无书面合同但有亲属证明，借名买房索赔成功｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2003年，李文斌（非京籍）因长期在京工作，欲购房安家，但受限于户籍政策，无法直接购买经济适用房。

其姐姐李秀兰系北京某国企职工，享有单位经适房购房资格。

经协商，李文斌以李秀兰名义购买大兴区一套经适房（即一号房屋），总价28.3万元，全部由李文斌支付，并由其装修入住。

购房当日，李秀兰及其家人出具书面《证明》，明确：“房屋系李文斌全额出资购买，产权、使用权归其所有，仅因户口限制借用李秀兰名义。”

此后16年，一号房屋一直由李文斌一家居住使用。

2019年，李文斌突发疾病去世，未留遗嘱。其妻王静与子李浩作为法定继承人，多次要求李秀兰配合处理房屋，但遭拒绝。

因李秀兰明确表示不愿继续履行借名约定，王静、李浩遂起诉，请求：

解除借名买房合同；

返还购房款及契税29.4万元；

赔偿房屋增值损失500万元。

李秀兰辩称：

双方无书面合同；

因弟弟无购房资格，一直无法过户；

自己因出借指标，丧失购房机会，亦有损失；

增值索赔过高，应予调减。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 解除李文斌与李秀兰之间的借名买房合同；

✅ 李秀兰返还购房款及契税294,583元；

✅ 李秀兰赔偿房屋增值损失275万元；

注：法院认定，2008年前借名购经适房合同有效，虽双方均有过错，但实际出资人权益应获实质保护。

三、法院说理要点

法院围绕三大焦点展开：

借名买房关系成立且有效：

虽无书面合同，但有亲属出具的书面证明+全额出资+长期实际占有，足以认定合意；

房屋购于2003年（早于2008年4月11日），适用“老政策”，不因规避限购而无效。

合同可依法解除：

出资人已去世，继承人承继合同权利；

名义人明确表示不再履行，双方就解除达成一致。

增值损失按过错比例酌定赔偿：

房屋评估价500万元（商品房标准），扣除10%政府收益后为450万元；

但因双方明知是经适房且出资人始终无购房资格，对无法过户均有过错；

综合考虑亲情、出资、居住、政策等因素，酌定名义人赔偿275万元（约占增值部分61%）。

法院强调：

“对于历史形成的借名买房关系，法律应尊重客观事实，

在公平原则下平衡双方利益，而非简单否定实际权利人的合理期待。”

四、律师提示

本案是“亲属间借名 + 老政策经适房 + 出资人去世 + 继承人维权成功”的典范，启示：

“老经适房”借名大概率有效：

2008年4月11日前签订的经适房合同，即使借名，法院通常认可其效力。

书面证明+长期占有=强证据链：

本案胜诉关键在于购房当日亲属签署的《证明》，明确权属归属，避免日后争议。

继承人可承继借名合同权利：

出资人去世后，配偶、子女可作为原告主张返还出资、赔偿损失，无需先确权再索赔。

✅ 建议：

若您持有类似“老经适房”，务必保留出资凭证、居住证明、亲属书面确认；

如名义人反悔，立即起诉解除合同并索赔增值，避免房价波动或政策变化导致损失扩大；

即使无法过户，法院仍可支持高额增值赔偿，实现经济补偿。

北京房产律师靳双权团队专注处理亲属间借名买房、经适房继承索赔、历史房产纠纷等复杂案件，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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