登记人无权处分借名房产，赠与配偶行为被认定无效｜房地产律师

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一、案情介绍

2002年，王建国与其妻子（2004年去世）因不具备购房资格，便以侄子赵明远的名义，出资购买了北京一套经济适用房（即一号房屋）。首付款、月供、尾款均由王建国支付，房屋交付后也一直由其和女儿王雪居住使用。

2006年，房屋登记在赵明远名下。2013年，王建国一次性结清剩余贷款。多年来，双方虽未签署书面借名协议，但家庭内部均认可房屋实际归王建国所有。

然而，2018年2月14日，赵明远与其妻子李婷签订《赠与协议》，将一号房屋1%的份额“赠与”李婷，并迅速办理了产权变更登记，变为夫妻按份共有（赵99%、李1%）。

2019年，赵明远夫妇竟起诉王建国父女，要求腾退房屋。法院查明事实后，驳回其诉讼请求，并在此后的另案中确认：王建国与赵明远之间存在借名买房关系，赵并非真实权利人。

但因王建国当时无北京购房资格，法院暂未支持过户。

于是，王建国与女儿王雪立即提起新诉讼，主张：赵明远在明知自己非产权人的情况下，擅自处分房产，与配偶恶意串通签订《赠与协议》，损害实际权利人利益，应属无效。

赵明远夫妇辩称：

赠与仅为“办理经转商手续节省费用”，非恶意；

王雪不是借名合同当事人，无权起诉；

若借名关系解除，王建国更无权主张。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认赵明远与李婷于2018年2月14日就一号房屋签订的《赠与协议》无效。

注：该判决为后续确权及过户扫清障碍，防止名义人通过“微份额赠与”制造共有障碍。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：赠与行为是否构成“恶意串通，损害第三人利益”。

经查：

生效判决已确认赵明远仅为名义购房人，不享有房屋实际权益；

赵、李二人在明知房屋由王建国出资、占有、使用的情况下，仍于2018年签订赠与协议；

2019年即起诉要求腾房，主观恶意明显；

所谓“为节省经转商费用”缺乏证据支持，且1%份额对补缴金额影响极小，理由牵强；

该赠与直接导致房屋变为夫妻共有，阻碍实际权利人未来过户，损害其合法权益。

法院强调：

“名义登记人不得擅自处分借名房产。

在明知非真实权利人的情况下，与配偶‘赠与’份额，属于典型的恶意串通行为，依法应认定无效。”

四、律师提示

本案是打击“借名房被恶意稀释产权”的典型胜诉案例，三大警示：

“1%赠与”是常见规避手段：

名义人常通过向配偶赠与微小份额，制造“共有”障碍，阻止实际权利人过户；

恶意串通无需“通谋证据”：

只要双方系夫妻、明知房屋真实权属、事后立即主张权利，即可推定恶意；

实际权利人可直接起诉确认赠与无效：

无需等待过户条件成就，及时阻断产权转移是关键。

✅ 建议：

发现名义人擅自处分房产（如赠与、抵押、出售），立即起诉确认行为无效+申请财产保全；

即使暂时无购房资格，也应通过诉讼固定权利状态；

借名买房律师靳双权团队专注处理借名房被恶意处分、配偶赠与、继承人争产等高风险纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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