珠城异动，情绪扭转了？

有钱人，悄悄动手了。

珠江新城新房和二手市场年底二连涨，连续8周量价齐升。

·2025年11-12月的月均成交量对比10月份上涨30%；

·12月成交价环比上升8%，达到近半年新高；

这什么概念？要知道，珠城中板块已经连续下跌6个月，吃了半年的苦，直到11月才止跌。

先来看近期几个有代表性的成交数据。

豪宅凯旋新世界广粤尊府，12月卖出一套南向207平，总价4160万，单价20.1万/平。

而在7月份，该户型成交价3750万，单价18.1万/平，回暖幅度超10%。

广州标杆顶豪汇悦台，12月初，高层南向236平，总价4500万，单价19万/平。

这也是汇悦台近5年来，首次在公开市场的成交价跌破20万大关，但仅仅一个月后便重新回到20万+。

1月份，汇悦台低层南向284平，成交价6000万，单价攀升至21万。

中海璟晖华庭，南向154平从年末的7.6万/平，重新上涨到8.1万/平，涨了5000/平。

嘉裕公馆，11月份成交了历史新低8.2万/平后，在12月份也重新回到了9万+的水平，上涨10%。

中海花城湾，则在价格震荡中卖的越来越好，北向8-9万，南向10万+的关口上把量拉上来了，两个月卖了6套。

至于有更多小户型走量的保利心语，1个多月卖了8套，小两房价格也从跌破6万以下，重新回升到6.4万。

1）短期来看，价格博弈中，探底回升

一个很明显的特征是，买卖双方在围绕成交价有所争夺。

珠城东板块，近一个月也是量价齐升，挂牌量减少，价格逐渐站稳，收复失地。

而过去两年的下跌是无底线，无震荡的单线下滑，这是一种改变。

2）长期来看，楼市仍处于近5年的低点

嘉裕公馆、汇悦台、保利心语、花城湾等等珠江新城网红盘，也难逃下跌命运，在今年创下了新低。

尽管在最近一两个月的新低之后有所回升，但相较半年前乃至一年前仍是一个较低的水平。

3）低价楼盘频现，珠城不再高不可攀

珠江新城越来越多单价低于10万的楼盘，部分小型公寓的价格也在100-200万就能上车。

10月和11月份，单价10万+的成交仅有9条，占比8%。

而今年3月份，这个数字是24，占比23%。

珠城不同楼盘根据户型、产品、物业、维护等等因素，已经形成了严格的等级梯队。

4）年底成交量回暖是常态，流动性+价格回升是关键

珠城的成交规律，往往是年后以及年底两个时间段猛，2025年也是如此。

2025年成交了约698套，2024年成交约714套，两者差距不大。

主要是2025年中期成交量很低，6-8月的成交量还不到50套。

彼时，广州缺乏重磅政策落地，保利玥玺湾的靴子尚未落地，珠城业主也缺乏信心。

5）春江水暖鸭先知，珠城启动是个信号

楼市节奏往往是自上而下的“豪宅吃肉，改善喝汤”。

珠江新城价格从2013年的4万+，一路上涨到2022年的16万+。对于大多数早期买入的珠江新城业主来说，2-4万的成本价甚至1万多的成本价，放到今天依然是赚的盆满钵满。

一线城市核心板块的豪宅成交，对楼市接下来的传导和带动作用是有的，富人对于政策和楼市的感知是相对更敏感的。

年底的量价齐升，代表着流动性的提升，有同样需求和资产的买家入场了。

珠城这一轮有几个不同点。

·政策方面的新预期

2026年的第一天，《求是》杂志发表文章定调：《改善和稳定房地产市场预期》。

首先，重申房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，加强价格监测。

其次，政策要一次性给足，不能采取添油战术，去年的广州其实没有太多重磅政策推动。

同时，在供给端控制增量，并收购存量，盘活市场。

此外，央行也发文：促进经济高质量发展、物价合理回升作为货币政策的重要考量，灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具。

众多国内外专家预测，央行在一季度就会有所行动。

此外，增值税调整也减轻了卖房负担，尤其是高总价的豪宅出售。不满2年的住房出售，增值税从原来的5.3%降到3%，从2026年1月1日开始执行。

例如，1000万房子，可以少缴23万税费。

年底这一轮各部门的纷纷表态对房地产的支持，尤其是具体政策上会有一个新的预期，能带动市场的正常轮转。

·市场方面，保利玥玺湾的一骑绝尘

自从去年拍地后，保利玥玺湾的关注度居高不下，大家都在观望，保利玥玺湾的出现，会不会给珠城二手致命一击。

直到11月靴子落地，保利玥玺湾正式开盘，彻底点燃珠江新城这把火，也顺势抬了珠城二手。

整体单价大约在13-22万/平之间，最高单价超30万/平，起步总价就超过2000万，最贵的房源，是以亿为单位的。

开盘卖出了106亿，单盘3000万以上成交套数和金额均超广州市全年总量，仅用两个月的时间就占据TOP1。

而排第二的正是旁边的保利天曜，成交了433套。

大家对于珠江新城的价值依旧是认可的，这750多套城市顶端的人才和家庭，依旧在围绕珠江新城置业，也证明了后者的吸引力和影响力。

也正是从11月保利玥玺湾开盘后，珠城的复苏开始了。

2026年的珠江新城，巨变仍未结束，两个重磅项目会给珠城再添一把火。

悬念1：马场何时登场？

马场的出现，是今年珠江新城最大的期待，势必会给片区再添一把火。

作为珠江新城的最后遗珠，整个广州房价最高的板块，周边的广粤观邸，保利玥玺湾，保利天曜，都荟天珺，都会因为马场SKP进场自动升咖。

据拆神了解，马场地块月底有希望，而且关联百货业态，甚至设置门槛剑指华联旗下的SKP。

马场的主要景观是公园，如珠江公园和自身规划的公园园林。

而广州一向江景为贵，尤其是面向琶洲CBD的南向景观，视野整洁大气，目前还没看到能撼动保利面粉厂，除非祭出猎德水厂，不过那也是未来5-8年以后的事情了。

悬念2：冼村项目开不开？

去年，天河冼村最后两栋旧村村屋，轰然倒下，冼村1950栋村屋，全部清零，解决了最后的难题。

天河召开的城中村改造工作会议，也点名了冼村。

更实质性的动作是，保利冼村项目已经开始招人了，中心区豪宅销售经验+三千万级豪宅销售业绩前三。

这是又一个保利玥玺湾级别的城市封面项目。

对现在的楼市来说，持续性是最重要的，马场和冼村给珠江新城续上一波新的热度，让这轮复苏得以延续，将会是一个重磅信号。

那么，让子弹先飞一会。