“工业上楼”的福州探索：向天借地，重塑产业

近日，由福州左海集团所属福州工业园区开发集团承建的福兴经济开发区A2-B光电产业园项目提前竣工。作为国务院国资委公布的深化体制机制改革的典型范例，该项目不仅是福州首个“工业上楼”试点项目，也为面临产业空间困局的同类城市提供了一套可复制的“福州样板”。

福州是一座多山少平原的城市，山地、丘陵占全市土地总面积的72.68%，在城市发展上先天面临土地资源不足问题。伴随城市快速扩张，中心城区的工业用地日益紧缺。如何破局？福州将目光投向了天空。

向高空要空间，已有成熟先例可循。土地资源稀缺的新加坡、中国香港等地，早已探索完成将轻型制造、研发等环节引入高楼，形成集约高效的生产布局。

借鉴不等于照搬，福州正结合自身实际，逐步探索出一条适合本地的“工业上楼”发展路径。

A2-B光电产业园：关于“垂直工厂”的定制化实验

2023年，福州启动“工业上楼”实践。A2-B光电产业园项目创新采用“市属国企+属地政府”的联动开发模式，由工业园区集团与福州晋安区协同发力，共同跑出审批建设“加速度”：从土地出让到项目动工，全程仅用了88天。

工业园区集团产业事业部副总经理谢梅腾介绍：“随着城市发展，福兴经济开发区从城市郊区逐步成为中心城区，原有物流业态已不适应土地集约利用的要求。同时，本地光电龙头企业高意集团面临扩产需求，但在这里建造传统厂房成本太高。鉴于高意集团的生产线具备‘工业上楼’条件，为提高土地利用效率、降低企业用地成本，我们决定在A2-B光电产业园项目中采用‘工业上楼’模式。经过一年多的深入调研，我们为其及上下游企业量身打造了3栋定制厂房，并配备1栋配套楼和1栋宿舍楼。土地容积率从1.7提升至3.0，总建筑面积由3.4万平方米扩展至7.3万平方米。”

A2-B光电产业园

依托A2-B光电产业园的实践，工业园区集团联合福兴经济开发区共同发布了福州首个《晋安区“工业上楼”设计指引》。该指引围绕“集约用地、生产主导、产业集聚、三生融合”四大目标，系统梳理了“环保安全、设备载重、垂直交通、减振隔振、工艺需求”五大核心产业要素，并提炼出建筑层高、楼层荷载、机电设计等十大设计要点，明确了“工业上楼”适配哪些产业与如何落地建设两大核心问题，为“工业上楼”模式的推广应用提供了可复制样板。

海峡科创城——立体厂房的空间组合设计创新

“工业上楼”模式有效破解了城区土地成本高企的难题，使都市制造业企业得以将更多资金投入到技术研发与产能提升上。与A2-B光电产业园“标准定制、精准适配”的定建模式不同，工业园区集团在仓山区义序提质升级改造片区探索出一条更灵活的路径——为不同生命周期、不同行业的制造业企业打造产业载体，构建海峡科创城产城融合区。

仓山义序片区位于福州主城区，却因长期受机场限高与噪音影响，难以进行高密度开发。区域周边以老旧厂房和老居民区为主，土地利用率低。伴随城市发展，地价持续上涨，区内企业想要扩大生产，但自建厂房成本高，周边又没有可租购的新厂房。为解决这一难题，福州采用“工业上楼”模式，对义序机场周边6448亩用地进行整体谋划、分批开发，实现土地资源集约利用与产业高质量发展。

2024年3月，工业园区集团竞得仓山区义序提质升级改造片区一期A地块。项目沿用“政府+国企”的联动开发模式，成为福州首个“拍地即拿证、拿地即开工”的工业项目。这一高效实践被作为优化营商环境的典型成果，入选2024年度《福州营商环境创新十大举措》。同年11月，工业园区集团又拿下D地块，并于2025年竞得B地块。

海峡科创城一期A区、D区效果图

谢梅腾介绍：“仓山区以装备制造、光电、生物医药等为主导产业。为适配片区多元化的产业格局，义序提质升级改造项目开发的是通用型厂房。为确保厂房能满足未来3—5年的产业发展需求，我们前期深入长三角、珠三角多个标杆园区和龙头企业开展调研，并结合仓山区不同行业的生产共性，最终形成了适配片区的‘工业上楼’方案，涵盖层高、柱距、荷载等关键技术指标。”

海峡科创城一期项目占地约195亩。A区将建有1栋工业上楼厂房、3栋智能制造供应链厂房和1栋配套楼栋。D区为适配更多企业需求，则将配备8栋独栋厂房、2栋分层厂房、14栋可分可合厂房和1栋生活配套楼。两区厂房均设有独立卸货区，可实现材料、货物与产品在“高层工厂”内的流畅转运。

项目建成后，将提供面积丰富、组合灵活的厂房空间，覆盖600平方米至2万平方米，共计18种不同面积可供选择。企业可根据生产实际，自主选择“独栋大厂房”“乐高积木”工厂或“标准模块”工厂，做到“按需入驻、随需扩容”。

此外，工业园区集团还布局了产业服务中心、配套用房、公寓及餐饮等多元空间，将海峡科创城打造为集研发、生产、展示、仓储、配套公寓于一体的“都市工业”综合体。项目更结合滨水景观，植入“生产、生活、生态”三生融合发展理念，建设“产城人”融合示范区。

海峡科创城效果图

据谢梅腾透露，海峡科创城一期A区、B区和D区未来将共同构成总建筑面积约28万平方米的超大型都市产业生态集群。项目预计可引入超过150家工业制造企业，全面达产后，年工业产值约12亿元，年税收贡献约7000万元，将对仓山产业结构优化升级产生重要的推动作用。

福州经验的启示：“工业上楼”本地化的路径与价值

2025年9月，工业和信息化部、国家发展改革委联合印发的《工业园区高质量发展指引》明确提出，园区应立足本地资源禀赋与产业基础，明确产业定位，强化产业链式集聚与土地集约利用，优化空间布局，推动大中小企业融通发展。这一政策导向，为“工业上楼”模式赋予了更明确的实践意义。

“工业上楼”的本质，是通过立体化开发，在有限土地上实现产业容量的“垂直倍增”，充分激活低效用地的潜力。它绝非简单地将产线“搬进”高楼，而是一场对产业形态、空间组织与生态链条的系统性重塑。在这一理念推动下，工业园区集团积极有序探索“工业上楼”本地化实践，逐步实现了从服务单一龙头企业的定制化“垂直工厂”，到服务多元中小企业的模块化“空间矩阵”的系统性升级。

据谢梅腾介绍，由于光电行业普遍具有设备轻、污染小、振动弱等特点，符合“工业上楼”条件，因此将光电产业作为先行试点。在完成为高意集团定制“垂直工厂”的探索后，工业园区集团进一步向多行业通用的“工业上楼”模式升级：一方面在义序片区打造灵活组合、适配广泛的标准化上楼方案；另一方面在马尾海洋精工产业园项目中，创新实施“延链补链”策略，发挥马尾水产原材料集散优势，在厂房每层生产车间配置独立冷链中转仓，实现从原料、加工、仓储到消费终端的全程冷链无缝衔接，将片区传统水产批发、冷藏业务向后端延伸，有效集聚上下游企业，强化产业链条。

从“平面扩张”走向“立体生长”，“工业上楼”实现了从“寸土寸金”到“寸土生金”的价值跃升。其中贯穿一条清晰的发展逻辑：向地上地下要空间，向节约集约要效益，向产业提升要发展，科学有序推进“工业上楼”，为加快现代化产业体系建设提供有力支撑。

左海集团党委委员、副总经理，工业园区集团党委书记、董事长陈昆表示，在此进程中，工业园区集团将持续深化拓展“深学争优、敢为争先、实干争效”行动，深入实施新时代“堡垒工程”，在牢记嘱托、接续奋斗中展现新担当实现新作为，奋力推动“十五五”开好局、起好步，努力在中国式现代化建设中奋勇争先、多作贡献。（王火火）