商品房买卖合同纠纷：当认购遭遇面积争议，被告如何把握胜诉关键

一、案件介绍：当一纸传票打破平静

当收到法院传票，要求支付上百万元剩余房款及逾期付款损失时，甲陷入了前所未有的焦虑与困惑。他从未想过，自己满怀期待的一次商铺投资，竟会演变成一场耗时耗力的法律诉讼。此刻，他不仅面临巨大的经济压力，更对复杂的法律程序和未知的判决结果感到茫然无措。

时间回溯到2019年初，甲看中了A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）开发建设的一处临街商铺。出于对项目前景的看好，甲在未签订任何书面认购书或买卖合同的情况下，便基于销售人员的口头介绍，先后三次向A公司支付了共计104万余元的款项。然而，正是这次“信任先行”的交易，为后续的纠纷埋下了伏笔。

付款后，双方在关键合同条款上产生了巨大分歧。A公司依据自行委托出具的《房产测绘成果报告书》，主张商铺面积为109.53平方米，并据此推算总价款高达209万余元，要求甲支付剩余房款。但甲对此坚决不予认可，他认为付款单据载明的信息与测绘面积出入过大，且A公司在销售时曾承诺商铺东边为休闲广场，而实际却变成了停车场并被护栏遮挡，这与当初吸引其购买的核心卖点严重不符。由于双方对房屋面积、单价、总价、付款时间等一系列核心问题始终无法达成一致，正式的《商品房预售合同》一直未能签订。

更让甲处境被动的是，尽管其已于2019年5月明确提出退房退款申请，但为了维持现状，他之后又两次交纳了小额房款。此外，他还使用该尚未交付的商铺注册了一家烧烤店（未实际经营），并在屋内放置了零星物品。这些行为在后续诉讼中，被对方用以主张其仍在继续履行合同。

如今，A公司一纸诉状将甲告上法庭，请求判令其支付剩余房款108万余元及逾期付款损失。而甲在应诉时也提起反诉，要求确认双方合同关系早已解除，并返还已付购房款及利息。案件的核心争议，骤然聚焦于一个关键的法律定性问题：甲与A公司之间，究竟成立了需要继续谈判签署正式合同的“预约合同”关系，还是已经构成了直接产生付款、交付义务的“本约合同”关系？这一定性，将直接决定甲是否需要承担支付百万余元尾款的沉重责任。

二、裁判结果与理由

裁判结果：
某法院经审理后，判决解除A公司与甲之间关于涉案商铺的买卖预约合同关系；A公司应向甲返还购房款1045665元；同时，甲需将放置在涉案商铺内的物品清空搬离。对于A公司要求甲支付剩余房款及损失的诉讼请求，以及甲要求确认合同已于此前特定日期解除的反诉请求，法院均未予支持。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下核心事实认定与法律适用：

首先，关于合同性质的认定，这是本案的争议焦点。法院认为，判断商品房买卖中的协议是本约还是预约，关键在于考察其内容是否具备了商品房买卖合同的主要内容。根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖合同应包括当事人信息、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式及时间等共计13项主要内容。在本案中，A公司声称与甲签订过认购书，但未能提供任何证据予以证明。双方自始至终对房屋的准确面积、单价、总价款以及付款时间等根本性条款存在重大争议且未能达成一致。因此，双方的关系停留在为将来订立正式买卖合同而进行磋商和准备的阶段，缺乏本约合同所需的明确性和确定性，应当认定为预约合同关系。

其次，关于合同解除及其后果。由于是预约合同，当甲明确表示不再继续履行（即不再愿意就签订本约合同进行磋商）时，预约合同的目的已无法实现。法院据此判决解除该预约合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，可根据情况要求恢复原状。因此，A公司收取的购房款应当返还给甲。同时，甲使用了涉案商铺并放置物品，故判令其清空搬离，以恢复原状。

最后，关于双方的具体请求为何不被支持。对于A公司要求甲支付尾款的诉求，因其主张的前提是双方存在本约合同关系，而该前提未被法院采纳，故其诉求失去了事实与法律基础。对于甲反诉要求确认合同在更早时间点已解除的请求，法院认为，甲虽曾提出退房申请，但后续又有付款等行为，且其从未向A公司正式发出解除通知或单独提起诉讼主张解除，仅在本案反诉中提出，因此该主张不能成立。

三、法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示：本案是一起非常典型的因商品房交易前期文件性质模糊而引发的纠纷。对于处于类似甲这样境地的被告而言，厘清“预约”与“本约”的区别，是制定有效抗辩策略的基石。

（一）预约合同与本约合同的法律边界辨析

上海律师在处理此类案件时，首先会精准把握二者的法律特征。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，预约合同是“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等”。其核心目的在于锁定交易机会，为将来缔结本约（正式买卖合同）进行铺垫。而本约合同则是直接设定双方关于房屋买卖权利义务的最终协议。

那么，司法实践中如何区分二者？关键在于探究当事人的真实意思表示和合同内容的确定性。最高人民法院在相关判例中指出，判断的根本标准是当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方权利义务的具体内容。不能仅凭协议名称或是否支付款项简单判定，而应综合审查协议内容及后续磋商、履行行为。

具体而言，如果一份协议已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，且出卖人已收受购房款，那么该协议通常会被认定为商品房买卖合同（本约）。反之，如果协议缺乏这些主要内容，例如对房屋面积、价款、交付时间等约定不明或存在争议，导致在法律或事实上存在障碍，无法直接履行，则一般应认定为预约合同。本案中，法院正是基于双方对面积、价款等核心条款存在重大争议且无法协商一致，从而认定其为预约合同。

（二）被告视角下的抗辩策略与法律建议

作为被告，当面临开发商要求支付巨额尾款的诉讼时，可以从以下几个层面构建抗辩防线：

1. 首要抗辩点：主张法律关系为预约合同，否认付款义务。
   这是最根本、最直接的抗辩策略。您需要全力证明，双方签署的文件或形成的合意，仅构成预约。您可以收集并强调以下证据：

   • 合同文本证据：如果存在任何书面文件（如认购书、意向书），仔细审查其内容。若其中含有“双方应于某日前签订正式买卖合同”、“具体条款以正式合同为准”等表述，这是证明预约性质的强有力证据。

   • 磋商过程证据：保留所有能证明双方就面积、价格、交付条件等关键条款存在持续争议且未能达成一致的沟通记录，如微信聊天记录、邮件、录音录像等。本案中，双方对面积和价款的争议正是法院认定预约的关键。

   • 法律适用：援引《民法典》第四百九十五条，主张双方仅为预约关系，您所负的义务是“诚信磋商”以订立本约，而非直接支付全部购房款。当因条款无法达成一致导致本约不能订立时，后果是解除预约、返还已付款项，而非强制您接受对方单方提出的条款并付款。

2. 针对对方指控的针对性反驳。
   开发商可能会利用您的一些行为（如支付部分款项、占用房屋）来主张本约已成立或您已实际履行。您需要准备合理解释：

   • 关于支付款项：支付部分款项（哪怕是大部分款项）并不必然导致预约转化为本约。根据司法解释，只有在该协议同时具备买卖合同主要内容并且出卖人已收受购房款的情况下，才可能被认定为本约。您需要论证，付款行为是基于预约的诚意金或预付款性质，其目的是为了锁定购房资格，而非履行一个内容明确的买卖合同。

   • 关于占用或使用房屋：如本案中甲用商铺注册公司、放置物品。这确实可能对您不利，容易被对方解释为接受交付或实际履行。您应准备证据说明这种使用是临时的、非正式的，或者是在开发商默许下的暂时行为，并未构成对房屋所有权的接受或对全部合同条款的认可。同时，可以主张这恰恰说明房屋并未正式交付，合同状态并未完结。

3. 主动提起反诉，化被动为主动。
   单纯防守不如主动出击。在应诉的同时，像本案中的甲一样，果断提起反诉是重要策略。反诉请求可包括：

   • 请求解除预约合同：鉴于双方信任基础丧失、主要条款无法达成一致，合同目的已无法实现，符合合同法定解除条件。

   • 请求返还已付全部款项及资金占用利息：这是解除预约合同后的法定后果。您需要计算从付款之日起的利息损失，作为您的索赔部分。

   • 在特定情况下，可考虑追究对方的预约违约责任：如果能有证据证明是开发商一方（如虚假宣传、恶意加价、对已决条款反悔）导致无法签订本约，您可以主张其承担预约合同的违约责任。

上海君澜律师事务所俞强律师进一步提示：在商品房交易中，口头承诺和模糊约定是风险高发区。作为购房者，务必坚持将开发商的所有承诺（如周边规划、赠送面积、特定装修标准等）落实到书面合同中，哪怕只是认购书。一份内容明确、权责清晰的预约文件，不仅能保障您的磋商地位，也能在发生纠纷时成为有力的证据。上海律师在处理类似复杂房产纠纷时，尤其注重对交易全过程证据链的梳理与重构。

四、风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文章仅为法律分析参考，不构成律师执业意见。每个案件的细节千差万别，法律适用和裁判结果会受到具体证据、地方司法实践等多种因素影响。在面临重大诉讼时，寻求专业上海律师的针对性指导至关重要。

五、律师介绍

俞强律师 争议解决法律服务团队

核心理念：致力于通过专业、高效、务实的解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫核心权益，实现商业目标。

在复杂的商业环境中，争议与纠纷不可避免。如何高效、策略性地处理争议，将法律风险转化为商业优势，是企业家和高级管理人员面临的关键挑战。本团队深耕争议解决领域多年，凭借精湛的法律技艺、丰富的实战经验以及对商业逻辑的深刻理解，为客户提供贯穿争议事前、事中、事后的全流程、定制化法律服务。俞强律师有着15年法律实务经验，代理案件超过700件。

专业领域：

• 公司股权纠纷：股东资格确认、股东出资、公司决议效力、股权转让、股权激励、公司控制权争夺、股东代表诉讼、董监高责任纠纷、损害公司利益纠纷、法定代表人涤除等。

• 合同纠纷：买卖、担保、借款、租赁、建设工程、房地产开发、合伙协议等合同的订立、履行、违约、解除及损害赔偿。

• 金融与资管纠纷：银行信贷、融资租赁、保理、信托、私募基金（维权）、金融衍生品交易及理财产品违约、证券虚假陈述处罚与诉讼（中介机构：券商、会所、律所）、操纵市场、内幕交易等。

• 知识产权与不正当竞争：技术合同、专利、商标、著作权、商业秘密侵权，以及虚假宣传、商业诋毁等不正当竞争案件。

• 民事执行：执行异议和执行追加。

• 商事犯罪：职务侵占罪、诈骗罪、操纵市场罪、集资诈骗罪、骗取贷款罪、贷款诈骗罪、票据诈骗罪、内幕交易、泄露内幕信息罪、利用未公开信息交易罪、非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、洗钱罪、帮助信息网络犯罪活动罪、非国家工作人员受贿罪、对非国家工作人员行贿罪、非法经营罪、挪用资金罪、合同诈骗罪、虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪、假冒注册商标罪的最轻和无罪辩护。

• 复杂疑难民商事案件的上诉、再审和抗诉。

律师信息：

• 执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

• 地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

• 教育背景：北京大学法律硕士

• 专业荣誉：2024年“君澜专业领航奖”、上海政法学院实习导师

• 咨询方式：公众号“律师俞强”免费电话咨询，或通过“君澜律所”官网联系。

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