东二环，建发养云880万豪宅，挂牌66天时间，带2组客户成交

恐怕还有很多人没有意识到，现在卖房子，如果不及时出手，往后仍有可能承担下行的风险。特别是一些，正在大力开发的区域，或是已经发展饱和的地方。

同事上午给业主打去电话，天琴湖第四代住宅的价格460万，下午邀约业主的时候，涨价到480万。也不知道的是，同事跟进业主的时候，交流上信息不对称，还是业主看到有买家出现，坐地起价？

买家之所以这时候选择天琴湖，主要有三个原因，1、她想着房价下行，天琴湖业主这时候挂牌卖房，通常会比原值更低一些。2、交房以后买入，房子可以更直观的展现在眼前，且不用承担未交付的资金压力。3、朋友也住这个小区，两人之间相互介绍。

这个想法也是对的，毕竟现房比期房，更能够真真切切的展现在面前。

国贸天琴湖，位于福州东二环晋安湖边上，2025年交付的一个第四代住宅新楼盘。早有传闻，天琴湖交付以后，收到高架桥的影响较大，特别是靠近马路这一侧的楼栋，9-12层受到的噪音影响，不可小觑。

天琴湖，小区共有15栋楼，734户业主，目前在售的房源20套，业主挂牌均价35802元/平米，近期带看客户40多组，从交付到今天，还没有二手成交案例。因此，大家目前，还是无法接受这个价位，即使有成交，必然也会低于原值。

虽然没有成交，但我们能够从东二环的其他楼盘成交情况来做分析，比如和光尘樾，融侨悦城，建发养云这几个小区做参考。

成交小区：建发养云二期

成交时间：2025年12月；

成交数据：产权213.86平米，5房2厅，中楼层，精装修，低楼层，南北朝向，836万，成交单价39091元/平米。

房源成交分析：

1、建发养云二期在东二环位置当中，除了建发朗云、泰禾金府大院之外，找不到第二个比它更高端的小区，价格一直以来都排在前列。成交的这套房子，挂牌出来66天时间，业主挂牌880万，让44万后达成交易，带看该房源客户只有2组。可见，好的房子，仍有大量的购房者。

2、建发养云二期，成交房源量相对偏少，上一套成交是2024年的11月，148平米，成交的价格是592万，单价40000元/平米，此次成交单价跌破4万，也是小区内首次出现。

大户型的房子，属于市场的高端，在东二环片区当中，很少有200平米以上的户型，继而不仅仅是总价高，其单价也会比小户型贵一些。

3、建发养云二期，小区在售房源19套，业主挂牌均价45490元/平米。小区全部都是开发商精装交付，内部属于中式园林景观，213平米的是独体独户，人脸识别入户的设计。

周边的配套相对较好，建发养云“一心、两轴、两片”的东二环CBD贵壤，三大公园交汇，自带千平园林的城芯资产；约45万方全大综合体泰禾广场、网红摩天轮综合体）、“换乘”地铁4号线。

4、养云二期的大户型，内部结构相对不错，做到三主卧设计，客厅朝南带阳台，大多数业主会把阳台包到客厅做落地窗，目测客厅大约有80平米左右，两个朝南卧室，都是带有卫生间，朝北三个卧室相对小一些，但还有一个阳台，作为洗衣晾晒专用。

购房建议：

建发养云二期

品质扎实：采用中式园林设计，社区纯度高，无人才房混杂，整体居住氛围更纯粹。户型设计成熟：148㎡四房两厅三卫、178㎡四房三卫等户型面宽大、采光通透，主卧带衣帽间，满足改善型需求。环境优越：紧邻鹤林生态公园，步行可达，居住静谧性高，无高架遮挡，视野开阔。交付成熟：已交付两年，真实居住体验可查，物业为怡家园（厦门），服务稳定。

国贸天琴湖

价格门槛低：单价较建发低约25%，对预算有限的改善客群更具吸引力。产品创新：主打“第四代住宅”，户户设计双露台，提升空间使用灵活性。交通便利：临近地铁4号线前屿站（在建），距东二环泰禾广场仅3分钟车程，商业资源密集。品牌背书：保利物业提供专业服务，社区管理规范，业主安全感较强。

劣势对比

建发养云二期

户型细节缺陷：部分148㎡户型客卧入户门正对客厅墙，玄关布局局促；214㎡户型客卫为暗卫。价格偏高：均价超4.1万/㎡，超出多数家庭承受范围，性价比感知弱。楼栋密度略高：容积率2.1，部分业主反馈楼间距紧凑，低层采光受影响。

国贸天琴湖

交付质量严重争议：外立面由原计划铝板降为涂料，视觉廉价；室内墙角开裂、漆面不平、地砖空鼓频发。高架噪音与视野遮挡：沿前横路高架楼栋，低层阳台平视桥面，长期受噪音、灰尘、灯光干扰。露台设计隐患：高层露台无防护栏，存在安全隐患；绿化敷衍交付，与宣传严重不符。交付前口碑崩塌：交房当日保安镇守、强制协商退房，引发群体性维权，品牌信任度受损。

建发养云二期：已属成熟社区，未来增值空间依赖区域整体升级，但因紧邻公园、无新增竞争项目，抗跌性强。国贸天琴湖：2025年交付质量达标，依托地铁4号线全线贯通与晋安湖商圈成熟，仍有潜力；但当前负面舆情已形成“质量焦虑”，修复周期长。

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