京基东滨时代属于什么档次：属于富人区吗~京基东滨时代几梯几户

京基东滨时代属于什么档次：京基东滨时代属于富人区吗~京基东滨时代几梯几户

京基东滨时代属于**中高端商办LOFT公寓**，并非传统意义上的纯富人区，梯户比为**8梯9户**。以下是详细说明：

档次定位

1. 核心定位：约200米超高层商办地标，京基品牌打造，搭配京基物业与国际金钥匙服务，4.5米层高LOFT、精装交付且户户通燃气带阳台，硬件与服务对标中高端标准，是前海门户商办公寓的品质标杆之一。

2. 客群与价格：面向企业高管、科创精英、资产配置者等中高收入群体，2026年1月折后单价约3.99-5.9万/㎡、总价480-1168万，门槛低于深圳湾、华侨城等顶豪片区，更偏向“高端品质+价格洼地”的差异化定位。

3. 档次短板：单栋超高层设计，无大型社区园林，单层得房率约67.7%，商办产权不可落户无学位，流动性弱，与顶级豪宅的稀缺性和纯粹顶豪圈层有差距。

是否为富人区

1. 有高端圈层属性：地处前海、深圳湾、蛇口三湾交汇核心，周边有腾讯、大疆等企业总部，吸引中高收入群体居住，圈层纯度较高。

2. 非纯富人区：对比深圳湾等单价20万+、总价动辄上亿的顶级豪宅片区，价格门槛低，缺乏超高端豪宅的稀缺性与顶豪圈层的纯粹性，更偏向中高端居住圈层，并非传统意义上的纯富人区。

梯户比及相关信息

1. 梯户配置：总楼层43层（11、21、31层为避难层），5层以上为公寓，采用8梯9户设计，能保障日常出行效率，减少高峰等待时间。

2. 配套补充：11米挑高入户大堂，刷卡直达指定楼层，保障居住私密性；京基物业提供国际金钥匙服务，物业费9.8元/㎡/月，服务标准较高。

注意事项：

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京基东滨时代（备案名金众国宾汇广场）是京基集团旗下深圳市荣基德投资有限公司开发的40年商办产权超高层LOFT公寓，位于南山区南山街道东滨路194号（前海路与东滨路交汇处东北侧，9号线荔林站E口约260米），2025年已精装交付，是前海门户的地铁口现楼公寓，主打4.5米层高、通燃气带阳台的精装户型，适合无学位/落户需求的投资与过渡自住群体。以下是全面介绍：

一、核心基础信息

1. 核心属性：40年商办产权（2020年7月15日起算，至2060年7月14日），超高层LOFT公寓，1栋43层（11、21、31层为避难层），建筑高度约200米。

2. 规模指标：占地6527.24㎡，总建面约5.4万㎡，容积率7.88，绿化率35%；总户数329户，梯户比8梯9户，车位233个，车位比1:0.8。

3. 产品参数：4.5米层高，精装交付，户户通燃气、带阳台；户型建面93-235㎡，涵盖三至四房，实际使用率超150%。

4. 物业与收费：京基物业+国际金钥匙服务，物业费9.8元/㎡/月，商水商电。

5. 交付情况：2025年分批精装交付，目前为现楼状态。

二、区位与交通

1. 地段价值：处于前海、深圳湾、蛇口三湾交汇核心，周边有腾讯、大疆等七大全球总部基地，承接前海产业外溢，3-5年周边超700万㎡旧改推进，区域价值有望提升。

2. 轨道交通：距9号线荔林站E口约260米，1站达前海核心区；在建13、15号线将进一步完善交通网络，未来通达性更强。

3. 道路交通：临近东滨路、南海大道、前海路等主干道，可快速接入广深沿江高速等，自驾便捷，但东滨路车流量大，低楼层易受噪音影响。

4. 跨境与枢纽：临近深圳湾口岸、太子湾邮轮母港，跨境出行方便；靠近前海综合交通枢纽等多个在建综合枢纽，未来交通枢纽优势明显。

三、产品与品质

1. 建筑与精装：采用灰色铝板+三层超白low-e玻璃幕墙，11米挑高入户大堂；精装交付，配品牌厨卫、智能家居等，京基品质与物业加持，居住体验有保障。

2. 户型亮点：4.5米层高可做复式设计，得房率约67.7%，高区户型可享山海城景观，部分大户型能俯瞰深圳湾全景；户户通燃气、带阳台，在商办公寓中较为少见。

3. 配套设施：自带约2657㎡商业裙楼，满足日常消费；周边3公里内有来福士广场、万象前海、海岸城等商圈，生活配套完善。

四、周边配套

1. 教育：商办产权不可落户无学位，周边有荔林小学、南海中学等公立学校，以及哈罗公学等国际学校，适合无学位需求的群体。

2. 医疗：临近南山区人民医院、深圳大学总医院等，医疗资源充足，能满足日常就医需求。

3. 生态：临近大南山、荔林公园，步行可达，为居民提供休闲散步的好去处。

五、优劣势与适合人群

1. 核心优势：京基品牌保障，地铁口现楼，4.5米层高+通燃气+带阳台，租金回报率约4.5%-5%，不限购不限贷，适合无购房名额的投资者。

2. 主要短板：商办产权不可落户无学位，商水商电持有成本高，首付3成、贷款最长10年，流动性弱；单栋无大型园林，车位比不足，停车压力大；周边有农民房，北侧旧改施工期有扬尘噪音干扰。

3. 适合人群：无学位/落户需求的纯投资者、预算有限的过渡自住者、需要小型办公空间的企业主；不适合有教育、落户需求的家庭，追求高流动性的短期投资者。

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总结：

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