2026购房地图 | 3层低密、雨核首个四代宅！南京雨花重构改善格局

2026年的南京楼市已经拉开帷幕。

近两年来，随着南京土地供应日益趋向“优质”与“低密”，新房市场在产品上实现跨越式升级。四代宅、洋房、墅厅、空中露台......持续刷新买房人对新一代住宅的想象力。

不同的板块承载着差异化的生活想象。

新年伊始，锐评君推出「2026购房地图」系列，从核心板块入手，整理一批即将入场南京楼市的新成员，看一看哪些板块置业机会更多，哪些新盘又要“卷”出新高度。

今天的主角是雨花。

与格外内卷的江核、江宁比，雨花的供应相对克制。据不完全统计，小行、雨核、安德门、人居森林等区域，储备纯新盘加起来不足10家。

其中，小行的金基屿樾府2期，拿地短短一个月就出规划，最快3月底首开；雨核的首个四代宅欣悦云邸已公开展厅，户型面积敲定在99-132㎡，预计年后正式公开。

小行——金基屿樾府2期

容积率：1.35

产品规划：6栋5-8层洋房，共117套房，主力户型约127-168㎡

开发企业：金基+润来

最新动态：最快3月底首开

2025年12月19日，金基&润来联袂拿下小行G93地块。

这块地位于金基屿樾府南侧，出让面积约1.2万方、容积率1.35，得益于地段优势，未来能便捷享受河西、软件谷、雨核等的成熟配套。

接棒从公开至售罄仅用了45天的金基屿樾府1期，拿地不到一个月，G93案名官宣为金基屿樾府2期，计划最快3月底首开入市。

项目部分产品信息，也同步剧透。

根据规划，金基屿樾府2期共有6栋5-8层住宅，共计117套房。

户型分布上，建面约127㎡为主力户型，分布在9号楼、11-13号楼；7号楼为建面约149㎡户型；8号楼为建面约168㎡户型。

定位新一代科技私屿洋房，项目的建筑立面，为大面玻璃+错层露台的组合，部分楼栋做了首层架空。

未来，金基屿樾府1期、2期将实现连通、一体化开发：

2期规划有2个泛会所，整个社区共计5个泛会所，总面积超1800㎡，涵盖健身房、茶室、共享会议室、共享书吧、洽谈会客厅、棋牌室等功能；

2期与1期的景观打造也将一脉相承，红线外L型街角花园扩容至约6000㎡，红线内景观面积延伸到约15932㎡，将穿谷入园、山地景观等营造的私屿松弛感拉满。

金基屿樾府1期实景图

多说一点。

仁恒城市星光之后，小行的万科朗拾、越秀天和等楼盘，在户型定位上相对保守，多以109、139、143㎡为主。

这次金基屿樾府2期增加了建面约168㎡大平层户型，风格上也增加了新的装修选项，满足改善家庭的进阶居住需求，值得期待。

雨核——欣悦云邸

容积率：2.4

产品规划：6栋24层住宅，主力户型99-132㎡

开发企业：十朝春置业

最新动态：已公开城市展厅，预计春节后正式公开

2025年4月23日，江苏十朝春置业以10亿元底价拿下雨核G09地块，地价16513元/㎡。

地块紧挨着中华中学附属雨花小学，与已交付的建发璞云、万科朗拾雨核等也相距不远。

本月，欣悦云邸公开了城市展厅，预计春节后正式公开售楼处。

根据规划，项目将打造6栋24层住宅，主力户型为99㎡（A、B两种），另有118㎡（A、B两种）、132㎡。

作为雨核的首个四代宅，欣悦云邸的建筑立面以大面玻璃+铝板线条为主，户户带露台，且错层分布。

6栋住宅首层全架空，层高约5.2米，打造约2500㎡泛会所，整体呈海派风。

目前，欣悦云邸的户型图已经曝光（以最终官宣为准）：

建面约132㎡边户，做了3+1房2厅2卫设计。主卧为套房，西侧连接露台；客厅可视需求做大宽厅，或隔出一间书房；所有空间的飘窗均不计入建筑面积，餐厅北侧带有家政间。

不过，令人费解的是厨房和餐厅标注了一半计入建筑面积，这在南京很少见。是在北向做了阳台，后续可以改造成厨房、餐厅吗？得等样板间出来看实际布局考量。

建面约118㎡3室2厅2卫，也存在相似的情况，厨房空间只有一半计入建筑面积↓

建面约99㎡2+1室2厅2卫，把一半计入建筑面积的阳台包进室内，客厅可以灵动用作宽厅或客厅+书房/卧室。

欣悦云邸是十朝春在南京布局的首个住宅项目，也是雨核的首个四代宅，关注度自然不低。关于项目的更多产品细节，得等公开后揭晓。

软件谷——翠岛花城三期

容积率：整体1.19

产品规划：23栋3-8层低密住宅

开发企业：石林地产

软件谷骨灰级老盘——翠岛花城三期的一举一动，备受买房人关注。

项目北至郁金香路、西至舜天集团、南至软件大道、东至玉兰路，花神湖、地铁1号线花神庙站、雨花客厅、宜悦城、中兴、华为等配套、产业都在周边。

事实上，从去年3月起，翠岛花城三期开始频频动作。就在本月15日，项目临时建筑规划许可进行了批前公示，今年入市有望？

根据最新规划（去年6月的版本），项目地上建筑面积约4.62万方，主要建设住宅、物业配套用房、养老服务用房、社区中心等。其中，住宅部分共建设23栋低密度产品：

3层超低密，共4栋；

3+1层、6+1层，各1栋；

5+1层、7+1层，各2栋；

4+1层，共13栋。

与上一版（去年3月的版本）规划比，最值得注意的是4栋2层住宅取消，改为4栋3层住宅。目前河西的瑞玺、凤起潮鸣都有3层超低密产品，现在雨花也要入局了。

下图，是翠岛花城三期上一版的多层住宅效果图，大面积落地玻璃+错层露台的四代宅Buff叠满。

更新后的规划，并没有释放最新建筑效果图。不过，开发商听取了业主们的意见，将规划配电房和社区中心“挪”走，尽可能不影响一期二期既有住宅楼栋。

目前，翠岛花城三期的户型面积段等产品细节还没有释放。希望这个早在2002年就拿地、一期二期于2004年建成的超级大盘，能尽快面世，带给板块不一样的改善血液。

本质上，以上纯新盘区隔性很强，客群画像不一。

目前来看，小行的金基屿樾府2期最不愁卖，毕竟有1期的逆势热销打样，再加上金基的口碑效应、地段配套的光环，很稳。

欣悦云邸虽然是雨核的首个四代宅，但十朝春的产品力还待验证，现阶段买房人也难免拿它和雨花新澍对比。若后续十朝春没能满足见多识广的买房人的预期，雨花新澍反而能再吸一波粉。

翠岛花城三期，地段、配套、超低密产品等都是加分项，但项目产权缩水24年、石林地产鲜有豪宅开发经验……也将是买房人不得不考量的因素。

相比之下，2023年拿地的人居森林G15，2025年拿地的人居森林G57、安德门G58等，动作就没那么快了。

虽然整个雨花的新房供应相对有限，但买房人也不必过分焦虑。除了以上纯新盘，安德门的颐和金陵印、软件谷的雨花新澍等也是迭代四代宅，且有国企操盘的安全感，不妨纳入备选项中。