付，但付款凭证显示为陈建国刷卡。房屋交付后，一直由女儿陈婷居住使用。

2009年，陈建国与生意伙伴赵敏（二人共同经营甲公司、乙公司多年）签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋以45万元“出售”给赵敏，并迅速办理过户。次日，赵敏以该房屋为抵押，向银行申请74万元贷款，贷款直接打入陈建国账户。陈建国收款后，当日即向赵敏转账30万元。

此后十余年，赵敏从未要求陈婷搬离，亦未主张房屋交付。2021年陈建国去世后，其女陈婷作为监护人（此前已被法院指定），与母亲李秀芬共同起诉，请求：

“确认陈建国与赵敏之间的房屋买卖合同无效。”

赵敏辩称：

合同真实有效，实际成交价94万元；

自己是善意第三人；

原告无权主张合同无效。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认陈建国与赵敏于2009年6月23日签订的《存量房屋买卖合同》无效；

注：这是典型的“以买卖之名行借贷之实”被法院穿透认定的胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“合同是否系虚假意思表示”作出如下认定：

交易细节严重背离正常房屋买卖逻辑

网签合同价格明显低于市场价；

未约定付款时间、交房时间、违约责任等核心条款；

买受人取得产权后十余年未主张交付，不合常理。

资金流向揭示真实目的

贷款74万元到账次日，陈建国即向赵敏转账30万元；

赵敏自认该款项用于公司经营；

双方均承认合作多年，存在共同融资需求。

所谓“现金支付20万元”无任何证据支持

赵敏称除贷款外另付20万元现金，但无法提供收据、取款记录或见证人；

与其此前陈述“仅有一份网签合同”相矛盾。

行为模式符合“套贷”特征

利用房屋买卖形式获取低息长期贷款；

无真实交易意愿，仅为融资便利；

符合《民法典》规定的无效情形。

四、律师提示

本案为识别和打击“假买卖真套贷”提供了重要司法样本，三大经验值得借鉴：

关注交易异常点，可穿透表面合同

低价、无交房、无违约条款、长期不主张占有——这些“反常”细节往往是虚假交易的突破口。

资金流水是关键证据

贷款到账后立即回流、大额现金无凭证、转账用途与购房无关，均可佐证“非真实买卖”。

即使房屋已过户，合同仍可被确认无效

✅ 对真实权利人的建议：

保留原始协议、付款凭证、居住证明；

一旦发现名义人异常处置房产，立即起诉维权；

重点收集对方资金往来、合作关系、贷款用途等间接证据。

提示：法律不保护虚假交易，只保护真实权利。

北京房产律师团队专注处理虚假房屋买卖、借名买房及恶意转移财产纠纷，擅长通过资金流、交易习惯与商业逻辑，揭开“合法外衣”下的非法目的。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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