夫妻一方单独对外出售房屋，能否认定为“表见代理”？

案情回顾

赵某与李某系夫妻，二人名下共同拥有一套婚后购置的商品房。近年来，因工作原因，李某长期在外地生活，案涉房屋主要由赵某及其在本市的父母偶尔照看。

2020年初，经朋友介绍，曹某得知该房屋可能出售，遂通过中间人与赵某取得联系。看房、议价等事宜均由赵某本人出面处理。期间，赵某出示了写有夫妻二人姓名的房产证复印件，并多次在沟通中提及“家里商量好了”、“我妻子那边没问题”等言辞。出于对赵某业主身份的信任，以及对房产证载明共有情况的认知，曹某并未坚持要求李某到场。

同年5月，双方在赵某父亲在场的情况下，于社区法律服务工作站内签订了《存量房屋买卖合同》。合同卖方处打印有赵某、李某的姓名，但仅有赵某一人签字。合同约定总价款为95万元，曹某依约支付了全部购房款，赵某亦将房屋交付曹某装修并入住。

然而，当曹某要求办理产权过户时，赵某却以各种理由拖延。后曹某得知，李某对此次售房事宜并不知情，并明确表示不同意出售。协商无果后，曹某将赵某、李某诉至法院，要求继续履行合同，协助办理过户。

庭审中，李某坚决抗辩，称赵某系擅自处分夫妻重大共同财产，其本人从未授权，也未在合同上签字，故该买卖合同应属无效。

案件结果

法院审理后认为，赵某虽可能构成无权处分，但该情形并不必然导致合同无效。综合全案交易背景、过程及各方行为外观，可以认定曹某在购房时属于善意且无过失的相对人。因此，赵某与李某应当依约配合曹某办理案涉房屋的过户登记手续。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、家事代理权

《中华人民共和国民法典》第一千零六十条确立了夫妻日常家事代理制度，明确夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对双方发生效力。该制度旨在便利夫妻共同生活、提高交易效率并维护交易安全。然而，其适用范围并非没有边界。

“家庭日常生活需要”是一个具有弹性的概念，往往需要结合夫妻双方的收入水平、职业状况、资产规模、所在地经济生活习惯等因素综合判断。本案中，交易标的为价值10万元的不动产，显然已超出一般家庭日常消费范畴，不属于日常家事代理所能涵盖的范围。因此，赵某出售房屋的行为不能直接适用家事代理规则而当然对李某发生效力，需进一步考察其是否构成表见代理。

二、表见代理

表见代理规定于《民法典》第一百七十二条，是指行为人虽无代理权，但因其表现出享有代理权的客观表象，使善意相对人相信其有代理权而与之实施法律行为，该代理行为对本人发生效力的制度。其核心在于保护善意相对人的合理信赖，维护动态交易安全。

在夫妻一方处置重大财产时，是否构成表见代理，关键在于行为人是否形成了足以令相对人相信其有处分权的“权利外观”。本案中，赵某之父主动向曹某传递售房信息，赵某本人出面协商并签约，协议文本明确列明李某为共有人，签约地点选在具有公信色彩的镇综治中心，且交易完成后曹某实际入住多年未遇权利人阻挠。这一系列行为串联起来，在一般社会观念下，足以让曹某相信赵某有权代表夫妻双方处分该房产，形成了明显的代理权外观。

三、相对人“善意无过失”

表见代理的成立，除了存在权利外观，还要求相对人主观上“善意无过失”。所谓善意，指相对人不知道且不应当知道行为人无代理权；无过失，则指相对人已尽到合理的审查和注意义务。

判断相对人是否善意无过失，应采取主客观相结合的标准。客观上，以一般理性人在同等交易情境下应具备的审慎程度为基准；主观上，也需适当考虑相对人自身的认知能力和经验。在本案中，曹某作为买受人，面对的是由产权人之一的赵某及其父亲共同推进的交易，签约场所正规，协议形式完备，价款符合当时当地的市场行情。李某长期未在房屋所在地居住，由居住于本地的赵某父亲协助处理房屋事宜，亦符合生活常理。在此情况下，要求曹某必须当面核实李某是否亲自授权，未免过于严苛。法院认定曹某已尽合理注意义务，构成善意无过失，是妥当的。

四、无权处分与合同效力的区分

需要进一步阐明的是，本案中法院并未因赵某可能无权处分而否定《房屋买卖协议》的效力，这体现了我国民法典将处分权与合同效力相区分的立法精神。无权处分影响的是物权能否顺利变动，而非债权合同的效力本身。只要合同本身不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，即应认定有效。合同有效是买受人主张履行过户义务的基础。至于李某的权益因赵某的无权处分可能受损，其可依据法律规定向赵某主张相应的权利，但这属于夫妻内部关系问题，不能对抗善意买受人曹某基于有效合同提出的履行请求。

律师寄语

夫妻共同财产的处理，因涉及家庭内部关系与外部交易安全的平衡，始终是司法实践中的难点之一。通过对本案的分析，我们可以得出以下几点启示：

首先，对于夫妻以外的交易相对人而言，在与夫妻一方进行重大财产交易（如房屋、车辆买卖）时，虽无法苛求必须取得夫妻双方同时到场签字，但应保持必要的审慎。尽可能在协议中明确共有情况，选择公开、正规的场所进行交易，留意行为人与财产共有人之间的身份关系与行为互动，保留好沟通记录与付款凭证，这些都有助于在发生争议时证明自身“善意无过失”的地位。

其次，对于夫妻双方来说，清晰的家庭财产管理意识和沟通至关重要。对于重大财产的处分，最好能形成共同决策并留存证据。若一方确需单独处理，应确保取得另一方的明确书面授权，以避免日后引发内部纠纷与对外责任。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领