世邦魏理仕：租赁和投资需求逐步回升 2026年香港房地产市场有望更均衡发展

智通财经APP获悉，1月16日，CBRE世邦魏理仕发文回顾2025年香港房地产市场。世邦魏理仕香港研究部负责人陈锦平表示，2025年是香港房地产市场调整并展现韧性的一年。尽管部分板块空置率仍然偏高，降息带来的影响有限，但租赁和投资需求已逐步回升。虽然结构性挑战依然存在，但多元化的租户需求以及宽松的货币环境，为2026年更均衡的市场奠定了基础。该行预计，办公楼租赁势头将进一步增强，租户将更倾向于选择“追求品质”的搬迁策略。此外，持续增加的学生和专业人才，也将为住宅市场注入新的动力。

香港2025年第四季度录得总租赁成交量110万平方呎，环比下降17%，主要由于上一季度基数较高。全年整体租赁成交量达到430万平方呎，同比下降2%。

香港在2025年第四季度实现季度净吸纳量150万平方呎，创下自2008年第二季度以来的最高水平。本季度所有主要分区均录得正向净吸纳量。全年全港净吸纳量达到210万平方呎，为2018年以来最高年度总量。其中，中环本季度净吸纳量达23.48万平方呎，创2015年第二季度以来新高，全年累计49.64万平方呎，为2007年以来最佳表现。

尽管净吸纳量表现强劲，2025年新增供应达到290万平方呎，使全港空置率上升0.4个百分点至17.3%，空置面积总量达1,590万平方呎。中环空置率则连续第四个季度下降，降至11.1%。

整体租金环比微升0.6%，为2019年第二季度以来首次录得增长。2025年全年整体租金同比下降2.9%，跌幅为2019年以来最小。

CBRE香港顾问服务首席营运官冯慧诗表示，过去几年，香港办公楼市场面临新增供应压力，甲级办公楼的落成使空置率升至17.3%，2025年租金也下跌2.9%。然而，市场展现出韧性，租赁活动自去年年中开始趋于稳定，尤其受到非银行金融机构和全球投资公司的强劲需求带动，中环更录得自2015年以来最强季度净吸纳量。展望未来，多元化的租户需求以及以成本控制为核心的搬迁策略正在重塑市场格局。预计受益于金融市场的持续活力，以及部分内地企业的选择性收购和租赁，2026年租赁动能将进一步增强。该行预计空置率将较2025年有所改善，但全年租金可能再下跌约3%，为租户提供更大的议价空间。

香港零售租赁市场动能已连续第三个季度改善，2025年第四季度租赁成交面积达34.9万平方呎。餐饮业需求最为强劲，银行业也表现活跃，租赁面积达4.86万平方呎。相比之下，时装品牌、珠宝店及药房表现较为低迷，各类别仅占本季度总成交量的个位数百分比。

租赁动能的提升带动四大核心零售区街铺空置率下降2.2个百分点至5.8%，创下自2019年第四季度以来的最低水平。

空置率下降推动租金环比上涨0.6%，全年累计涨幅达到2.9%。

CBRE香港商铺租赁交易负责人温运强指出，2025年香港零售租赁市场保持活跃，主要受旅游回暖和餐饮需求强劲带动。核心街铺及主要商场租赁表现突出，但社区零售仍面临电商冲击和消费降级的挑战。展望2026年，由于大量在2023年签订的租约即将到期，租赁速度有望进一步提升。体验式消费概念以及业主与租户的深度合作，将成为吸引本地消费者和旅客的关键。部分核心街铺的低空置率预计将推动2026年租金再上涨约5%至7%；而非核心区域的零售租金则可能维持低至中个位数的跌幅。

租赁动能环比有所改善，但整体仍偏弱。香港2025年第四季度录得新增租赁成交面积110万平方呎，全年总量达到290万平方呎，较2024年减少11%。

仓库空置率环比上升1.3个百分点，达到历史新高13%。全年累计上升5.5个百分点，创下有记录以来最大年度涨幅。

本季度空置率上升促使业主降租以保持竞争力，仓库租金环比下跌2.0%，全年跌幅达到8.4%，为2002年以来最大年度跌幅。

CBRE香港工业及物流负责人黎尚文表示，尽管市场环境充满挑战，但受益于稳定的外贸增长，香港工业及物流板块在2025年仍展现出韧性。租赁动能表现温和，运营商继续专注于成本控制，但优质资产仍具吸引力。展望2026年，虽然部分企业仍会关注成本，但该行预计租赁需求将逐步改善，在新兴行业需求和品质升级主导的高标仓预租活动的共同推动下，促使部分租户选择优质工业物业。仓库租金在2026年或再下跌约5%。

2025年第四季度，香港特区商业地产投资(交易金额超过7,700万港元，不包括政府土地出售、股权交易及内部交易)环比增长130%，达到203亿港元，创下近三年来季度新高；全年总额达445亿港元，同比微升3%。

市场由自用买家主导，第四季度占总投资额的79%。中国内地企业积极收购办公楼物业，以支持香港及国际业务扩张。其中，阿里巴巴集团及蚂蚁集团以72亿港元购入港岛壹号中心(One Causeway Bay)13层楼面；京东则以35亿港元收购中国建设银行大厦50%权益。

本地教育机构也持续扩张，例如香港城市大学以20亿港元购入九龙塘又一城办公楼部分楼面。

CBRE香港资本市场部负责人甄浚岷表示，2025年香港商业地产投资市场展现出审慎乐观态度。尽管降息幅度有限且资金缺口持续，市场活动仍在逐步改善。自用买家收购及选择性资产组合交易主导市场，投资者聚焦优质资产及增值机会，尤其是酒店、教育及金融板块。展望2026年，进一步降息预期将推动需求，机构投资者将逐步回归，内地资金仍保持活跃。预计住宿类资产及企业总部将成为市场焦点，并预测2026年投资额将温和增长约5%。