龙湖破局：偿债″卷王″的降债之路与新周期突围战

　　在房地产行业深陷债务泥潭的2025-2026年，龙湖集团以一系列精准的偿债动作和战略布局，走出了一条与众不同的破局之路。从提前结清百亿银团贷款到有序兑付境内债券，从三年压降400亿有息负债到构建多元营收结构，这家民营房企用实际行动诠释了"财务稳健"与"战略前瞻"的双重价值，也为行业提供了穿越周期的参考样本。2025年，房地产行业迎来历史级偿债压力，全年到期债务规模高达7745.7亿元，其中信用债5591.7亿元、海外债2154.1亿元。而这一年，正是龙湖集团此前预判的"债务转换关键年"，其以"不拖、不赌、不碰运气"的原则，完成了一场漂亮的偿债攻坚战。

　　偿债攻坚：以"提前铺排"穿越债务高峰

　　从时间线来看，龙湖的偿债节奏清晰且富有前瞻性。2025年1月，提前回售"22龙湖01""20龙湖02"两支债券，合计39.775亿元；3月如期兑付"20龙湖04"25.02亿元；5月兑付"22龙湖03"5.2亿元；7月密集兑付"22龙湖04"17.66亿元、"20龙湖拓展MTN001B"5.225亿元；8月不仅将9.5亿元拨入"20龙湖06"兑付专户，还完成两支中票超36亿元的兑付。

　　更为关键的是，2025年12月，龙湖提前结清原定于当月21日到期、规模达92.27亿港元（约合人民币85亿元）的五年期港币银团贷款。据了解，自当年第三季度起，龙湖便分阶段推进剩余款项偿还，最终提前足额兑付，此举也标志着其平稳度过2025年偿债高峰。

　　进入2026年，龙湖的偿债步伐并未放缓。1月5日，公司如期完成"21龙湖02"公司债券本息兑付，总金额约10.38亿元，其中包含行权到期本金9.94亿元及利息0.44亿元。至此，龙湖境内信用债余额仅剩约34亿元，且到期结构分散：2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元，2027年1月到期8亿元。惠誉对此评价称，2025年后龙湖债券和银团贷款的到期压力显著减轻，流动性安全边际持续抬高。

　　降债布局：三年压降400亿的战略定力

　　龙湖的偿债底气，源于其早在2022年便启动的降负债战略。回溯至2022年中期，龙湖有息负债规模达2080亿元，面对行业债务压力，公司果断提出两大核心策略：一是通过经营性现金流压降负债，二是在2023年推出经营性物业贷置换信用债。

　　这一战略的成效在数据上得以直观体现。截至2025年上半年，龙湖综合借贷降至1698亿元，较2024年底减少65亿元；自2022年中期以来，三年累计压降有息负债超400亿元。按照管理层规划，2025年底有息负债规模已降至1400亿元左右，后续还将以每年净减少约100亿元的速度推进，最终稳定在1000亿元左右的合理区间。

　　财务结构的优化还体现在多个维度。截至2025年6月底，龙湖在手现金446.7亿元，现金短债比达1.74倍，远高于行业0.88的平均水平；平均融资成本降至3.58%的历史低位，平均合同借贷年期拉长至10.95年，银行融资占比高达87%，债务结构呈现"长期化、低成本、稳来源"的特征。即便在2025年11月标普将其长期发行人信用评级从"BB"下调至"BB-"，仍维持"稳定"展望，认可其财务韧性。

　　业务转型：从"开发依赖"到"多元造血"

　　在严控债务的同时，龙湖也在加速业务结构转型，以摆脱对传统房地产开发的依赖，构建可持续的"第二增长曲线"。数据显示，2025年上半年，龙湖运营及服务业务收入合计132.7亿元，占总营业收入的22.6%，其中运营业务毛利率高达77.7%，成为稳定的利润来源。

　　具体来看，商业运营板块表现亮眼。截至2025年中期，龙湖已开业商场89座，出租率稳定在96.8%，上半年租金收入55亿元，同比增长4.9%，商场总营业额超400亿元，同比增长17%。长租公寓品牌"冠寓"全国开业房源超12.7万间，出租率达95.6%，在福田CBD落地的深业岭里D|龙湖冠寓，成为核心区高端租赁标杆。

　　代建业务同样成为增长新引擎。2025年上半年，龙湖旗下"龙智造"营业收入同比增长65%，新增代建面积852万平方米。其通过数字化技术提升项目效率，如广州"央璟颂"项目利用BIM技术实现"虚拟建造"，南京"麒麟天街"项目提供全周期代建运营服务，杭州蚂蚁集团全球总部二期项目还成为中国首批零碳建筑项目之一。

　　此外，龙湖在房地产开发主业上也采取"聚焦核心、审慎拿地"的策略。2025年全年拿地总金额约34亿元，较2024年的68亿元下滑50%，仅在上海、苏州、贵阳、成都、深圳等核心城市获取5宗地块，权益地价约30亿元。2025年12月8日，龙湖还以7.66亿元竞得深圳光明区一宗住宅用地，成为年内唯一摘得住宅地块的纯民营房企，展现出对核心城市市场的信心。

　　行业启示：新周期下的生存逻辑重构

　　龙湖的探索，也折射出房地产行业新周期下的生存逻辑转变。随着"高周转、高杠杆"的旧模式终结，行业正从"规模比拼"转向"质量竞争"，从"土地驱动"转向"运营驱动"。中指研究院数据显示，2021-2025年连续五年进入销售百强的房企仅剩53家，而华润、龙湖等企业凭借多元营收结构和财务稳健性，展现出更强的抗周期韧性——2025年上半年，两者非开发业务贡献利润均超六成。

　　从市场需求来看，尽管行业销售规模持续下滑，但结构性机会依然存在。泽平宏观测算显示，2025-2030年住房需求总量仍维持在55亿平方米左右，2030年刚性需求2.5亿平方米、改善性需求3.7亿平方米、更新需求2.7亿平方米。在此背景下，2025年全国两会首次将"好房子"写入政府工作报告，明确安全、舒适、绿色、智慧四大标准，这也推动房企从"建房者"向"城市运营商"转型。

　　龙湖在这一趋势下的布局已初见成效。2025年12月，公司发布《龙湖集团好房子产品标准》，涵盖"好+社区、好+小区、好+房子、好+服务"四好价值体系，包含17项价值主张、70个产品价值点、435项产品标准细化条款；在商业创新上，天街推出"欢肆街区""山下街区"等年轻化空间，挖掘消费趋势中的情绪价值与社交价值。

　　对于未来，龙湖管理层表示，将继续坚守"债务安全优先于增量投资"的原则，同时保持对核心城市优质项目的投资力度。随着债务压力持续减轻、多元业务不断发力，这家民营房企有望在行业新周期中占据更有利的位置。而龙湖的经验也为更多房企提供了启示：在行业深度调整期，唯有凭借财务稳健的"压舱石"和多元业务的"增长轮"，才能真正穿越周期，实现高质量发展。