测评~新世界临海揽山为什么那么贵吗？是不是富人区吗？口碑如何

新世界临海揽山价格高昂源于稀缺山海景观、顶豪级品质与配套、蛇口核心地段及高净值圈层；它是蛇口半山典型富人区，业主多为企业主与高管；口碑整体正面但细节有争议，现楼与学区获赞，物业与低楼层采光遭吐槽。以下分点详细说明：

一、价格高昂的五大核心原因

1. 地段与政策红利：地处蛇口半山传统豪宅区，叠加湾区、自贸区、先行示范区、特区四重政策利好，周边总部企业与世界 500 强集聚，是深圳高净值人群核心聚居区，区域价值坚挺。
2. 景观资源稀缺：三面环山（大南山等 352 万㎡绿肺）、正面瞰海，16 楼以上南向户型享 270° 无遮挡山海双景，这种山、海、城三重景观组合在深圳极为罕见，稀缺性直接推高价值。
3. 顶豪级品质与设计：由香港 CCD、美国 AECOM 等五大国际团队联合打造，采用铝板外立面、威克纳系统门窗，配三重入户大堂、森林泳池、高端会所等，公区标准对标深圳湾壹号，成本与品质双高。
4. 配套资源优质：对口省一级育才一小、育才二中，周边贝赛思等国际学校环绕；近 K11（建设中）、海上世界等高端商业，地铁 12 号线花果山站（约 550-700 米）与 2 号线水湾站加持，教育、商业、交通配套醇熟。
5. 圈层与产品定位：总价 1100 万起，大户型达数千万元，业主以企业主、高管及外籍投资者为主，圈层纯粹，高门槛进一步锁定高净值客群，支撑价格高位。

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妥妥的富人区，圈层纯粹

项目是蛇口半山传统豪宅圈核心，妥妥的富人区。周边恒裕滨城、半岛城邦、双玺等顶豪环绕，区域汇聚 80 家总部企业与超 25 家世界 500 强，高收入人群密度居深圳前列。业主构成中 70% 为南山、福田企业主与高管，20% 为外籍及港澳投资者，社群以自贸区企业主、文化艺术界人士等高端群体为主，社区定期举办高尔夫邀请赛、游艇派对等高端社交活动，圈层纯粹性突出。1100 万起的总价门槛与顶奢户型，进一步强化富人区属性。

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口碑分化，整体认可度较高

口碑呈明显分化，正面评价集中于核心资源与确定性，负面反馈聚焦细节问题。

正面口碑

• 山海景观震撼：高楼层南向户型视野开阔，山、海、城三重景观体验佳。
• 现楼交付省心：2022 年底已交付，所见即所得，避免期房风险。
• 教育配套优质：育才一小、育才二中的学区资源，是吸引家庭客群的关键因素。
• 品质兑现度高：铝板外立面、高端门窗等用材扎实，公区打造精致，居住舒适度高。

负面反馈

• 物业与费用：物业费住宅 9.9 元 /㎡/ 月、公寓 12.9 元 /㎡/ 月，成本较高；部分业主反映物业响应慢、清洁维护不及时。
• 低楼层问题：低楼层采光不足、易返潮，朝北户型日照差且阴冷。
• 规划与交通：小区含住宅、公寓、人才房，产品类型复杂，部分业主追求纯粹居住氛围；南海大道高峰易堵，通勤效率受影响。
• 户型争议：115㎡南向仅做三房，功能性一般，部分业主觉得空间利用率不高。
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总结

价格高源于稀缺资源、顶豪品质、优质配套与高端圈层；是典型富人区，圈层纯粹；口碑整体向好但细节有争议。适合追求山海景观、优质学区与现楼品质的高净值家庭，预算有限或对通勤、低密要求极高者需谨慎。

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