政策利好加持！商业不动产REITs试点稳步推进，公募REITs扩募潮持续

上周公募REITs二级市场价格波动下跌。截至上周五（1月16日），中证REITs（收盘）和中证REITs 全收益指数分别收于790.22点和1025.26点，周内回报率均为-0.36%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>可转债>原油>A股>纯债>REITs>美股。

根据Wind数据，已上市的78只公募REITs产品中，环比上涨的减少至29只，下跌的则增加至49只。涨幅最大的三只产品分别为嘉实物美消费REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和华夏合肥高新REIT，周内分别上涨3.59%、3.15%和2.24%。跌幅最大的三只产品则为华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和中金重庆两江REIT，上周分别下跌4.14%、3.07%和2.9%。

行业和政策方面，上周两单REITs扩募份额上市，同时汇添富上海地产租赁住房REIT公告拟启动扩募。另外，上周上海市政府办公厅发布《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，支持消费基础设施发行REITs和申报地方政府专项债券；中国证监会召开2026年系统工作会议，提出推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产REITs试点平稳落地。

公募REITs二级市场价格小幅下跌

上周，公募REITs二级市场出现小幅下跌。截至1月16日，中证REITs（收盘）和中证REITs 全收益指数分别收于790.22点和1025.26点，周内均下跌0.36%。

来自国盛证券的数据显示，截至上周五，已上市REITs总市值约2224.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。

单只产品方面，已上市的78只公募REITs产品中，环比上涨的减少至29只。涨幅最大的三只产品依次为嘉实物美消费REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和华夏合肥高新REIT，周内分别上涨3.59%、3.15%和2.24%。

环比下跌的产品则增加至49只，跌幅最大的三只产品为华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和中金重庆两江REIT，上周分别下跌了4.14%、3.07%和2.9%。

华西证券分析指出，产业园区为上周唯一上涨板块。目前产业园区板块分派率大致在4.57%，在租赁型REITs中排名靠前。考虑到各园区REITs仍然面临租户退园或者缩减租赁面积的情况，部分园区通过以价换量策略稳定了出租率，释放了稳中向好的迹象，仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs。

相比之下，能源设施板块上周跌幅最大，跌幅靠前的是中信建投明阳智能新能源REIT（-3.07%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（-1.14%）和中信建投国家电投新能源REIT（-1.02%），可能是受2025年四季度经营数据影响。整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力、来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动。

又有产品拟扩募，监管推动商业不动产REITs落地

《每日经济新闻》记者注意到，上周有两单REITs扩募份额上市。

1月12日，华夏华润有巢REIT扩募份额在上交所上市交易。1月15日，中航京能光伏REIT扩募份额上市，有业内人士评价此次扩募的核心在于实现了底层资产从单一光伏向“光伏+水电”复合型绿色能源组合的战略升级。

另外，又有产品拟扩募。1月15日，汇添富基金发布公告称，其管理的汇添富上海地产租赁住房REIT内部决策机构已审议通过扩募事项，拟正式申请通过扩募购入上海浦东新区新不动产项目。该产品于2025年3月31日上市，首发底层资产为上海市闵行区的虹桥项目与江月路项目，而此次拟纳入的扩募资产为位于上海浦东新区核心地段的璟耀项目与璟博项目，两项目合计建筑面积约20.77万平方米。

同日，上交所出具了山证晋中公投瑞阳供热REIT的二轮反馈意见。二轮反馈关注的问题主要有热源单价（预测热源单价的商业合理性，以及热源单价与供热单价同步调整的合理性与可行性）、停暖率（补充披露2024年度新增入网小区面积及其在下一个供暖季报停面积比例，说明预测期新增居民面积停暖率是否符合历史变动趋势）、运营管理费（运营管理费构成的合理性）、管输费用（原始权益人在管的其他供热项目存在使用入池管网的情形，本项目未考虑入池管网向非入池管网收取管输费用）等。

政策方面，1月13日，上海市政府办公厅发布《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，鼓励金融机构对接消费领域重点项目，在贷款审批条件等方面加强支持， 同时支持消费基础设施发行REITs和申报地方政府专项债券。

1月15日，证监会召开2026年系统工作会议，提出推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产REITs试点平稳落地。