最高院：个体工商户施工工程接受以工程款抵顶的房屋有优先权吗？

作者：周军律师.

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在建设工程领域，“以房抵工程款”是发包人清偿欠款的常见方式。但实践中，实际施工人是个体工商户，而抵顶房屋存在权利负担，尤其是被开发商抵押给银行等金融机构的情况极为普遍。

那么，个体工商户施工工程接受以工程款抵顶的房屋有优先权吗？

最高院《陈某、甲公司等案外人执行异议之诉民事再审案》中明确：

以房屋抵顶工程款的，房屋已经成为工程款的物化载体，施工人对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押债权和一般债权，具有排除人民法院强制执行的优先效力，能够排除人民法院的强制执行。

本案争议的焦点问题是：陈某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

依据查明事实，某石材经销处与丙公司签订《××单元入口门楼外墙施工合同》，某石材经销处进行了实际施工，案涉工程已经竣工验收合格，丙公司应向某石材经销处支付相应工程价款。

依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，在案涉房屋查封前，某石材经销处与丙公司签订《房屋抵顶工程款协议》，约定丙公司以案涉房屋抵顶欠付某石材经销处的部分工程款。该以房屋抵顶工程价款行为系某石材经销处通过折价方式行使建设工程价款优先受偿权，亦未超过行使建设工程价款优先受偿权的期限。

甲公司主张某石材经销处不具有施工资质，案涉《××单元入口门楼外墙施工合同》无效，某石材经销处不享有建设工程价款优先受偿权。

本院认为，建设工程价款优先受偿权是法律规定的建设工程承包人的法定权利，目的是保障承包人能够优先获得工程款，建设工程施工合同有效并非承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提条件。

依据《建设工程价款优先受偿权批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，案涉房屋已经成为某石材经销处取得工程款的物化载体，某石材经销处对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权优先于甲公司对丙公司的一般债权，具有排除人民法院强制执行的优先效力。

参照《中华人民共和国民法通则》第二十九条：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”的规定，某石材经销处系个体工商户，其本身并没有独立的财产，财产为某石材经销处经营者夫妻共有。陈某作为某石材经销处经营者的配偶，其基于某石材经销处的建设工程价款优先受偿权对案涉房屋享有的民事权益，亦能够排除人民法院的强制执行。

周军律师提醒，此类案件涉及多重权利冲突，法律适用复杂，证据要求严苛。若遇到相关纠纷，建议及时咨询专业律师，结合案件具体情况梳理权利关系、核查证据效力、制定针对性的维权策略，确保自身合法权益得到有效保护。

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