潘石屹预判应验！若无意外，未来3年，楼市或迎来“3大走向”

还记得当年潘石屹低调甩掉自己名下几乎所有的写字楼资产，差不多400多亿。

那时候网上一片嘲讽说他胆小、割肉、没眼光。

可现在回头一看，人家这哪儿是卖亏了？分明是“提前交卷”躲过了大风浪。

而你我呢？

还抱着房子坐在原地，等东风再来，结果等来的却是一阵阵凉风，吹得心里发冷。

01

潘石屹预判应验？

当年在一档专访中，当被问到“为什么别的企业都在做大冲销售额，你却要卖掉卖掉400多亿的物业，走一条完全相反的路时”，

潘石屹的回答很干脆：因为对市场和未来风险的判断不一样。

他解释说，2008年前后，只要不违规，房地产上涨空间大、机会多，几乎没什么风险。

但到了2018年，情况就不一样了。很多企业借的是美元债，赚的却是人民币——只要汇率一波动，风险就来了。

后来事实也证明了这一点，比如恒大美元债暴雷……不少千亿级别房企的境外债务接连出问题。说白了，汇率差，成了压垮很多公司的最后一根稻草。

而且潘石屹能提前闻到风险味，还有一个关键逻辑：他觉得2018年风险已经不小，所以从2016年开始，就不再拿地了。

他如何判断这个风险？总结下来，用了两个常识：

①供需平不平衡，

②回报率合不合理。

当年银行贷款利率基本上是4.9%，但租金回报率却只有约1%。他说：“这很不正常，肯定持续不下去。”

不过那候没什么人认同他的分析，反而很多房企拼命借钱、扩张规模，甚至有头部企业喊出“冲向万亿”的口号。

现在回头看，不得不佩服他的眼光和决断。

02

未来会怎么走？

可以肯定，过去那种疯涨的局面不会再重演，但如果你也能像潘石屹那样，抓住行业变化的关键信号，一样可以提前看到风向。

从大趋势看，未来三年可能会朝这三个方向走：

第一，小心断供带来的房价波动，这个不可忽视

买房贷款是常规情况，但你知道吗，其实还有不少人可能是经营贷入市，比如第一财经就统计，2020年-2021年，是经营贷进入楼市的高峰期。

那时候房贷利率高，有的人就用更低利率的经营贷进场，然后等房价涨了再出货，以此来赚差价。但有个现实问题：以前房价能涨，这么操作几乎稳赚不赔。

但后来是持续下行，这种玩法买入就亏，很多人就选择了硬扛，但更残酷的是，经营贷每三五年就要续贷，也就是说，那些靠这种资金买房的人未来就不得不面临两个选择：

①续贷！

②把房子变现偿还借贷资金。

可现在来看，显然这两条路都不好走。

如果续贷，银行会重新评估房子价值。这几年房价下跌，原来值500万的房子，现在可能只值300万，能贷的款也变少，也就是说，续贷就要补140万的差价。

如果卖房，现在市场上挂牌激增，很难转手，就算卖了也可能还不清贷款，有人甚至陷入“卖了房还欠债”的困境。

所以可以预见：如果一个小区里有多套房面临续贷困难，加上收入跟不上，房主可能只能降价卖房。一旦出现这种抛售，整个小区的房价都可能被拉低。

第二，房子会越来越“分化”

除了城市之间会分化——比如：一二线城市产业好、人口流入，房价可能战胜通胀，甚至未来稳步上升；但三四线城市人口流出，价格不跌就算不错。

除此之外，同一个城市里，也会出现分化：

①高层住宅 vs 多层住宅

高楼住宅的设备设施更多，随着时间的推移，这些设施一旦老化，维护的成本也会越来越高，再加上近年来火灾等安全事故频发，也让大家重新考虑高层的弊端，

再加上未来可能有更多低密度住宅上市，这也预示着，以后，可能更多人会“离开高层，选择多层”。尤其北上广深核心地段的多层或品质住宅，价值会更稳。

②豪宅 vs 普通商品房

虽然这几年楼市调整，但豪宅的成交情况依旧亮眼，比如上海市某个高端豪宅，均价18.9万元/㎡，158套豪宅开盘3小时就售罄。足以说明：好房子永远有市场。

而且，虽然房子的总量够了，但“质”却远远不够：很多家庭有两三套房，但没一套特别好的。就算两套都卖了，可能也只换得起一套还过得去的。

而富人的情况不同，他们买豪宅要么自住，要么当资产收藏，很少会挂牌出售。豪宅小区挂牌量也少，流动性反而没那么差。

反观普通商品房，未来可能会越来越难，因为量太大、富人看不上，普通人又不需要那么多。加上房产税可能推进、保障房分流需求，这类房子未来的升值空间可能很有限。

第三，拆改力度可能加大。

土地供应降速以后，市场的新房增量也在减少，但也不得不说，目前的库存压力仍然不小。比如新房待售面积已经接近7.5亿㎡，比上一轮“去库存”之前还高。

怎么消化这些库存，是目前最急的问题。

上一轮（2015-2018）靠的是“棚改拆迁”，效果很明显。但这一轮经济环境、企业债务压力都不同了。光靠降利率、降首付、降价，效果也很有限。

毕竟这几年内在因素侵袭下，有需要的人兜里钱不多。

所以，估计最后还是得靠拆迁改造，而且力度可能比以前更大。比如现在推进的旧改、城中村改造、成片联动改造，说白了就是：能拆就拆，能改就改。

只是现在的补偿方式跟过去有所不同，以前是直接补钱，现在主流方式是房票安置——

就是给你一张房票，让你直接去指定的市场上买待售的新房。

不过有一点必须清楚，补的这类房子一般是正规商品房，不是传统的安置房。换句话说，以后说不定这批人，会成为这一轮楼市调整中更受益的人。

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