东京23区房租占收入4成，房产投资该冲还是等

最近几年，东京的房地产市场可谓“热度不减”。新建和二手房公寓价格一个劲往上走，就连非黄金地段，售价超1亿日元的“亿级日元公寓”都不罕见，2025年上半年的公寓均价比起10年前更是涨了六成多。

可与此同时，可开发的土地却越来越少，开发商拿地成本也跟着飙升。这种房价高烧的态势，很快就蔓延到了公寓租金领域，让在东京打拼的工薪家庭倍感压力，还引发了大家对新通胀因素的担忧。

在东京23区，家庭公寓租金占可支配收入的比例都突破40%了，想在市中心找套价格合适的出租房，真是越来越难。原本以为租金是笔稳当支出，现在却成了新的经济负担来源。

租金上涨的压力，普通家庭最有体会。一对二十多岁的小夫妻，在东京租了间一居室，一年前刚结婚，每月10万日元的房租得两人平摊。

他们坦言：“要是以后有了孩子，想换套大一点的房子，在东京这种高租金的地方根本扛不住。”所以他们已经在琢磨，要不要干脆搬到农村去。其实有这种想法的家庭不在少数，持续走高的租金，正在悄悄改变大家的居住选择。

说起来，东京租金的涨幅确实打破了长期的稳定。日本总务省的消费者物价指数显示，预计2025年12月东京各区的“民营租金”会同比涨2.0%，这可是自1994年2月以来，时隔31年首次涨到2%。

不过，从全国范围的宏观数据来看，暂时还没显现出明显影响。比如租住民营房产的两人及以上工薪家庭，租金占可支配收入的比例（12个月移动平均值），2000年代以来一直稳定在17%左右，最近还降到了15%上下。

全国层面的租金负担减轻，主要是因为劳动力短缺推高了工资，而且工资上涨比租金早一步。但这种宏观趋势，掩盖不了核心区域的压力。要是把目光对准近期在东京找房的人，情况就完全不一样了。

房地产信息公司At Home数据显示，东京23区50-70平方米的公寓，平均租金同比涨了约10%。更值得警惕的是，以东京23区两人及以上工作家庭的可支配收入为标准，实际租金占比（12个月移动平均值）在2013年11月就达到了45.5%；过去十年大概在35%-40%之间徘徊，从2013年初开始就一直在稳步上升。

要知道，行业里公认的租金占收入的合理比例是25%-30%，新住户租金高点还好说，但要是超过40%成了常态，在东京租房就真的越来越难了。

想搞清楚租金为啥涨，核心原因就是公寓售价飙升。而房价涨，一方面是因为很多家庭放弃买房、选择长期租房，推高了租赁需求；另一方面，建筑材料和劳动力成本涨了，房东的维修等维护成本也跟着增加，这些都会转嫁到租金里。另外，投资性房产的贷款利率上升，也给租金上涨添了把力。

有意思的是，租金上涨还慢慢成了日本新的通胀主力。之前日本物价上涨，主要是因为日元疲软、资源价格高，食品和能源是主要推手。

但最近物价涨速慢下来了，大米价格涨势也缓了，加上临时汽油税取消、政府补贴电费燃气费，物价整体趋于稳定。这时候，原本稳定的租金就接过了通胀的“接力棒”，成了影响物价的新变量。此外，虽然房贷还款负担加重不算在消费者价格里，但利率上升让买房的家庭压力也不小。

住房是衣食住行的基本需求，成本越来越高很容易让大家不满。为了缓解这个问题，东京正在推进经济适用房项目，计划提供比市场价低20%左右的房源，重点面向有孩子的家庭，从2014财年开始分阶段供应约300套。

同时，相关部门也在想办法遏制投机行为：高市早苗内阁的外国人政策专家会议在讨论是否限制外国人购买不动产；针对“买新建公寓马上高价转卖”的短期交易，批评声很多，国土交通省打算和行业团体合作管控，从源头稳定市场。

而从房产投资的角度来看，当前的市场态势也带来了不少影响。对早期入场的投资者来说，之前日元汇率低的时候买房，既能享受房价上涨的收益，又能拿到稳定的租金回报，不少人已经收回了购房成本。

但对现在想入场的投资者来说，就需要精细部署：一方面，东京核心区租金持续上涨，优质房源的出租收益相对稳定，仍有一定吸引力；但另一方面，土地稀缺推高了拿地和建设成本，开发商开始转向薄利多销策略，高价房源占比下降，而且如果政府后续出台限制投机、调整利率等政策，可能会影响市场稳定性。

另外，东京偏远地区和核心区的市场分化明显，偏远地区房价涨幅有限，甚至可能面临出租困难，要是选错了地段，很容易踩坑。

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