华润操盘三九花园旧改 三十年纠纷困局往事录

观点网 近日，深圳政府的一纸公告，让一场沉寂了七年的旧改往事纠纷再度浮出水面。

1月9日，深圳市罗湖区对外公告了2026年城市更新单元计划的第一批计划，其中包括位于清水河街道的三九花园城市更新单元项目。

据悉，该项目由华润置地城市更新（深圳）有限公司担任前期服务单位，拟拆除用地面积约4.14万平方米，共15栋建筑，规划以居住功能为主，需落实超3000平方米公共利益用地，计划有效期至2028年1月8日。

随着三九花园被纳入2026年深圳城市更新项目名单，这场承载了三十余年历史沉淀的旧改，终于在历经多重矛盾纠纷后，破冰前行。

三九花园的故事始于上世纪90年代，是当时三九企业集团为职工打造的福利宿舍，它见证了深圳工业企业早期的住房保障体系。

2000年，三九集团获批房改，计划将宿舍产权出售给职工，完成私有化转型。这对于当时的职工而言，无疑是一桩值得敲锣打鼓的好事，仅需交一笔“成本费”，即可拥有真正的“家”。

2003年，三七花园一期新六栋完成了竣工验收并交付使用，一切似乎都朝着既定的方向前进。但命运总爱戏弄人，这一年的年底，三九集团爆发巨额债务危机，国资委紧急介入接管重组，原本如火如荼的房改进程也戛然而止。

随着三九集团陷入重组，职工们缴纳的房款被搁置，房产证办理陷入停滞，新六栋住户成了“有房无照”的尴尬群体，而二期“拆旧建新”计划也随之搁浅，老七栋住户的房改梦彻底破碎。

2008年1月，国资委下发行政指令，由华润集团正式接管三九企业集团，并明确要求“维护职工合法权益”，同时拨付了处理重组遗留问题所需的资金。

可令职工们没想到的是，这看似峰回路转的希望，却是另一场漫长博弈的开始。

一方面，华润集团重组三九集团非医药资产时，项目权属先后划转至华润医药控股、协恒有限公司等多个主体，让本就复杂的产权关系变得更加扑朔迷离；另一方面，职工与新产权方的利益冲突逐渐显性化。

据“三九花园”公众号记载，2012年，华润在未充分调研沟通、无视三九房改历史事实的前提下，推出了银湖蓝山项目一体化规划，即前山片区和后山片区同步开发，但这一方案遭到后山片区住户强烈反对后，华润便仅单独推进前山片区开发工作。

而后山住户之所以反对，是因为原本获批用于三九花园二期房改建设的三宗非住宅土地及一宗政府用地，被华润纳入了银湖蓝山城市更新项目，用于建设高端住宅的二期及学校幼儿园配套，他们认为这样的操作，不仅违背了原始规划，更直接侵占了房改权益。

2012年8月5日，为推进前山项目，华润置地于发布《关于银湖后山搬迁安置的安排》，承诺自2012年底起三年内，若不能开展后山更新，则参照前山成本价回购回迁的条件，将后山老七栋住户安置至建好的“银湖蓝山”小区。

2014年11月，银湖蓝山一期开盘3小时内，去化超80%，成交均价书写了当时深圳下半年高端楼盘的成交新高；2015年二期开盘，2小时内销售金额已逾23亿元。

可三年期满后，银湖蓝山二期预留的房源早已清盘售罄，华润也未提及后山住户安置事宜。对此，企业回应称，《安排》属于要约行为，后山住户第一时间拒绝要约，要约在被拒绝时已失效，且一期现有的回迁户型数已无法满足后山290户回迁需求。

最终，这场持续了多年的旧改闹剧，在2019年的一场通报会后暂时偃旗息鼓，而“三九花园”公众号的最后一次更新也停在了这场会议纪要。

这场充满博弈的通报会，最终仅达成一个模糊共识——新六栋、老七栋均需通过更新解决问题，但信任的重建，依然看不到清晰路径。

然而，城市更新的步伐是永不停歇的，在政府持续介入协调、业主理性维权施压、华润集团内部治理完善的多重推动下，曾经的死局开始出现松动。

机制重构是破局的关键一步。2024年8月，清水河街道办事处主动牵头，拟定《三九花园项目前期服务单位选择实施方案》，通过公开招标明确权责主体。

同年12月，华润凭借大冲华润城等成功旧改经验中标，成为唯一前期服务单位，彻底终结了此前内部权责不清、互相推诿的乱象。

2025年10月9日，清水河街道为更好地推进旧改工作且解决片区住房历史遗留问题，向全体房屋权利人（住户）公开征集更新意愿。而最终的征集结果也令人瞩目，540名权利人中，99.26%同意申报更新，建筑面积同意占比达98.98%，仅4户未签约。

2025年12月12日，项目纳入《2025年罗湖区城市更新单元计划第三批计划（草案）》；2026年1月9日，正式列入罗湖区2026年首批城市更新计划，申报主体为清水河街道办事处，有效规避了产权主体复杂带来的申报阻碍。

如今，这场跨越三十年的安居梦，终于迎来了新的曙光，但这绝非旧改故事的收尾，前期服务单位的敲定仅是第一步，华润仍需继续奔跑。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。