首付比例大降至最低30%，商业用房去库存新政落地

商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

1月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，对商业用房购房贷款最低首付款比例进行调整，以支持构建房地产发展新模式。

两天前（1月15日），央行副行长邹澜在国新办新闻发布会上已披露了这一消息，并称此举旨在“支持推动商办房地产市场去库存”。

首付门槛降低

商业用房涵盖写字楼、购物广场、酒店、商铺、LOFT等。开源证券研究报告显示，截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米，库存高企。

此次央行、金融监管总局发布的政策属于全国性调整。

在此次全国性政策出台前，绝大多数城市均执行较高的商业用房首付要求，通常为50%，部分银行或特定项目甚至设定为60%或更高。

中指研究院相关负责人对第一财经表示，本次央行将首付比例降至30%，直接降低了购买商业用房的门槛，有助于促进商办新房市场活跃度。加大对商办用房的支持力度，也是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去，对商业用房贷款，考虑到商用性质为主，加上担心炒作，一直奉行低杠杆的原则。现在来看，炒作已经完全褪去，商业经营的角度看，过剩已成定局。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对结构性的贷款需求，放开是合理的。

根据上述通知要求，各地应按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。

业内期待政策进一步宽松

商办市场库存量偏大已成行业共识，去库存的紧迫性也在逐渐显现。

李宇嘉认为，一方面，各地普遍面临着在售商业用房库存高企、去化周期高企（普遍在30个月，有的在50至70个月）的问题；另一方面，在售库存去化难度大，导致已供应土地和在建项目开发难度大，二手商业用房价格跌幅也较大。由此，导致商业物业价格下跌幅度更大，对整体物业价值的保持以及企业资金链好转等不利。

如何推动商办市场去库存？不少城市出台了多项支持政策。根据中指研究院介绍，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等方面。例如，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能，更好地扩展商务楼宇功能及助力区域融合发展；杭州出台工商业用地改革相关政策，明确改革完善存量空间高效盘活机制，包括允许临时改变房屋用途等相关规定。

值得注意的是，近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市机构或个人投资者，投资商业办公，并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合的产品，意愿明显增强，案例也在增加。

“发展长租公寓等，必然会有贷款的需求。”李宇嘉认为，商业用房购房贷款的最低首付比例统一下调至30%，有利于激活这部分置业需求，从而盘活二手挂牌或在售存量，也有利于盘活存量做保障性租赁住房或长租公寓，并且可以从金融角度支持存量物业盘活和改造。

中指研究院预计，未来更多城市落实商办市场去库存政策，除了盘活闲置用房外，优化商办限购政策、促进交易活跃或也是重要一项。

不过，相对于住宅的按揭抵押贷款，商办类房地产的贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势明显。开源证券研究报告认为，商办类房地产的税费成本较高。在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的大背景下，单一降低首付比例的效果预计有限，期待政策进一步宽松。